商品房發展趨勢

　　商品房精裝樓盤數量比率逐年上升，並在三年時間裡，商品房精裝樓盤數比率從3%攀升至近30%。商品房的主要成本是原材料、人工、地價，開發商利潤在5%到10%之間。以下對商品房發展趨勢分析。

　　2018年推出商品房項目的開發商和商品房項目數量分別同比增長80%和72%，商品房市場規模同比增速在60%左右。商品房滲透率不斷提高，2018年底已達到27.5%，據預測，2019年底商品房將達到336萬套，滲透率達到32%，提前完成《建築業發展「十三五」規劃》提出的30%的發展目標，2020年商品房滲透率還將繼續提升2%。

　　2016-2020E商品房滲透率變化情況

　　商品房待售面積繼續減少，房地產開發投資保持增長，但是在2月份剛剛公布的1月份房價當中，我們也看到一線城市房價開始回落。現從三大趨勢來分析商品房趨勢。

　　其一，人口增長即將到頂。

　　中國出生人口從2017年的1723萬人、2018年的1523萬人大幅降至2019年的1100萬人。商品房發展趨勢分析，二胎放開後，並沒有如想像的那樣大幅度增加生育率。中國社會科學院發布的最新《人口與勞動綠皮書》預計，中國人口將在2029年達到峰值14.42億，從2030年開始進入持續的負增長，2050年減少到13.64億，2065年減少到12.48億，即縮減到1996年的規模。中國人口另一個大趨勢是老年人在增加年輕人在減少，而年輕人是購買住房的主力軍，因此住房剛需在減小。

　　其二，人均居住面積基本到頂。

　　商品房發展趨勢分析，房子是用來住的，人均住房面積達到一定程度就會停滯。已開發國家人均住房面積也就是40-50平米。例如，巴黎、紐約、倫敦人均住房都在50平方米左右。土地價格低而富裕的美國人是世界上房子比較大的，但也沒有變成人均100平米，因為多數家庭沒有那個必要。 中國城市人均住房面積已經達到40平米，由於中國土地稀缺還不富裕，因此人均住房面積基本見頂了。典型的三口四口之家，有120-160平米的住房，完全可以滿足一般家庭的需要。

　　其三，城市化率正在減速。

　　中國城市率已經達到60%，已開發國家城市化率一般是75-80%。商品房發展趨勢分析，我國情況特殊，農民是原住民，很難形成類似於北美那種將印第安人趕走後形成的大農場經濟。因此，我們城市化率的劉易斯拐點大概在70%-75%，也就是說今後十來年還會有十多個百分點，差不多還會有2億人進城。但中國不會再出現每年一二千萬農民進城的景象了，今後二十多年還會陸陸續續每年有幾百萬農民進城，而且越往後人數越少。

　　自住型商品房在市場經濟條件下，將生存在一個既要由政府這隻手控制，又要看市場臉色的環境中。城鎮化的浪潮讓更多的農民產生了進城市生活的夢想。