社區商業發展研究

　　社區概念是１８８７年德國社會學家Ｆ·騰尼斯在其《社區與社會》中提出的，
是一個與社會概念相對應的概念。社會是指人口異質、價值取向多元的城市社會群體，
社區是指有相同價值觀、人口同質性較強的社會共同體。社區體現一種親密無間、守
望相助、服從權威且具有共同信仰和共同風俗習慣的人際關係，是傳統的地緣、血緣
和文化等因素自然造成的。按照騰尼斯的定義，可以得知，城市是社會，社區局限於
傳統的鄉村社區。隨著工業化、城市化的推進，騰尼斯意義的社區失去了存在的基礎
性條件，因為普遍呈現人口的流動性和異質性特徵。

　　不過筆者認為，現在的社區不是事實上的社區，只是社區化的居住區。居住區社
區化是一系列因素綜合作用的結果，社區商業與社區治理模式等對居住區社區化起至
關重要的作用。同時，社區商業是擴大消費的新的重要形式，社區商業對經濟發展意
義重大。社區商業是屬地型商業，它以居住區為載體，以便民利民為宗旨，以滿足和
促進居住區居民綜合消費需求為目標。居住區面積規模不一，從幾十公頃到幾百公頃
不等。２０００年前後規劃建設的上海萬里居住區２２４公頃，居住人口約６萬人，
居住區由城市幹道劃分三個居住小區，小區下有組團。

　　一、社區商業是經濟發展和社會發展的共同體

　　社區商業是經濟發展和社會發展的共同體，有三層含義。一是作用體現，社區商
業體現經濟、社會的協調發展；二是社區商業本身的運作，商家相互作用，共同發展
社區經濟；三是對居民的影響，社區商業促進了居民的共同生活。概括而言，社區商
業既促進了經濟發展又促進了社會發展，是經濟發展和社會發展的共同體。

　　１．社區商業是擴大消費需求的重要力量。消費、投資、出口是經濟發展的三駕
馬車，任何一駕馬車的軟弱都影響經濟發展。我國長期以來，投資、出口快速增長而
消費緩慢前進，突出表現為內需不足，後勁乏力，從而影響經濟持續穩定地增長。投
資乏力很少出現，且一旦出現容易克服；我國外貿依存度已經很高，出口早已進入持
續增長軌道。內需跟出口比較，風險性小，更能使經濟穩定增長。與投資、出口比較，
消費最容易出現軟弱狀況，並且軟弱狀況很難攻克。中國人厲行節約，有力爭少消費
的傳統，也就是說沒有消費積極性，沒有消費傾向。西方已開發國家經濟一直領先，消
費功不可沒，國民喜歡消費。消費需求的持續和擴大，社區商業起很大作用。上世紀
５０年代在美國出現，６０年代在英國、日本、法國登陸，７０年代在新加坡蓬勃發
展。國外社區商業是適應城市郊區化而興起的，且首先、主要布局在郊區居住區。在
這些已開發國家，社區商業占整個商業零售額的４０％以上。

　　上海的商業布局重心開始從城市中心商業向社區商業轉移。上海社區商業的地位
日漸提高，並且單位商業面積銷售量較高。上海市２００２年的社區商業零售額達到
了６００億元，占全市社會消費品零售額的３０％，但社區商業面積只占全市商業零
售面積的２０％。中國社區商業在不少大都市區快速發展，因為大城市也開始郊區化，
社區商業占社會消費品零售額的比重將逐漸提高，不出幾年，將達到／３。

　　社區商業集購物、服務、餐飲、休閒、娛樂等於一體，業態有社區超市、社區便
利店、社區折扣店等。

　　２．社區商業是構建和諧社會的有力工具。

　　（１）社會社區化是社會發展的重要表現。在騰尼斯看來，社區是由自然意志形
成的，以熟悉、同情、信任、相互依賴和社會粘著為特徵的社會共同體組織；而社會
則是由理性意志形成的，以陌生、反感、不信任、獨立和社會連接為特徵的社會結合
體組織（夏學鑒，２００２）。可以說，農村即是社區，城市即是社會。現代化是從
社區→社會→社區之過程，也就是從農村社會變為落後城市社會再進化為先進城市社
會。對於中國東部沿海地區，上世紀是社區社會化的趨勢，２１世紀是社會社區化的
趨勢。前一個趨勢是社區發展或社會現代化過程；後一個趨勢是社區建設或社會人文
化過程（夏學鑒，２００２）。社會社區化是大勢所趨，社會社區化是社會發展的重
要表現。

