旅遊地產市場分化嚴重 度假房變現力差

　　旅遊地產是一種經濟綜合體，覆蓋了地產、度假、生活、休閒娛樂等各大方面。房地產市場遭遇全國性政策「剎車」，旅遊地產市場發展現狀如何？一起來關注一下。

　　據悉，旅遊地產這一昔日的樓市熱點領域也繼續「降溫」。根據中國報告大廳發布的2016-2021年中國旅遊地產行業市場供需前景預測深度研究報告數據統計，目前全國旅遊地產項目有將近8000個，而平均去化速度為11.8套/月，完成存量去化需要16年。

　　分析旅遊地產降溫的因素認為：一方面，旅遊地產價格經過多輪上漲，概念逐漸泛化，市場分化嚴重；另一方面，限購限貸風潮同樣將旅遊地產籠罩其中，同時一些旅遊地產項目華而不實，變現困難，再加上未來可能出台的房地產稅，「度假房」將會變得越來越「想說愛你不容易」。

　　旅遊地產陷入「冰火」兩重天

　　前些年，天津市民孫先生退休後先後在長白山、博鰲、武夷山等地購買了房產，作為養老休閒度假的去處。「冬天在博鰲過，夏天住長白山，熟悉我的人管我叫『候鳥』。」讓老孫得意的是，這些當年為提高養老品質購買的房產，如今價值翻倍甚至是數倍。

　　為休閒度假提供居所併兼顧保值增值價值，這是不少市民選擇旅遊地產的初衷。據記者觀察，差不多在十幾年前，在黃山、武夷山、日照、博鰲等眾多休閒旅遊度假景區，花20萬元在這些地域的非熱點區域購置一套90平方米左右的房產並非難事。但如今，隨著市場整體水漲船高，曾經低投入高回報的旅遊地產早已不再。

　　以三亞為例，國家統計局公布的數據顯示，三亞新建商品住宅價格今年9月份繼續環比上漲1.2％，市場每平方米均價接近2萬元。有分析指出，旅遊地產的購買對於消費者而言本身就帶有一定的衝動性，而三亞如今動輒上百萬的房價，早已脫離「任性」選擇的範疇了。

　　隨著旅遊地產概念的逐漸泛化，市場分化在所難免。近日，為期3天的海南陵水城市營銷暨旅遊地產推介活動來到成都，陵水黎族自治縣19家房企共帶去20個房產項目。展會現場就成交商品房16套，總成交金額達2030萬元。據陵水縣政府有關負責人介紹，上半年，陵水商品房銷售面積達107.5萬平方米，同比增長59.2％，銷售額為172.9億元，同比增長40.7％，市場依舊火熱。

　　但與此同時，在一些複製海南模式的地區，如雲南、吉林、廣西等地，旅遊地產的銷售情況卻並不樂觀。有在雲南置業的外地遊客抱怨，在全國房價高漲的背景下，由於在一二線城市買房投資成為奢望，他轉而投向雲南旅遊地產，卻發現變現能力並不樂觀，短時間內很難收到回報。

　　面對國內旅遊產業由觀光旅遊時代向休閒度假時代的轉型升級，上市公司武漢三特索道從一家旅遊客運索道經營為主的企業，逐漸向景區及景觀房地產開發經營領域拓展，不過今年前三季度的經營狀況卻不樂觀。

　　據其在10月27日晚披露的三季報顯示，前三季度，公司實現營收3.54億元，歸屬於上市公司股東淨利潤-775.38萬元。公司2015年度實現歸屬於上市公司股東的淨利潤4300萬元，預計今年實現淨利則跌至-4500萬元至-2500萬元，旅遊地產業績低於預期被列為重要原因之一。

　　不少項目華而不實變現困難

　　原本寄託了人們養老安居和增值期望的旅遊地產，為何市場距離預期越來越遠？專家分析，這從旅遊地產的投資階段開始就埋下了伏筆。

　　記者發現，國內旅遊地產項目一般都遠離市區，有的填海造陸而成，所在地塊稱之為某「島」或「城市」，在同一時間集中有較大的供應數量。例如廣告投放堪稱「狂轟濫炸」的海南某旅遊地產項目，最低銷售單價僅5600多元，總占地面積達12000畝，僅開盤銷售面積就達136萬平方米，供應堪稱「巨量」。

　　從供需關係看，如此大量的房地產短時間內集中供應，必然會在區域內造成市場供應的過量。隨著市場漸趨冷靜及消費者回歸理性，人們逐漸意識到，進入二手市場的旅遊地產很難變現，或者「賣不上價」。即便進入租賃市場，一方面，房屋閒置時節基本是旅遊淡季，租客本來就不多；另一方面，進入旅遊旺季，房主自身也有度假住宿需求。而且附近房屋區域本來就有大量可供租賃房產，租金同樣不會太高。

　　近年來，投身旅遊地產的房地產企業眾多，既有恆大、碧桂園、萬科、華僑城等這些實力雄厚的開發商，還有地方性的小開發商。據業內人士透露，為從火熱的旅遊地產市場中分一杯羹，不少開發商採用的是開發一個樓盤註冊一家公司的模式，一旦項目開發完畢，公司通常會註銷，消費者在後期遇到房屋問題通常投訴無門。而且，這些小公司在旅遊地產開發上並不專業，開發模式基本與常規住宅無異，難以體現旅遊地產特色，忽視了消費者的真正需要，項目華而不實。

　　記者在北方沿海某人工島上走訪看到，這裡在臨近沙灘海水浴場的地方修建了一批別墅項目，對外打出「沙灘海景房」旗號。不過每年進入11月份，這處沙灘海水浴場會停業，別墅所依傍的海景顯得名不副實。有房主抱怨，由於距離市中心超過30公里以上，過於偏僻，這裡真正的住戶寥寥無幾，夜晚格外陰森。到了旅遊旺季遊客往來頻繁，又過於吵鬧。她早有出手之心，但在中介掛了半年之久卻鮮有人問津，成了名副其實的燙手山芋。

　　其實，同省不同區域之間、南北方之間都有較大差距。不少地產商將海南旅遊地產的模式套用在其他區域，不見得適用，事實證明甚至會事倍功半，消費者的接受度並不高。

　　旅遊地產也並非「一無是處」。地產行業觀察人士康紅恩判斷，最近幾年，由於全國很多城市的霧霾、異常氣候等問題，未來5到10年間，大城市將迎來一波遷移和遷居的熱潮，旅遊地產將有很大潛力。

　　2015年中國旅遊地產在升溫中變革，房地產與旅遊需求疊加，旅遊地產「併購轉型」主題突出。

　　房企轉型已經成為一種趨勢，但房企的嘗試也還是未知之數。如果房企沒有及時調整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉型，房企極有可能在轉型道路上面臨「生死劫」。