建築行業營改增最新消息：基友減負也有壓力

　　建築行業營改增最新消息如何呢?在2016年新一輪營改增中，建築和房地產兩大行業的試點改革被稱為難啃的「硬骨頭」。曾經作為地方第一大稅種的營業稅中，有超過30%的稅收來自房地產行業企業。

　　從現實情況看，由於這兩大行業的上游企業小、散、亂，沙石料、土石方等材料往往很難取得增值稅發票。沒有足夠的發票抵扣，就很難適應稅制轉換。這個問題如何解決?

　　「考慮到建築業和房地產業的重要性和特殊性，國家『量身定製』了一系列特殊政策安排，其內容和數量均為歷次改革之最，以保證整個行業稅負只減不增。」西寧東川工業園區國稅局劉風越副局長介紹說。

　　對於建築企業來說，多數一般納稅人也可以選擇簡易計稅，包括已經開工的老項目、甲供材(甲方供施工所用施工材料)企業以及清包工(施工方只帶施工工具進場施工)企業，基本涵蓋了所有的建築業經營模式。選擇簡易計稅後，這些企業的稅負由3%下降到2.91%。同時，將甲供工程從建築企業的計稅依據中剔除，選擇簡易計稅的總分包項目還允許差額扣除等，這種政策安排既符合增值稅原理，又實實在在地給建築企業減輕了負擔。

　　對於房地產企業來說，一般納稅人銷售房地產老項目、銷售或租賃試點前取得的不動產等，在維持原營業稅稅基不變的前提下，允許其選擇簡易計稅方法，納稅人的稅負從5%降到4.76%。考慮到房地產開發成本中，土地出讓金占比較大，對房地產企業開發的新項目，其計稅依據中允許扣除受讓土地時支付的土地價款。

　　房地產行業營改增，因為牽涉到不動產抵扣問題，還會對其他行業企業產生減負效應。企業新建或是購買廠房，以及廠房修繕、道路綠化等花費都可以用來抵稅。

　　「這有助於加速各行業投資改造的步伐。」 劉風越說。例如，某企業購入價值1000萬元的房屋用來出租，則進項稅額為99萬元(1000/(1+11%)×11%=99)，而年租金100萬元，其銷項稅額為9.9萬元。這也就意味著，如無其他進銷業務發生，該企業10年內都不需要繳納增值稅。

　　劉風越強調，「不動產抵扣中，存在一些需要把握的關鍵點。根據政策規定， 5月1日後，增值稅一般納稅人取得不動產，以及5月1日後發生的不動產在建工程，其取得的進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。」

　　「這是大的抵扣原則，還有一些細化的規定，比如，企業購進不動產，先抵扣了60%，不到第二年或者剩下40%沒抵扣，就把購進的不動產銷售了，這時候可以把沒抵扣的進項稅額一次性從銷項稅額中扣除。」劉風越說。

　　「營改增後，對企業的土地成本也可以扣除了，肯定能降低稅負，而不動產納入抵扣範圍，能提高不動產採購的需求，有助於去庫存和打開商用房市場空間。」在西寧東川工業園區國稅局舉辦的營改增培訓班上，青海京科房地產置業有限公司財務負責人徐斌說道。

　　在房地產開發成本中，土地出讓金占到了整個成本的30%到40%，是開發成本中最大的一塊。房地產項目扣除土地出讓金後的餘額作為銷售額，對房地產企業來說，稅負的降低是顯而易見的。

　　「營改增之後，房地產公司的招標採購模式及成本核算方法也會發生改變，公司的成本管控也面臨不少挑戰，這會倒逼行業進一步優勝劣汰。」徐斌表示，「那些從正規渠道獲取土地、取得合規土地票據的，上下游供應商正規健全、內部管理完善的房地產開發企業實際稅負相對營業稅確有降低，生存空間就會加大，而一些規模小、議價能力弱的房地產企業將面臨諸多壓力和挑戰。」

　　對於建築企業來說，也面臨著營改增後的轉型壓力。 「過去，一些建築企業只接項目不做項目，通過層層分包坐地分成。營改增將會倒逼企業索取進項的增值稅專用發票，促進企業經營模式轉變，專業分工細化。」西寧東川工業園區國稅局鄭光金局長說。

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