　　（２）居住區社區化是社會社區化的基礎。居住區是社會發展的主要空間載體，
社會社區化主要靠居住區社區化。居住區社區化了可以說社會社區化大功告成。中國
城市化水平處於快速提高時期，２００５年已達到４２．９９％，很快將達到５０％，
成為城市國家。城市人口基本上都居住在居住區。農村人口也日漸趨向集中居住，形
成村莊，也可以說是農村居住區。因此，中國人口主要住在居住區，包括城市居住區
和農村居住區。大部分農村居住區跟以前比較，已距離社區有一定距離，但比城市居
住區近得多。無論是農村居住區還是城市居住區，都要社區化，居住區社區化是社會
社區化的基礎。

　　（３）社區商業對居住區社區化起很大的促進作用。促進居住區社區化的途徑很
多，除了社區治理模式的改革外，社區商業作用很大。社區商業有利於親和力的培養，
陶冶居民情操。親和力是指商業終端通過其商品、服務等對消費者形成的感應性認識。
親和力大，居民對商店情有獨鍾，實現商店與居民的雙贏，居民情操得到陶冶，使居
民在居住區由不認識到認識，由認識到熟悉，更加和睦相處、守望相助，從而促進居
住區社區化。

　　二、以購物中心為主要業態聚集形式，發展社區商業

　　零售業態是指零售企業為滿足消費需求而形成的不同的經營形態。零售業態的分
類主要依據零售業的選址、規模、目標顧客、商品結構、店堂設施、經營方式、服務
功能等確定。社區商業業態有社區超級市場、便利店、折扣店等。眾多商家採取什麼
樣的分布形式，對社區商業的發展至關重要。

　　社區購物中心優勢明顯，未來應使之成為主要業態聚集形式。社區商業的分布，
有三種。一是雜亂無章地散布；二是連續性地排列成商業街；三是聚集在社區購物中
心。社區購物中心是社區居民生活的第二個空間，甚至是生活中心。內容豐富多彩，
既是一站式購物，又是一門式消費、娛樂、休閒，幾乎是無所不包。社區購物中心還
可以成為居民業餘生活的場所，如在社區購物中心舉辦各種居民參與的社區活動，如
社區文化節、藝術節、各類比賽等等。

　　社區購物中心在西方已開發國家商業中的地位相當高。以美國為例，２０００年全
國社區購物中心零售額為４４９４億美元，高於近鄰型購物中心（３２０５億美元）
和區域購物中心（１４２９億美元），約占美國商業總零售額的４０．６８％（陳紅
華等，２００５）。美國社區購物中心主要是單層，營業面積０．９－３．６萬平方
米，服務人口２－５萬人；英國以多層為主，營業面積１－３萬平方米，服務人口２
－４萬人。

　　購物中心定位於家庭一站式購物消費、一站式休閒享受，商品高中低檔齊備，品
種齊全。檔次結構一般是高３．中５，低２，只是考慮到與社會階層緊密相關的商圈
差異，購物中心商品檔次結構有所不同。

　　社區購物中心是小型購物中心，建築面積２－６萬平方米。

　　購物中心優勢明顯，是社區商業發展的主要形式。購物中心是一種新的有計劃的、
有較高組織化程度的商業聚集形式，是商店、餐飲、服務、娛樂、休閒等的聚集，有
相當好的發展前景。服務包括銀行、郵政、電信、圖書館、警察、醫療中心等公共事
業，也包括乾洗、修鞋、剪裁、洗車等日常服務。象西方已開發國家一樣，中國社區商
業應該主要以購物中心的形式出現。購物中心所有商品、服務等的提供者聯合擴大經
營範圍，滿足一站式購物，提供眾多服務。

