2016年北京零售業與寫字樓市場現狀分析：冰火對撞

　　隨著各行業網際網路化的深入，零售業受到了很大的衝擊，那麼北京零售業與寫字樓市場發展現狀如何？據悉，今年上半年北京十里堡西單商場和大興華堂商場陸續關店，全市百貨存量占比減少至18%左右。

　　與零售物業市場相比，寫字樓市場受電商衝擊非常小、運營管理成本較低，且近幾年來需求和租金也都保持著較為穩定的增長趨勢。因此，一段時間以來，「商改寫」成為北京為數不少的傳統商業尋求轉型的一種趨勢。

　　11月22日，北京已經步入寒冬。習慣溫暖的人們大多貓在辦公室或家裡，行人也步履匆匆。位於朝陽區工人體育場北路甲2號的盈科中心非常冷清。原本這裡是一家商場，如今已改造成寫字樓。

　　盈科中心還是商場慣常的五層建築形態。走進正門口，右邊是英菲尼迪的展示中心，左邊是安利的體驗館。21世紀經濟報導記者看到，這裡一至三樓已經成為富士通中國有限公司的辦公地，四至五樓電梯按鈕還處於無法按動狀態，東門處仍在裝修。這裡的保安和清潔工告訴21世紀經濟報導記者，他們都剛來工作不久。

　　在商業地產同質化加劇、電商對實體商業形成衝擊等一系列因素的催化下，傳統百貨商業經營逐漸變得步履維艱，截至今年三季度末，北京已有多家百貨關店。

　　據戴德梁行統計，目前北京優質零售市場總存量約達1150萬平方米，其中百貨存量僅占18%，並且有進一步縮減的趨勢。

　　形成強烈對比的是北京寫字樓市場。目前北京甲級寫字樓市場僅租賃型物業存量就達900多萬平方米，並且在旺盛需求的拉動下空置率一直保持低位。與零售物業市場相比，寫字樓市場受電商衝擊非常小、運營管理成本較低，且近幾年來需求和租金也都保持著較為穩定的增長趨勢。因此，一段時間以來，「商改寫」成為北京為數不少的傳統商業尋求轉型的一種趨勢。

　　2016年北京零售業與寫字樓市場現狀：冰與火對撞

　　曾經令開發商趨之若鶩的商業地產不再受到追捧。

　　盈科中心這塊「燙手山芋」是「小超人」李澤楷於2014年4月出售的。根據盈大地產公告，英屬維京群島註冊的公司Vinter Star Limited與其達成協議，買下北京物業盈科中心，成交金額9.28億美元（折合人民幣57.5億元）。

　　自太平洋百貨撤店後，曾經的盈科中心就面臨租金持續下滑的窘況。財報顯示，盈科中心的出租率一直不高。2013年中，盈科中心可出租面積的平均出租率約為61%，較2012年同期66%的出租率出現明顯下滑；租金收入也僅有1.19億港元，與上年同期基本持平。然而2012年的租金收入已較2011年出現了下滑。

　　21世紀經濟報導記者在現場看到，「新東家」已經果斷將盈科中心商場改為寫字樓。儘管其形態看起來仍然是商場。

　　這是市場的最終選擇。

　　今年以來，十里堡西單商場、大興華堂商場、百盛商場太陽宮店、華堂商場十里堡店等傳統百貨陸續關店；就連相對具有競爭力的部分購物中心也出現租金及出租率下滑。一直作為北京地標性建築的三里屯太古里租用率已兩次出現下滑。據戴德梁行統計，前三季度包括劃給已簽署意向書的准租戶的樓面在內，三里屯太古里租用率由去年底的94%跌至92%。

　　與之相反的是，一向不受關注的寫字樓市場卻意外平穩。戴德梁行統計顯示，2016年第三季度，北京全市甲級（含頂級）寫字樓季度淨吸納量高達39.7萬平方米，同比增長32.4%。旺盛的市場需求拉動本季度各商圈租金均出現不同程度上調。全市甲級寫字樓有效租金為每月每平方米人民幣383.7元，環比上漲1.5%。並且三季度在有三個新項目入市的情況下，全市空置率仍環比下降1.5%至5.8%。

　　戴德梁行北中國區寫字樓企業服務部主管嚴區海對21世紀經濟報導記者表示，零售行業面臨的壓力非常大。一方面是此起彼伏的百貨關店潮，另一方面是市場競爭給現有商業購物中心及新供應項目帶來的招商及經營壓力。未來北京寫字樓供應仍十分有限，而零售物業的潛在供應較大，並且商業供應均位於較遠非核心區域，分布較分散，周邊配套欠缺，人流量也有限；與寫字樓相比開發周期也長很多，短期內很難迅速發展。

　　2016-2021年中國寫字樓行業發展分析及投資潛力研究報告顯示，2016年第四季度，北京商業市場將迎來年底供應高峰期，大興綠地繽紛城2期、豐臺及槐房萬達廣場、長陽京投港等多個項目計劃開業，這些項目均位於非核心商圈的大興、豐臺等區域。目前北京仍有多個商業項目在建，在地域分布上以城南的豐臺區和大興區項目數量為最多。而核心商圈受政府規劃及供應空間限制，項目多以存量商業改造升級為主。

　　寫字樓市場租賃新格局已悄然開啟。自去年年初，李克強總理在國務院常務會議上提出「大眾創業、萬眾創新」的理念後，部分大業主開始考慮創新做「眾創空間」，在提供共享資源的基礎上滿足租戶的短期租賃需求。不僅開發商們可以通過此產品提高自身的空間使用率，迎來更多的租金收益，同時租戶也可以節約成本和享受到靈活的租賃周期。

　　截止2017年底，核心商圈新增供應僅為全市新增供應的38.7%，由於目前市場成交租賃表現活躍，且尚未出現任何需求放緩的跡象，預計未來一年核心商圈租金將繼續保持上漲潛力。