商品房銷售行業分析

　　自2004年經營性用地全面實行「招拍掛」制度以來，我國房地產市場經歷了快速發展的黃金十五年，龍頭房企繼續發揮規模優勢，銷售業績上漲幅度超過市場平均漲幅，以下是商品房銷售行業分析。

　　嚴調控下樓市業績增速快速回落，目前行業探底或已完成，正逐步步入小周期復甦階段，房地產正式進入總量穩定的橫盤時期。2019年1至4月，全國653個城市累計商品房銷售面積為2.98億平方米，較去年同期基本持平；累計商品房銷售額為2.7萬億元，同比增長6%。

　　截至2019年1至4月，房企今年境內信用債發行規模已經達到約2442 億元，已經超過2018年上半年的1630億元；商品房銷售行業分析指出，美元債發行方面，房企今年發行規模已經達到約242億美元，接近去年上半年約257億美元的發行規模。

　　截至2019年1至4月，TOP100 房企銷售額累計同比增速約為34%，大中型房企的良好銷售狀況奠定了其資金來源的穩健性，原因在於房地產企業銷售回款占總資金來源的比例較高。

　　去庫存熱潮影響消退，房價增速回落逐步回歸理性區間。從價格指標來看，2018年商品房銷售均價為8737元/平米，同比增長10.7%；其中住宅銷售均價為8544元/平米，同比增長12.2%。2019Q1商品房銷售均價為9065元/平米，同比增長6.6%；其中住宅銷售均價為8954元/平米，同比增長8.2%。

　　行業庫存處於低位，至2019年4月末商品房待售面積為5.2億平方米，同比下降10%；而去化率上，在行業快周轉策略的推動下，自2018年下半年至今多數熱點城市維持在12個月以下的低位，滿足國家適當加快住宅用地供應的標準。商品房銷售行業分析指出，棚改貨幣化的逐步退出下，非都市圈腹地的三四線城市市場整體呈走弱勢態。

　　銷量回升帶動銷售額同步上漲，龍頭房企的頭部效應最為明顯。其中龍頭房企在一線城市的銷售額占比與2017年持平，二三線城市的銷售額增長是總銷售額增長的主要貢獻來源。大型房企和區域型房企的一二三線城市銷售額均較2017年有顯著提高，大型房企二線和三線城市銷售額占比不斷提升；區域型房企主要依靠二線城市和一線城市的銷售作為拉動。

　　5月是我國房地產傳統銷售旺季。5月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.3%、0.2%；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%、0.8%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%、0.6%。

　　目前，我國房地產市場進入平穩發展期，預計2019年後續業績增速將延續2018年走勢，繼續保持在0%左右區間內。不過在總量保持穩定的前提下，「一城一策」的主導調控疊加都市圈化經濟聚集效應發酵，或將加劇各能級城市間銷售業績的分化，以上便是商品房銷售行業分析所有內容了。