　　現在大都市區郊區化明顯，郊區居住區不斷湧現，郊區居住區率先啟動社區購物
中心。郊區居民購買商品要進城，一要「享受」長途跋涉之苦，二會在很大程度上放
棄或減少消費。在郊區居住區建設購物中心，消費需求得到擴大，同時為居民提供了
優質服務。

　　商圈（ｔｒａｄｉｎｇａｒｅａ）人口規模、社會階層是購物中心規模的主要依
據。商圈是一個地理概念，分核心圈、內圈、外圈三個層次。

　　根據居住區主流社會階層確定購物中心業態。商品、餐飲、服務、娛樂、休閒協
調發展，主力業態、輔助業態相得益彰。以別墅、高層公寓、中高檔多層住宅為主的
居住區，突出百貨店（櫃檯銷售與自選（開架）銷售相結合）、專賣店（定價銷售和
開架面售）、專業店（定價銷售和開架面售）、小型中西餐館、美容美髮、洗滌、花
卉等；以中檔多層住宅、廉價多層住宅為主的居住區，突出連鎖便利店、折扣店等。

　　三、以連鎖、自選為主要經營形式，發展社區商業

　　連鎖經營優勢明顯，社區商業要發展為以連鎖經營為主。連鎖商店通過總部的嚴
格管理、規範管理、科學管理，實行專業化、規範化、標準化經營，能夠實現健康發
展。連鎖經營關係到社區商家、社區購物中心、社區商業的發展，在購物中心的商店
和其它在購物中心外的商店，採取連鎖經營形式是其生命力所在。國外購物中心核心
店基本上都是知名的連鎖企業，如美國的澳爾瑪、法國的家樂福是它們國家許多社區
購物中心的核心店，還有不同規模、業種的專業店、專賣店，它們也多是連鎖經營。
連鎖經營是大勢所趨，是商業發展的主流。已開發國家連鎖經營占整個銷售的６０％以
上，美國達到８０％（李定珍，２００４）。連鎖經營產生連鎖商店。所謂連鎖商店，
是所有權與管理權集中的多個零售機構。連鎖店由總部、門店和配送中心構成。國際
連鎖店協會規定，至少應有１１家店鋪。美國規定，至少有一家總店控制，經營相同
業務的分店至少有１０家。中國要求連鎖店應由１０個以上門店組成。按所有權、經
營權的集中程度，連鎖有正規連鎖（ｒｅｇｕｌａｒｃｈａｉｎ）、特許連鎖（
ｆｒａｎｃｈｉｓｅｃｈａｉｎ）或合同連鎖（ｃｏｎｔｒａｃｔｃｈａｉｎ）、自
願連鎖（ｖｏｌｕｎｔａｒｙｃｈａｉｎ）三種。社區商業所有業態，要以連鎖經營
為主，包括百貨商店、超級市場、折扣店、專賣店、便利店等；社區商業各業種要以
連鎖經營為主，諸如美容美髮店、洗滌店、藥店、醫院、糧店、肉店、服裝店等。

　　自選是發展主流，社區商業以自選為主。自選就是店門大開、顧客自選、出門付
款。各種業態都可以以自選商場形式出現，如超市、便利店、專業店、折扣店等。不
過社區商業也有很多不宜自選的業態，諸如洗滌店、藥店等。

　　發展連鎖、自選社區超市，社區生鮮超市取代農貿市場。社區超市是社區商業中
與居民聯繫最緊密的。超市主要是連鎖、自選。超市８０％的效益是２０％的重點客
戶完成的，這就是超市的８０／２０定律，該定律是建立在連鎖、自選基礎之上的。
生鮮超市取代農貿市場，解決了食品安全問題，優化了社區環境，發展了社區商業，
也促進了訂單農業的發展和農業產業化，還增加了國家稅收。新居住區必須是一開始
就是生鮮超市，而不是先農貿市場後生鮮超市。舊居住區先農貿市場、生鮮超市並存
後取消農貿市場。在較高社會階層居住區，社區購物中心可以發展生鮮超市，以取代
農貿市場。農貿市場的取消的核心問題就是攤位人員的去向問題。可以通過給予一定
補償、生鮮超市安排就業、參股生鮮超市等方式解決。每個居住小區甚至組團可以考
慮建設一個生鮮超市。

