萬科將重點培育商業地產 千億軍團擴容壓力大

　　據中國報告大廳了解：繼2011年上海萬科總經理劉愛明辭職之後，近日萬科地方公司一把手再現人事變動，此次離職的是成都萬科總經理劉軍。1月9日下午，劉軍在電話中向記者表示，離職系個人原因，出於職業發展考慮，接下來，會先休息一段時間。

　　在 2008年，劉軍已坐鎮成都，其銷售業績曾連續幾年領跑成都樓市。不過，不久前出爐的2013年成都樓市銷售龍虎榜顯示，萬科銷售收入不到40億元，與前兩年60多億元的銷售戰績相比，已呈現出下滑趨勢。業內人士認為，拿地相對保守，勢必讓成都萬科保持行業領先地位顯得較為困難。

　　在萬科財報中，成都已是該集團四大核心區域之一。萬科董事會主席王石多年前提出的住宅工業化也在成都低調試水，而在萬科發力商業地產的過程中，成都區域亦有多個商業項目面市，並儲備了一些相關項目地塊。業內人士表示，目前成都已成為萬科推進戰略轉型的「試驗田」之一。

　　「劉軍離職系個人原因」

　　劉軍成為新年伊始公開離職的首位萬科分公司負責人。

　　公開資料顯示，劉軍1998年加入深圳市萬科房地產有限公司，曾任佛山市萬科置業有限公司總經理;2008年調任成都萬科房地產有限公司總經理。如今，執掌成都萬科6年、進入萬科15年的劉軍突然離職，在成都房產業引起關注。1月8日晚21時許，成都萬科也通過官方微博首次對外發布了劉軍離職的消息，「因個人發展原因向公司提交辭呈，對於他的選擇，公司表示尊重。」

　　離職背後，業內猜測2013年成都公司銷售業績不佳成為導火索。在成都透明房產網公布的2013年度房地產企業全域成都銷售排名前20強榜單中，成都萬科以39.86億元的備案金額排名第7，銷售備案面積也以41.66萬平方米排名第7。

　　作為全國性的房企，萬科於1999年進入成都，一度領跑成都樓市銷售排行榜。但如今，僅從業績表現來看，已被後來者保利、綠地等大型房企超越。

　　「這幾年，成都萬科雖然在排行前列的開發商中，總體比較穩定，但並不像整個集團的業績上升那麼快速。」成都某大型地產商人士評價到，相對保利、藍光這樣目前在成都房產市場領軍企業的業績增長，稍顯遜色。

　　成都透明房產網的統計數據顯示，2013年，成都房地產企業銷售備案排名中，藍光、保利分別以112.94億元、104.62億元位列第一、二，緊隨其後的是龍湖、綠地、華潤、和記黃埔，銷售額從64億元到40億元不等。

　　而在2012年，成都萬科還曾以52.07億元的銷售備案總額，排在成都保利的71.88億元之後，位列第二。緣何2013年的銷售業績相較此前兩年明顯下滑呢?接近成都萬科的業內人士指出，去年，成都萬科多個項目都是下半年推出，因此銷售業績上受到一定影響。

　　2013年下半年，成都萬科相繼推出多個新盤。「有的銷售節點甚至到了年底」，前述業內人士表示。他認為成都萬科的業績受到一定影響，與其新推的高端項目銷售有關，此前主要以普通住宅為主，似乎「不太適應高端項目的操作」。

　　針對這一揣測，劉軍直言，離職「跟業績無關」。在前述業內人士看來，「有了多個新盤的推出，2014年成都萬科沖業績並不存在大問題。」

　　繼任者壓力不小

　　成都萬科官微信息還表示，劉軍留下的職位已很快被「補位」，將由萬科集團戰略投資營銷運營管理部原總經理張晉元接任。但由佛山萬科「掛帥」成都多年的劉軍，留給繼任者張晉元的，顯然不是鮮花和掌聲，而是業績被其他競爭對手超越的當下，能否重振成都萬科。

　　「不能說他是『空降兵』，由集團任命，在萬科總部呆過，對集團事務已經較為適應。」長期關注成都萬科的某管理機構人士張山(化名)向《每日經濟新聞》記者表示。

　　從公開履歷來看，繼任者張晉元有著不俗的任職經歷，且是「海歸少帥」。萬科集團官網的信息顯示，張晉元，男，1978年1月出生，曾任職於世界500強企業——IBM中國有限公司、全球最著名的管理諮詢公司——麥肯錫公司，2011年加入萬科。

　　在張山看來，萬科早已有了一套非常成熟的管理體系，地方公司負責人的更換並不會帶來較大的影響。但他也表示，從公開信息來看，張晉元履新的挑戰，第一是操盤能力，其在具體項目方面的開發能力，需要進一步考證;二是對於房地產市場、成都文化的熟悉和了解。

　　而在業內人士看來，未來張晉元將要面臨的是萬科集團至上而下的相對保守的拿地策略，對於公司未來試圖提高規模的不利影響。「成都萬科的業績增長比較慢，與其拿地的策略有關。萬科拿地比較理性，往往錯失擴大規模發展的機會。」成都資深地產人士李強(微博)(化名)表示。

