2017年香港寫字樓市場現狀及趨勢分析：中環將錄得5%的租金增長升幅

　　坊間傳得沸沸揚揚的李嘉誠出售香港中環中心的消息又有了全新的變數。日前，中國郵政儲蓄銀行股份有限公司專門發布澄清公告稱——「本行及本行子公司並未且現時亦無計劃收購中環中心。」這一天價交易雖然沒有成交，但是近來香港整幢寫字樓成交日益活躍的趨勢已經較為明顯，中資機構，尤其是金融保險 、電子科技類企業，成為「積極分子」。那麼當前的香港寫字樓市場現狀如何？2017年又有怎樣的發展趨勢呢？以下是宇博智業小編整理的2017年香港寫字樓市場現狀及趨勢分析。

　　香港寫字樓市場現狀：中環甲級寫字樓租金同比升9.2% 內地金融機構擴張成最大增長動力

　　事實上，寫字樓是今年香港商業地產市場中的「香餑餑」。「今年單筆成交金額超過1億港元的投資物業成交中，寫字樓占比達到74%，相比去年36%的成交比例增幅超過一倍，」仲量聯行研究部主管馬安表示，並指出作為流動性最強的投資物業，寫字樓目前的租金回報在2.5%-3%左右。

　　近一年以來，內地中資機構在香港寫字樓市場異常活躍。2015年年底，恆大地產以125億港元的天價購入全幢灣仔美國萬通中心，呎價高達3.6萬港元，創下當時最大額商廈買賣及呎價最高紀錄。今年2月，光大控股斥資100億港元，收購同樣位於灣仔優質地段的甲級辦公大樓「大新金融中心」，以總樓面面積約40萬方呎計算，呎價達到2.5萬港元。

　　面對持續低息的市場環境，位於黃金地段的甲級寫字樓尤其受到投資者的追捧。馬安平向記者透露：「目前一般這類寫字樓的平均呎價在3萬港元左右，而內地投資者出價十分進取，願意支付3.5萬港元甚至4萬港元，他們主要的收購目標是一些有海景、命名權的核心地段的整幢寫字樓，但市場上這類物業出售的很少。」

　　同時，他表示，這些財大氣粗的投資者主要為內地金融機構，包括銀行、保險公司等，「對於他們而言，收購這些寫字樓主要作為長期的戰略投資。」

　　據數據顯示，2016年香港整體寫字樓的價格上漲4.2%，中環寫字樓的價格升幅達到5.5%。

　　以中環中心為例，目前長實持有的75%權益，涉及中環中心約122萬方呎樓面，按作價約357億港元計算，平均呎價約2.93萬港元。據悉，目前長實持有的中環中心每月租金收入約7000萬港元，租金回報率約2.8厘。

　　根據仲量聯行的統計數據，2016年前十一個月香港中環甲級寫字樓租金同比飆升9.2%至111.9港元/每平方呎，已十分接近2008年金融危機前高峰水平的116港元。該區平均租金比非核心商業區超出3.3倍，目前核心商業區與非核心商業區的寫字樓租金差距已擴大至五年新高。

　　根據世邦魏理仕公布的香港甲級寫字樓市場研究報告顯示，在2013年3月至2016年3月的三年期間，香港甲級寫字樓出租面積淨增長410萬平方呎，內地企業占其中的120萬平方呎；同期，歐美公司的租用面積卻減少了19.9萬平方呎。

　　2017年香港寫字樓趨勢預測：供應、需求以及中環

　　供應：非中心區供應持續加大，中區九龍租金水平將分化

　　供應側來看，政府發展九龍成為新商業辦公區的方向不動搖，供應由中心區轉向非中心區的趨勢愈發明顯。寫字樓落成量自2014年的低點後穩步上升，2016年預計全年落成量在20萬平方米左右，其中九龍預計占比64%，上半年已完成超過一半。而中區供應從14年開始一直較為緊張，上半年的空置率更是處在1.6%的低位，供應缺口也成為中區寫字樓租金仍保持上升勢頭的一個重要原因。九龍儘管一定程度上獲益於本港企業將辦公地點遷出中心區的需求，充足的供應仍驅動九龍的租金水平向下走，上半年九龍區整體租金水平下跌近4%。

　　根據港府物業報告，2017年寫字樓落成量將進一步提升，單單甲級寫字樓預計落成超21萬平方米，其中63%在觀塘。若中區和九龍的需求趨勢不變，預計下半年中區租金水平仍將緩步上漲，而九龍則大機率上進一步縮水，租金水平分化會更加明顯。而2017年以後由於供應持續擴充，若經濟態勢仍未有明顯向好，需求沒有強勁上揚的勢頭，香港寫字樓整體租金或將經歷一個下降調整的周期。

　　需求：中心區向非中心區轉移趨勢依舊，港島南或成未來熱點商區

　　2016年上半年全球經濟依然疲軟，英國脫歐也使未來經濟走勢愈加不明朗，儘管香港本地失業率處在3.3%左右的低點，寫字樓整體需求依然較為疲軟。受制於中區持續攀升的租金單價以及內部削減開支的要求，部分中區傳統租戶不得不遷至九龍等地區，如英士律師行搬至港島東。一些企業甚至啟用自置物業，如恒生銀行由企業廣場五期搬至13年斥資29億港元買下的旺角亞皆老街商廈，宏利人壽由宏利金融中心搬至自持的宏利大廈。

　　受益於年內將開通的南港島線可方便連接中環等核心商務區，港島南成為上半年交投量提升較快的區域，一季度香葉道的一棟面積逾22萬平方米的甲級寫字樓剛投入市場，使待租率攀升至18%，而淨吸納量持續正向發展，未來或成為新的商業辦公區。

　　再看具體合約數據，16年1至6月買賣合約宗數整體相比15年上半年下降了近58%，交投疲弱，但趨勢上由1、2月的低點緩步提升至二季度的70-100宗，5月份的92宗交易成為上半年的最高點，有回升的勢頭。目前有相關需求的港企大部分已經或即將完成由中心向非中心區轉移的工程，預計未來短期內交易宗數將保持上升態勢。

　　中心區寫字樓：中資機構入駐勢頭不改

　　在本地公司遷離中心區的同時，財大氣粗的中資金融機構延續15年的趨勢，成為中區寫字樓需求的強勁來源。這些中資機構趁政策利好、港元升值的機會蜂擁而至，而為儘快在香港樹立起品牌，他們多將選址定在寸土寸金的中區，例如中國興業銀行、東方資管等都選擇在中區進行辦公空間擴張。中資機構在中區租賃面積占比自15年開始持續上升，16年第二季度已超過六成。預計未來兩三年內中資企業進軍中區寫字樓的氣勢不減，將繼續保持中心區租賃的中堅地位。

　　2016-2021年寫字樓行業深度分析及「十三五」發展規劃指導報告分析，2016年香港寫字樓市場總體表現不錯，香港整體寫字樓的價格上漲4.2%，其中中環甲級寫字樓租金同比升9.2%是推動租金上揚的堅實力量，然本地企業由租金高昂的中區轉移至非中心區的趨勢不改，但中資金融機構正進一步搶占供應稀缺的中區辦公樓，中心區與非中心區租金水平分化或加劇。報告，深港通啟動後將繼續帶動內地金融企業對中環寫字樓的需求，由於該區寫字樓目前的空置率僅約1.5%，報告預計中環將是2017年唯一會錄得租金增長的商業區，升幅在5%以內。