2015年我國網際網路+物業發展現狀分析

　　隨著網際網路發展、網購普及以及社區消費潛力釋放，傳統物業服務正與集信息流、資金流、物流為一體的新型社區電子商務融合發展，有望撬動萬億級的消費市場，成為促進就業和創新創業的重要領域。以下是2015年我國網際網路+物業發展現狀分析：

　　物業服務創新「百舸爭流」

　　一些物業管理企業開始利用網際網路技術拓展創新業務模式，由傳統的單一物業管理逐漸向新型的集成化服務轉型，這一趨勢未來有望大幅提升物業行業的整體規模。

　　中國物業服務業始於上世紀80年代。中國物業管理協會提供的數據顯示，截至2014年底，我國已有10.7萬家物業服務企業，從業人員達到600多萬人。去年全行業營業收入已超過8100億元。

　　雖然市場容量巨大，但物業行業整體相對「低調」，並不顯山露水。不過，記者日前在多地調研發現，一些領軍型的企業在技術、模式、業態等方面不斷探索且初嘗「甜頭」，並帶動整個行業創新突破。

　　總部位於上海的上房物業的業務已進入全國多地，目前服務的機構、單位超過200家，私人業主超過30萬人。從去年開始，上房聯合10多家物業企業，「深耕」社區生活服務領域。目前，其社區生活服務O2O平台「99生活」已經試運行，有APP、後台運維平台、電話管控中心和項目服務中心等，提供末端快遞物流、物業管理、房屋租賃、報修投訴、電子商務、小區通知等「一站式」生活服務，並連接著線下大量供應商及商家。

　　上房物業總裁周超認為，物業服務企業擁有龐大的線下團隊和固定的經營場所，與業主物理距離較為貼近，再加上利用移動網際網路等信息技術，因而在社區生活服務業領域有獨特優勢。

　　目前，「99生活」已覆蓋上海50多個小區的4萬戶家庭、10多萬人口。記者在其後台看到，3月份該平台在各個小區共處理包裹14000多個，完成線上物業費支付118筆、各類維修1367起，網購交易5000多單。目前，平台的業務量正快速增長，業務範圍也不斷疊加，並已有社會資本開始表達投資意向。

　　「99生活」的管理運營團隊約30人，平均年齡僅為28歲，大多為大學及以上學歷，來自信息技術、商務拓展、物流、電子商務等領域。周超甚至不認為自身是物業企業，「我們已從住宅物業服務供應商轉變為社區生活服務集成商與供應商」。

　　2014年在港股上市的深圳彩生活同樣定位於社區服務企業，將「對物的管理」轉為「對人的服務」，打造「一公里微商圈」。目前彩生活已為全國1000多個社區提供服務，去年營收達到3.9億元。另一知名物業企業萬科物業已覆蓋60多個城市。在房地產增速放緩的同時，物業業務的快速發展尤為搶眼。萬科物業助理總經理向雲說：「網際網路人士說『得終端者得天下』，物業和小區恰恰是網際網路爭奪的終端。」

　　即使按照年均6%至10％的增速計算，未來兩三年內中國物業行業的總體規模也將突破萬億元。另據統計，至2020年，中國將成為全球規模最大的存量房市場，隨著網際網路環境下各種消費熱點的形成，物業服務將迎來創新轉型的重要「時間窗」。中國物業管理協會會長沈建忠說，中國物業行業將轉變發展模式，提高服務產品的附加值，實現從粗放型傳統服務向集約型現代化服務的轉變。

　　行業遭遇轉型煩惱

　　記者調研了解到，物業行業整體上仍處在創新轉型的初期，一些新的模式和業態仍在探索階段。眼下，除了傳統服務行業面臨的用工短缺、人才缺乏等普遍性問題，更多新老問題的交織制約了物業企業的發展步伐。

　　其一，利潤空間壓縮，行業出現普遍性虧損。上海市區虹三花園小區物業企業景瑞物業總經理陶敏表示，物業費多年沒動，但保安的工資加上加班費、服裝費、社保基金等，上漲了四五倍，「公司連年虧損，只能靠母公司補助」。記者在上海、湖南、廣東、北京等地發現，物業行業的虧損面高達50％甚至更高，一些企業陷入「利潤降低-減員-降低服務質量-利潤降低」的惡性循環。