　　前述接近成都萬科的業內人士也指出，目前，萬科集團更強調利潤，但這也需要一定的規模來支撐，而成都萬科的拿地似乎偏於保守。早在2012年底，成都萬科還曾在土地市場有過集中發力。當年12月14日，成都萬科在成都城東連拿兩地;12月17日，在城東又拍下第三塊土地;2天後，首次進入城南大源板塊，同一天內拿下兩宗土地。6天之內總共拍下近383畝土地。

　　「熱鬧」過後，成都萬科拿地再顯「沉寂」。到了2013年，萬科或僅斬獲一宗地塊。公開資料顯示，成都萬科以6.74億元競得位於新都區三河街道花園社區(大件路東側)地塊，宗地面積11.12萬平方米。

　　業內人士認為，拿地相對保守，勢必讓成都萬科重振行業地位較為困難。「重回一線，拿地策略首先需要更加大膽，項目開發周期步伐也要加快。」李強表示，但他同時也指出，這勢必與萬科集團的拿地策略相矛盾，因此，成都萬科、以及新「掌舵」者首先就面臨著這一難題。

　　閱讀中國報告大廳發布的《2012-2016年房地產行業市場發展格局及投資前景調查分析報告》

　　千億軍團擴容萬科壓力大

　　2013年，成都萬科旗下的產品線覆蓋普通住宅、別墅、商業綜合體，併兼顧了首次置業、改善和高端居住、投資等多種需求,包括華茂廣場等多個項目。

　　近兩年，萬科在成都已推出了多個商業地產項目。早在2012年11月，成都萬科一位高管曾公開表示，2012年是萬科成都商業元年，預計未來兩三年，萬科在成都的商業項目開發體量將突破100萬平方米。

　　亞太城市研究院房地產分會會長陳寶存向記者表示，在萬科集團中，成都大區已是集團幾個重點區域之一，成都又是這個大區的核心城市，隨著萬科在成都加推商業地產，成都已成為萬科推進戰略轉型的「試驗田」之一。

　　在2013年中國房企排行榜中，萬科攬金高達1709億元，再次蟬聯全國冠軍。不過，緊隨其後的綠地集團銷售金額達1625億元，兩大巨頭之間僅差84億元。

　　值得注意的是，這次千億級別以上房企數量已由3家(萬科、綠地、保利)增加至7家，萬達、中海、碧桂園與恆大4家房企也強勢入圍。

　　目前，雖處在金字塔頂尖，但萬科還是感到了壓力。目前綠地集團頻頻加大商業地產開發比重，尤其是頗受各地政府青睞的超高層項目。

　　近日來自媒體的報導稱，萬科目前在北京共有4個商用物業項目，持有型物業面積約為50萬平方米，投資總額將達100億元，未來萬科將每年新開一個商業地產項目。

　　將重點培育商業地產

　　萬科打造商業地產，其執行副總裁毛大慶成為實際的推動者，此前曾擁有過在商業地產 「開拓者」凱德置地的從業經歷。在前述項目開業當天，毛大慶曾專門發了微博，後來還說王石在參觀項目後用了「酷斃」二字來概括對此作品的肯定。

　　1月9日，記者多次致電毛大慶，但其手機一直無人接聽。前不久，毛大慶在接受媒體採訪時坦言，「商業地產是萬科未來重要的業務增長點之一，我們主攻社區商業，目前正處於產品培養期」「開著車換輪子」，這是毛大慶對萬科目前狀態的描述。

　　我愛我家集團副總裁胡景暉昨日在接受記者採訪時表示，目前北上廣等一線城市的住宅可開發量已基本接近尾聲，二三線城市未來3~5年也將出現類似局面，這也將終結高速開發時代。在他看來，加大持有型商業比例，能夠提供穩定的現金流，這使原本偏重住宅開發的萬科所要面臨的現實問題，也是規避樓市風險以及引導個人投資需求的主要方式。

　　2011年6月底，深圳萬科廣場開業，這成為萬科布局商業地產的起點。到目前為止，萬科現有的商業項目已形成了三條產品線，包括萬科廣場系列、生活中心系列和鄰里家系列。

　　實際上，在毛大慶看來，商業地產有兩種套路，即賣了再管或賣了不管，萬科商業將在形態上向太古學習，運營上則向凱德學習其資本化的經驗。凱德是典型「賣了再管」的輕資產運營模式，即僅持有一部分股份，而將大部分股份轉讓給基金等投資者，其強項在於善從管理中產生收益。

　　「在持有型商業構成上，除了主權基金、國內第三方理財等機構之外，開發商肯定也會成為持有的主體。」胡景暉表示，國內呼籲了好幾年的REITs(房地產信託投資基金)應儘快推出，這也是未來加速金融創新的表現。

　　住建部政策研究中心主任秦虹認為，隨著國內商業地產存量時代的到來，商業地產資產證劵化已成為一大發展趨勢，鑑於目前國內REITs仍未開閘，可以赴海外上市。