　　發展連鎖、自選便利店。人均ＧＤＰ３０００美元、人均收入１０００美元時，
居民消費傾向開始改變，更注重方便而不是價格。便民店已不適應，為便利店所取代。
便利店是滿足顧客便利性需求為目的的零售業態。選址在居住區、車站、醫院、娛樂
場所、機關、團體、企事業單位所在地。營業面積１００平方米左右。居民徒步購物
５－７分鐘可到達。營業時間長，一般在１６小時以上，甚至２４小時，終年無休日。
便利店以開架自選貨為主，結算在收銀機處。便利店向連鎖轉化。便利店是以銷售站
點、服務站點、物流站點和信息站點的組合形成一個現代社會快捷和便利的商業平台，
是社區具競爭力的商業零售業態。便利店商品結構以速成食品、飲料、小百貨為主，
有即時消費性、小容量、應急性等特點。便利店服務多樣化，出售電話卡、手機充值
卡、公交ＩＣ卡、上網卡等，出售各種彩票、門票等，辦理報名，，代訂，送貨上門，
代收水電費、上網費，存取款，代售車船票，網上購買、複印、傳真等。

　　在城郊居住區發展自選、連鎖倉儲式商場。商品結構主要以食品（有一部分生鮮
商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內用品等
為主。開展自選式的銷售，鼓勵連鎖。

　　四、以社區商業中心位於居住區中心為主要布局形式，發展社區商業

　　社區商業按等級規模分三種，也就是居住區社區商業、居住小區社區商業、居住
組團社區商業，分別對應於大型社區商業中心、中型社區商業中心、小型社區商業中
心。經營形態不同，大型社區商業中心應以社區購物中心為主，中型社區商業中心以
超市為主，小型社區商業中心以便利店等為主。

　　商業中心布局在社區中心部位。社區商業總的要求是形成商業中心，商業中心的
布點有兩種主要形式，一是布局在居住區最外邊，二是布局在居住區中心部位。按建
築布局形式，居住區有條狀居住區、圓狀居住區、塊狀居住區之分（包括居住小區、
組團，它們也然）。居住區用地包括住宅用地、道路用地、綠地、公共服務設施用地
等，商業屬於公共服務設施。不管哪種形狀居住區，社區商業中心布局在最外邊均不
適宜，因為會給居民消費帶來不便，都宜採取中心式，也就是放在居住區中心部位。
對於條狀社區，商業中心位於條的中間；對於圓狀社區，商業中心位於圓心；對於塊
狀社區，商業中心位於塊的中心部位。在美國，社區是比較單獨的一塊，社區商業中
心一般都在社區中心部位。

　　不宜發展底商。生態社區是大勢所趨，英國ＢＲＥ的環境樓是２１世紀綠色辦公
建築的樣板（翁奕城，２００６），英國的ＡｕｔｏｎｏｍｏｕｓＨｏｕｓｉｎｇ，
ＺｅｒｏＥｎｅｒｇｙＣｏｍｍｕｎｉｔｙ是比較著名的生態居住區。底層商鋪（底
商）問題很多，居住、生產、服務綜合使用型建築容易導致建築設計的不科學，難用
生態高新技術建造綠色建築，不利於生態居住區的形成，對居民形成很大幹擾，可以
說底商不是社區商業。

　　參考文獻：

　　１．李定珍著．中國社區商業概論［Ｍ］．中國市場出版社，２００４

　　２．李德化主編．城市規劃原理（第三版）［Ｍ］．中國建築工業出版社，２０
０１

　　３．夏學鑒．中國社區建設的理論框架探討［Ｊ］．北京大學學報（哲學社會科
學版），２００２（１）
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