外商投資樓市呈現升勢 加強監管合理引導投向

　　據中國報告大廳了解：隨著中國各地房價不斷看漲，外資正在加大對中國房地產投資力度。對此，商務部發言人沈丹陽表示，雖然外商投資房地產業總體呈現上升趨勢，但外資在全國房地產開發總投資的比重仍保持在較低水平，外商投資房地產在全國房地產市場的份額也沒有發生明顯變化。不過，商務部將採取有針對性措施，防範投機性投資，加強對跨境投融資活動的監控，規範房地產領域的投資，合理引導外資投向養老地產、旅遊地產、教育地產等新興業態。

　　【外商投資樓市呈現升勢】

　　自去年以來，隨著房價不斷上漲，外資和海外熱錢也紛紛進入中國樓市，尤其是一線城市商業地產更是備受外資青睞。作為全球最大的房地產私募股權公司，黑石公司去年曾宣布將收購資產總值超過20億美元的深國投商用置業有限公司40%的股權。而去年底，凱德商用也宣布將出資22億美元收購廣州白雲綠地中心零售部分二期。

　　來自第一太平戴維斯的數據顯示，2013年上海商業物業大宗交易共計18宗，總成交額264億元,其中外資投資機構成交比例占86%，投資以優質低端的甲級辦公為主，其次為核心區成熟運營購物中心，與2012年對比，2013年外資機構大宗成交比例上漲72%。

　　對於外資青睞中國房地產市場的原因，專家認為，在全球資產價格普遍高企的時候，中國仍然是外資最看好的區域市場之一。相對於亞太區其他市場，熱錢普遍判斷中國樓市仍有更好的成長潛力。

　　財經評論員水皮表示，哪裡「鼓包」，熱錢恐怕就是流向了哪裡，股市沒有行情，熱錢不會流入，貨幣市場緊張，熱錢也不會流入，實體經濟不振，熱錢更避之不及。房價一年上漲20%，成為明顯的「鼓包」，熱錢的去向極可能是這裡。

　　閱讀中國報告大廳發布的《2012-2016年房地產行業市場發展格局及投資前景調查分析報告》

　　【需防熱錢加劇樓市風險】

　　儘管調控政策不斷收緊，但是仍難以遏制樓市上漲趨勢。專家認為，在一些熱點城市，外資的介入助長了房地產投機炒作的風潮，也成為房價迅速飆升的推動因素之一。如果短期內，外資大量集中湧入又撤出，樓市就有崩盤的危險。

　　廣東省社會科學綜合開發研究中心主任黎友煥認為，熱錢入境後，往往會披著合法的外衣進入樓市，如個人途徑(境外個人在境內購房)、企業途徑(外資企業、中外合資企業、合夥企業)、購買股權等。如果熱錢進入樓市，就會增加我國房地產行業的不確定性，吹大樓市泡沫，並且樓價的上漲會嚴重影響我國居民的正常生活，提高國內居民生活成本。

　　隨著美聯儲宣布將逐步退出QE(量化寬鬆)，熱錢正在從新興市場撤資，更是加大了樓市的風險。

　　復旦大學經濟學院副院長孫立堅對本報記者表示，QE3(第三輪量化寬鬆)退出只是量化的退出，美聯儲收購美國國債的數量是8500億美元，但不可能調高利率水平，利率還是零利率水平。但是中國的利率降不下來，這種利差效益就會帶來熱錢的進場，所以未來對中國市場還是有較大壓力，造成了來自海外資金的進場。一旦美國市場表現好了，熱錢撤離中國風險將會加劇，因此更要警惕資金大進大出。

　　【加強監管合理引導投向】

　　面對外資不斷湧入中國樓市，沈丹陽表示，商務部在按照現有政策繼續合理引導外資在房地產領域投資的同時，將會同有關部門針對市場中出現的新問題、新情況，採取有針對性措施，防範投機性投資，加強對跨境投融資活動的監控，規範房地產領域的投資，合理引導外資投向養老地產、旅遊地產、教育地產等新興業態。同時，商務部將指導和要求地方商務主管部門密切關注外資商業地產投資及併購已建物業項目，研究外資投向物流地產和工業地產的發展趨勢和影響，進一步加強對外資進入房地產市場風險的防範。

　　在專家看來，我國目前對資本帳戶仍然實施管制，外資撤離中國只能通過貿易和投資的渠道，通過資本渠道撤資暫時做不到。因此，中國對資本市場的管理在一定程度上緩衝了QE對中國資本市場的影響，不會像對印度、印尼等國家的打擊那麼大，但是仍然要防範熱錢湧入樓市形成泡沫的風險。

　　「我國要加強對外資的監管，否則熱錢進入中國後會鑽到高收益的影子銀行或者樓市中。」孫立堅認為，中國實體經濟錢荒，並不代表中國市場缺錢。現在中國如何解決虛擬經濟錢多，實體經濟錢荒的問題，就要看中國市場如何監管。尤其是當前資本帳戶開放的金融改革的推進，要看好開放的時機，不能一蹴而就地大規模開放。