2008年3月上海別墅需求分析

    近三年，上海別墅需求呈持續放大之勢，成交量環比增幅連續兩年在20%以上，佑威房地產研究中心的數據顯示，2005年、2006年、2007年上海的別墅成交量分別為6804棟177.57萬平方米、8514棟221.38萬平方米、10414棟268.81萬平方米。2月26日－3月3日，上海別墅共成交71棟別墅1.70萬平方米，環比增長39.34%。隨著樓市傳統旺季的來臨，別墅市場繼續升溫。
   
    集中成交比例下降
   
    全市成交量的上升還是得益於成交項目的增加。據悉，上上周全市共有36個別墅項目發生交易，比前一周多6個。各別墅項目平均成交2棟別墅472平方米，比前一周上升66平方米。因此，上周（2月26日－3月3日）上海的別墅項目平均銷售收入較前一周增長94.54萬元，為769.16萬元，是同期公寓項目平均收入的1.29倍。
   
    包括南郊別墅、東方庭院、南都白馬花園在內的上上周銷售前十名的別墅共成交0.94萬平方米，較前一周增長了0.23萬平方米。例如，閔行的南郊別墅售出5棟1622平方米成交量居於全市首位，南匯的兩河流域成交了7棟1552平方米，青浦朱家角的東方庭院成交5棟1139平方米，其餘項目成交量均不足1000平方米。值得注意的是：成交量前十的項目占全部別墅總成交量的比重，由前一周的58.20%下滑至55.29%。針對此現象，佑威房地產研究中心主任薛建雄解釋到：這是因為別墅市場日漸回暖，更多項目發生交易使得別墅的成交集中度下降。
   
    不過由於缺乏頂端別墅的成交帶動，上周別墅成交比例上升，但成交均價出現回落，環比下滑1.81%，為16288元/平方米，套均總價也較前一周周下滑31.64萬元，為389.99萬元。但在售個案的價格仍在穩步上升。
   
    航頭板塊嶄露頭角
   
    因上周別墅整體成交量依然較小，成交量較大的項目所在地都成為熱銷板塊。閔行的莘莊板塊以1622平方米的成交量位居全市各板塊成交量之首，板塊均價為29415元/平方米。南匯航頭板塊的兩河流域表現較好，使得板塊共計售出了7棟別墅1552平方米，板塊均價為12388元/平方米。青浦的新城以外區域成交了6棟別墅1343平方米，位居全市第三，均價為16926元/平方米。
   
    進入2008年，南匯別墅市場一改之前獨立別墅占據市場主流的局面，聯體別墅已成主流。佑威房地產研究中心的數據顯示，年初至今南匯共成交聯體別墅53棟1.18萬平方米，占同期別墅總成交量的78.7%。成交個案上，兩河流域就是年初至今南匯乃至全市成交最火熱的別墅成交項目。兩河流域於今年1月首次開盤，共推出130套聯體別墅，報價13500元/平方米，面積區間為189-269平方米。推盤至今，該案共售出39棟別墅8745平方米，成交量居於全市之首。項目的成交均價為12574元/平方米，套均總價為281.94萬元。

　　「航頭別墅區整體建成後將形成的濃郁別墅居住氛圍是該案熱銷的主要原因之一。」分析兩河流域的熱銷原因，薛建雄表示：航頭板塊地處閔行、奉賢和南匯的交界處，素有「金三角」之稱，交通便利。板塊內在售的兩河流域等五個別墅項目組成的別墅區總占地約4000畝，多為低密度生態大盤，未來建成後將營造出一個高檔的別墅居住區，這也吸引了眾多高收入者前來置業。