養老產業最新消息：去地產化成養老社區核心競爭力

　　養老產業是為生命長期健康、幸福實現的各種產業和研究提供的服務；養老產業就一定是通過各種生命研發、科學研究、生產應用提供保持和延續生命活力的全方位針對性聯通服務；養老產業是社會發展的必然產業，也是從各種具體需求延伸到第一、第二、第三產業托底服務，養老產業是生命存在的服務產業，切忌不可僅僅為滿足部分生命的服務，並且養老產業絕對不可以只針對老年人群，應該是包含和覆蓋老年人群，因為健康生命的延續和簡單。

　　養老服務業一直是各方角逐的大「舞台」。保險公司作為產業鏈中的整合者和深度融合者，自然不會放棄，而對於保險公司而言，眼前有兩個問題：一是如何「去地產化」，提高運營效率和推廣複製；二是如何深挖養老社區和大養老、大健康的產業機會。

　　在2008年初訪美國養老社區的泰康一行人眼中，當時可能不會料想到養老社區會像今天一樣如星星之火之勢。從在爭議中初試養老社區到9家保險機構計劃或正在建設共25個養老社區、計劃投資金額超過600億元、實際已投資金額超過200億元，8年的時間裡保險行業在養老社區的布局上已經走出了自己的模式，而未來，將走的更遠。

　　養老產業要去地產化的觀點，雖然去地產化並非一個新詞，但對於保險的養老社區而言，這是一個新的嘗試和方向。

　　深挖養老服務「大江湖」

　　「青城丹劍名滿天下，武當太極以柔克剛，峨眉棉掌至陰制陽，兩儀登天步若玄黃……」，保險行業的養老社區亦是一個大江湖，各門派也特點各異，其中既有主推醫養結合的「少林派」高僧泰康養老，也有主推健康綜合體的「峨眉派」學員中國人壽，也有以柔克剛不走尋常路的「武當派」合眾人壽，當然度假養老、養老服務綜合服務區等概念亦層出不窮。

　　目前共有9家保險機構參與建設養老社區，主要布局在北上廣等一線城市及周邊輻射圈，以及武漢、瀋陽、大連、蘇州等城市。其中，輻射面最廣的是泰康人壽，2016年初，泰康人壽已完成北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州八地的養老社區布局，實現醫養社區 「八城聯動」。截至目前，泰康醫養融合項目已投資超過50億元，未來5至8年將持續注資1000億元，布局15至20個養老社區。

　　「少林派」武功：去地產化+醫養結合

　　去地產化、醫養結合。「少林派」泰康人壽在耕耘了接近十年之後，已自成一家。劉挺軍說「泰康將採用全過程醫療護理模式，覆蓋急性病、慢性病、預防和康復、長期護理、臨終關懷，未來的泰康之家將涵蓋養老社區、康復醫院、醫療事業部及綜合醫院。我們的願景是新的東方霍普金斯。」

　　這一步，比一個可以住的養老社區邁的遠得多。泰康在養老社區的摸索已經形成了三個關鍵詞，即醫養結合、三層體系和閉環整合式養老服務。泰康養老社區定位於「醫養融合」，搭建了「三甲醫院臨床診療+社區醫療中心+CCRC」三層次醫養服務體系，為社區居民及周邊地區提供「預防保健—疾病治療—慢病康復—長期護理」閉環整合型醫養服務。

　　就養老產業的看法，養老產業並不等同於養老地產，養老產業有特殊性、綜合性、微利性三個特徵。養老產業按需求屬性的不同，可以分為醫療保健業、日常生活用品業、家政服務業、房地產業、保險業、金融業、娛樂文化產業、旅遊業、諮詢服務業、其他特殊產業等十個細分產業。根據實踐經驗，認為不能把養老看成地產行業，養老一定要去地產化。養老產業與醫療保健行業密不可分，是醫療保健產業中的重要一環，是大健康產業的主要組成部分，也是現代生活服務業的重要組成部分。

　　養老產業已經開始從「養老產業=養老地產」進入了下一個發展階段，不僅僅是保險機構意識到這一點，此前多家房企多家房企的觀點具有一致性，我們的項目要「去地產化」。伴隨著入住率的提升，「去地產化」已經成為包括保險行業在內開發的養老社區提升生存能力的核心競爭力。

　　所謂的「去地產化」，是養老服務更加多元化和複合的一個代表，這其中，醫養結合是一個體現。根據一項調查數據顯示，對於養老地產，消費者最關注的主要是醫療設施、生活環境、生活配套這三個方面。

　　『一個社區，一家醫院』是泰康支持養老機構設置醫療機構政策的一種實踐探索，泰康借鑑美國『凱撒模式』，在養老社區鄰建康復醫院，為社區居民及周邊地區提供『預防保健—疾病治療—慢病康復—長期護理』閉環整合型醫養服務。

　　據了解，泰康將在全國8大醫養社區建立高端醫療健康護理中心，配套連鎖康復與老年病醫療機構，圍繞高齡人群的需求，重點提供急病診療、慢病管理、專業康復、健康促進等醫療健康服務。泰康還將設立老年病和慢性病研究中心，為社區居民及周邊地區提供服務。

　　目前，泰康燕園養老社區已在養老社區內配建二級康復醫院，提供集預防保健、疾病治療、慢病康復、長期護理於一體的閉環整合型醫療保健服務。另外，泰康還將投資建設輻射全國的標準三級綜合醫院，現已注資南京大型綜合三甲醫院仙林鼓樓醫院，獲80%股權，並計劃將其打造成為基地醫院。

　　險企的養老社區投資經

　　在養老社區的投資方式上，保險行業亦在不斷探索。2009年1月，泰康資產獲批設立「泰康—養老社區股權投資計劃」，籌資總規模為人民幣22億元，投資於北京昌平養老社區項目。該投資計劃是新《保險法》實施後，國內保險資金投資不動產的首個試點項目。

　　在養老社區的投資上，保險資金不僅可以選擇直接投資，還有多種方式待探索。以泰康為例，其通過股權投資、夾層投資不斷營造醫養生態圈。同時，保險機構也在探索和更多的合作方共同開發，比如2014年底開館的中國人壽健康養老體驗中心就採取了與星牌集團合作開發的方式，而中國太平與萬達集團的戰略合作中亦可循跡養老地產等項目，一位業內分析人士表示：「未來很可能會以城市產業基金合作等新的方式合作投資養老社區的建設。」

　　日前發布的《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》中提及，要發揮保險資金長期投資優勢，以投資新建、參股、併購、租賃、託管等方式，興辦養老社區和養老服務機構。同時還鼓勵保險公司在風險可控的前提下，通過股權、債權、基金、資產支持計劃、保險資產管理產品等多種形式，為養老服務企業及項目提供中長期、低成本的資金支持。

　　其實在養老服務業中我們也在尋找能夠去推動發展新型的創新工具，對於今後的發展，可能有類似於債券的模式，像美國的例子，可以發展一些長期債券，投到醫療養老機構里去，這樣其他不想直接投資深耕醫養的資金也可以參與進來，形成專業化的市場。

　　可以探索養老資源證券化的模式，比如通過「入住期權」形式解決需求與供給的期間匹配問題，破解養老產業發展的資金瓶頸，對衝波動性風險，並探索將「入住期權」嵌入養老保險產品，並且設立專門交易市場，提供流動性。實際上，間接投資養老社區的方式在國際上較為普遍，主要是購買養老社區投資機構發行的房地產投資信託基金（REITs）。更多相關養老產業請查閱中國報告大廳發布的《2016-2021年中國養老產業行業發展分析及投資潛力研究報告》。