房地產企業上半年積極入滬拿地 各線城市呈上行趨勢

　　4月以來，上海土地市場隨著政府供地節奏加快、競買人數擴大、部分地塊自持比例取消、資金凍結期調整等土拍規則修改後，土地市場開始回暖。

　　房地產企業上半年積極入滬拿地

　　2020年上半年，上海共成交93宗經營性用地，規劃建面合計848.4萬平方米，同比上漲147.4%，土地出讓金總額1252.4億元，同比上漲121.3%，成交樓面均價14761元/平方米，同比下降14.4%，平均溢價率4.0%，與去年同期大體一致。

　　商品住宅用地成交48宗，規劃建面合計530.2萬平方米，同比上漲65.5%，土地出讓金總額935.5億元，同比上漲136.2%;成交樓面均價17830元/平方米，平均溢價率5.2%，較去年同期提高4.3個百分點。

　　除了商品住宅用地，2020-2024年中國房地產行業深度調研及投資前景預測報告監測數據顯示，2020年上半年，上海的商辦用地成交37宗，規劃建面合計207.3萬平方米，同比上升317.0%，成交金額240.1億元，同比上升111.1%;樓面均價11580.0元/平方米，同比下降49.4%，平均溢價率0.85%，較去年同期下降26.08個百分點。另外，租賃住宅用地成交6宗，規劃建面合計80.16萬平方米，成交金額29.1億元，樓面均價3630元/平方米。

　　值得一提的是，土地規則的調整，提升了房企在上海土地競拍的熱情。自上海土拍規則調整以後，5月、6月上海共出讓28宗涉宅用地，僅9宗地塊底價成交，平均溢價率為11.6%。而2017年下半年至今年4月，上海溢價率超過10%的住宅用地僅有3宗。

　　2020年4月開始，一些地塊在出讓方式上做了不少調整，包括競買人數擴大、縮短保證金凍結期、取消15%租賃住宅自持比例等。

　　2020年上半年，上海住宅用地成交樓面均價13277元/平方米，同比上漲22.9%，溢價率4.5%，較2019年同期提高3.8個百分點;商品住宅用地成交樓面均價17830元/平方米，同比下降2.2%，溢價率5.2%，較2019年同期提高4.3個百分點。

　　從溢價率來看，上半年，溢價率最高的地塊為閔行區浦錦街道蘆恆路北塊居住小區3-8地塊，溢價率164%，競得人為上海閔行儲備糧管理總公司。商品住宅用地中，溢價率最高的為臨港NHC10101單元06-01地塊，溢價率為53.13%，競得人為萬達。

　　從商品住宅用地成交面積區域分布來看，主要集中於南匯、寶山、嘉定和青浦4區，4區成交面積占比合計68.5%。其中南匯成交面積占比全市最高，達32.2%。市區僅2宗商品住宅用地成交，成交面積占比僅3.8%，低於2019年的7.3%。

　　從成交金額來看，南匯、青浦、嘉定、寶山4區同樣位居前列，4區土地成交金額占比合計68.8%;其中，南匯成交金額占比全市最高，為19.7%。

　　得益於上海土拍政策的調整，2020年上半年各陣營房企積極入滬拿地。中指院數據顯示，48宗商品住宅用地被36家房企分獲。其中，萬科、中海、保利等頭部陣營房企，新城、招商、金地、旭輝、陽光城等第一陣營房企，萬達、正榮、建發等第二陣營房企均有所斬獲。此外，大名城、大家房產、中建東孚、寶華、景瑞為代表的中小型房企也表現不俗。其中，大名城上半年在多個區域競得5宗宅地、金地在青浦、嘉定共競得3宗宅地，建發在寶山、閔行各獲1宗宅地，萬達在臨港也連獲2宗宅地，拿地態度積極。

       各線城市呈上行趨勢

　　在一線城市的引領下，各線城市出現上行趨勢。滯後的網簽數據開始恢復，以新建商品房數據為例，整體6月單月房地產市場成交數據已經同比上漲，大部分城市開始超過去年同期，也是疫情後第一次出現。

　　6月份的房價上漲可視為二季度整體市場復甦的延續，上漲趨緩，一方面是部分城市購買力快速透支，導致成交縮量，另一方面則是調控整體預期收緊，購房者趨於理性所致。

　　目前70城新房價格已經連續62個月上漲，70城二手房價漲幅為0.31%，環比略有擴大，仍處於「合理」區間，目前貨幣環境較為寬鬆，房價有一定上漲的動力，但信貸政策和調控政策仍然嚴格，房價短期快速上漲脫離合理區間的可能性不大。

　　對於下半年房地產市場，在「房住不炒」的大背景下，2020年下半年樓市調控依然會保持謹慎態度，尤其是針對需求側政策。對於之前出現過熱苗頭以及房價上漲過快的城市，政策的收緊力度會持續加強，這一點在已經出台的政策中就可以清晰看到。