房地產金融行業政策及環境分析

　　隨著城鎮住房制度改革的進行，商業性和政策性住房消費貸款快速增加，房地產相關貸款占全部金融貸款的比重不斷提高。下面進行房地產金融行業政策及環境分析。

　　房地產屬於第三產業，其增加值的概念是指房地產企業生產活動產生的增加值和居民居住消費活動產生的增加值，後者包括居民租賃住房費用支出和居民自有住房產生的居住服務虛擬部分。

　　《2020-2025年中國房地產金融行業市場需求與投資諮詢報告》表示，隨著我國第三產業在GDP中占比的逐步提升，以及海外已開發國家的經驗，房地產行業在第三產業中的增加值占比也是逐步提升。

　　換言之，房地產行業增加值在國民經濟GDP中占比逐步提升，以現價計算，2019年房地產行業增值占比為7.3%，與2018年持平，目前看，我國與海外國家都遵循了這個水平。

　　金融機構對房地產行業的直接影響有三方面，即額度、利率和槓桿水平(首付比)。其中額度是央行窗口指導的一個途徑，自2010年以來，主要金融機構秉承行業調控要求，一直對加槓桿的行業融資保持謹慎態度，特別是開發端。

　　利率方面，我們通過近年來的LPR改革，也能夠較為明確看出中央對房地產定向調控的程度。結合近期變化，在這裡，我們主要對首付比進行一定分析

　　從1998年的央行《個人住房貸款管理辦法》開始，首付比例一直在20%-30%之間徘徊，直至2010年史上最嚴厲限購政策出台後，首付比例被提高至30%/50%的高點，之後的2014-2016年逐步回歸。

　　從政策上看，非限購地區，理論上首付比已經降至相對低點(當然，根據各地區銀行的按揭額度、稅費的考慮以及非限購地區首付比較高的習慣，實際這些地區首付比要高於最低要求水平)。

　　近期各地調控政策頻出，我們認為政策的出台是為了應對疫情帶來的衝擊，儘可能減少疫情帶來的損失和危害，進而穩定經濟的整體大局，並不是市場輿論所認為的放鬆調控。

　　展望未來，我們認為我國經濟由高速增長向高質量增長轉換的基本方向是不會改變的，不把房地產作為短期刺激經濟的手段也是一以貫之的。在收益率大幅回落的宏觀背景下，需要關注重點城市不動產的安全邊際價值以及租售比趨向合理情況下的租賃市場開拓。以上便是房地產金融行業政策分析的所有內容了。