　　其二，企業稅負過重。廣州粵華物業總經理李健輝等多位業內人士認為，許多物業公司的保安保潔、綠化養護、設施設備維修保養等服務都外包完成。但目前對物業企業仍按收入全額計征營業稅，外包支出不能作為稅前抵扣，重複徵稅明顯。

　　此外，與交通運輸業、建築業等其它同樣具有準公共事業服務特點的行業實施3％的稅率相比，物業服務業執行5.5％的營業稅明顯偏高，也制約了大量中小微物業企業的創新。

　　其三，企業市場地位仍有待確立。物業服務價格仍處於「半市場化」狀態，且企業常被迫「越位」。有物業企業負責人告訴記者，物業似乎是個「兜底的」，企業常被迫承擔不少政府性、社會性事務，比如計劃生育檢查、維穩、信訪、文明創建等，「一個小區經理頭上有七八頂大蓋帽」。李健輝說，從事物業20多年了，感覺物業「什麼都能幹」。

　　其四，全行業主動創新的意識和能力尚顯不足。上房物業總裁周超說，「99生活」曾向幾十家物業企業就「什麼樣的業主是好業主」做問卷調查，回答集中在兩點：一是「不拖欠物業費」，二是「沒事不要找物業」。很多企業並未意識到，在網際網路時代，物業在建立與業主消費者之間的連接、培育粘性、採集數據上有明顯優勢。

　　一些業內人士認為，相比於百貨、金融、交通等行業，目前物業服務業受到的網際網路等外部衝擊和倒逼還相對較小，許多企業求變中生存的動力和能力都還不足。

　　培育現代服務業新亮點

　　近年來國內物業領域出台了一些改革和扶持舉措。比如，國家發改委今年放開了物業服務價格，北京、浙江等地出台了物業服務業的稅收、用工等優惠政策，上海、廣州等地也就支持物業企業轉型升級開展專項調研並研究措施。業內人士呼籲，加大對物業行業的減負和支持力度。

　　第一，深化小區綜合治理改革，為物業企業釐清邊界。據統計，小區管理涉及20多個政府部門和多家專業單位，為此應推動資源下沉，並改革體制機制、嚴格落實政府部門及專業單位在小區治理中的責任，摘掉物業企業本無力、也不該承擔的「大蓋帽」職能。同時，完善物業市場化機制，以菜單式服務標準取代政府制定的分等定級統一式的服務標準，並加強監管、規範收費行為。中國物業管理協會副會長張聖哲說：「物業行業是到了正本清源、輕裝上陣的時候了。」

　　第二，加快稅制改革，為企業有效「減負」。比如，應允許物業企業根據行業特點和自身實際，自主選擇6％普通稅率或3％簡易稅率；研究支持酬金制運作模式的稅收政策，對物業企業代管、預收的專業服務資金免予徵稅；鼓勵小區內物業管理專業服務外包；研究業主自行管理的物業服務收費票據和免予徵稅等配套政策，等等。「期待減稅的陽光能儘快照耀整個物業行業，」廈門物業管理協會常務副秘書長林昆明說。

　　第三，充分激活行業協會等內生力量，推動行業創新轉型。應鼓勵各類物業企業創新商業模式，延伸服務鏈條。比如，縱向延伸至房地產開發前期的規劃、設計，中期的招商策劃、營銷代理，後期的尾盤銷售、物業經營、房地產經紀業務等整個鏈條；橫向則涵蓋養老、家政、房屋租售、電子商務等各類個性化需求，使行業向「高人力資本含量、高技術含量和高附加價值」轉變。

　　第四，健全法規法律，創造好的制度環境。上海物業管理行業協會副會長王志興、深圳彩生活總裁唐學斌等人士建議，借鑑新加坡、香港和台灣等國家和地區的經驗，加快物業管理行業法制建設，建立系統而又科學的政策法規體系，加快修改《物業管理條例》，並研究制定《物業管理法》。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生等業內人士建議，支持物業行業緊抓網際網路機遇，積極為之減負、鬆綁，支持企業創新探索，做大社區生活服務業和物業多元化經營的「蛋糕」，使其成為我國經濟新常態下結構調整、動力轉換的一支重要力量。更多相關行業請查閱由中國報告大廳發布的《2013-2017年中國物業管理行業發展分析及前景戰略諮詢報告》。