房屋租賃市場4萬億大蛋糕前景廣闊 未來「541」市場格局皺形顯

　　從單純的賣房到涉足產業地產、養老地產等其他領域，在中國房地產發展的近20年時間裡，新房一直房企的主角，但隨著樓市進入白銀時代，開發商開始尋找新的藍海市場，房屋租賃開始成為了房企們布局未來的重要賽道。

　　房屋租賃市場擁有4萬億大蛋糕

　　我國房屋租賃市場的規模有多大呢？從一組數字對比來看會更明了。

　　據鏈家研究院院長楊現領介紹，目前中國的租賃市場規模是1.1萬億，而房屋交易額大概是15萬億，這15萬億里包括10萬億的新房和5萬億的二手房，這樣算來，租房市場只占比約是7%。其中，北上廣深的租金交易額為2500億，房屋交易額為4.6萬億，比例在5%左右。

　　而美國的租金額規模是5千億美金，房屋交易規模大概是1萬億美金，1萬億裡面美金90%是二手房，10%是新房。租賃與交易二者的比例是50%；而在日本，二者的比例更高，日本的租金規模是8千億人民幣，而房屋交易市場中，商品房開發的交易額僅四五千億。

　　站在以上數據的基礎上，《租賃崛起》這一報告中預測：「2015-2016年中國租賃市場的規模大概在1.1萬億，2020年大概是1.6萬億，2025年大概是2.9萬億，2030年會超過4萬億。」

　　房屋租賃市場政策紅利不斷

　　近兩年來，在去庫存和新型城鎮化建設的大背景下，房屋租賃市場已經獲得較多的政策支持。

　　在2015年發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》中，提出大力推進「購租並舉」的思路，租賃市場迎來政策紅利。

　　2016年5月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，確定培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租並舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利於加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。

　　可以看到房屋租賃市場前景日趨明朗，但需要注意的是，目前我國租房市場目前還存在很多問題，供應總量不平衡、供應結構不合理、制度措施不完善，特別是供應主體較為單一等問題。

　　目前，供應總量不平衡主要集中在一線城市；供應結構不合理主要表現在區域錯配，也就是一線城市供應不足，而三四線則不存在這樣的問題；第三個是人群不匹配，中高收入人群的需求正在上漲，但供給卻沒有增多，還有一塊是針對流動人口的供給。

　　房屋租賃市場將形成「541」市場格局

　　政策紅利的支撐、國內租賃市場發展的不足，導致房屋租賃市場發展潛力巨大。近兩年，包括自如、you+、魔方公寓等在內的品牌公寓快速發展。未來，租賃市場將形成新的格局。

　　目前，品牌公寓的滲透率還是非常低的。以北京（樓盤）為例，目前大約有120萬套的租賃住宅，其中40%是通過中介交易的普通租賃市場；二手房占據市場比例約40%，二房東大量集中在城郊的區域或者低客單價的房屋；業主直租即C2C的市場比例占到10%；另外的10%是包括自如在內的品牌公寓，這類占比非常低。

　　楊現領分析認為，「4411」是目前北京房屋租賃的市場格局，未來會變成「541」的格局，50%機構化的管理，40%租賃市場，還有10%的房屋分享。

　　其中，40%的機構化管理便是房企的機會。但要做好公寓這件事，企業必須首先是個房屋中介公司，其次是一家裝修公司，最後還是一個服務公司。這也意味著，要做好機構化管理，房企必須加強自己的運營能力，同時也可以與專業的房屋資產管理公司進行合作。

　　未來的發展方向是二房東市場走向品牌公寓管理規範市場，政策文件叫「發展市場化、規模化、專業化的經營租賃機構」，未來這些機構會成為市場主導性的力量，能占據50%的市場規模。這對於品牌公寓而言，是很重要的發展機會。

　　目前，在品牌公寓市場中有兩種模型。第一種是整棟模型，即集中式公寓。比如you+、魔方公寓等，這類公寓通過整租物業裝修改造後進行出租。第二種是分散式公寓，如自如、優客、青客等，分散式公寓房源來自於業主，機構收取房屋一般簽約3-5年，通過不同程度的裝修之後再出租。

　　實際上，整棟式跟分散式兩個模式的差異在於：集中式的便於管理，分散式便於獲取房源做大規模。具體來看，集中式公寓規模效應臨界點相對比較低，做到2萬-3萬間的時候，會大量分擔機構管理成本、後台成本，改善盈利狀況。但是，分散式公寓規模效應臨界點相對較高。

　　2016-2021年房屋租賃行業深度分析及「十三五」發展規劃指導報告分析認為，日本的房地產租賃市場除了做專業託管的企業，最大的其實是三井、住友、三菱等開發商。三井是日本最大的房地產企業，它已經形成一個從開發-商業-建築-資產管理的產業閉環，所以三井不光是日本最大的開發企業，而是日本最大的二手房中介公司，還是日本最大的物業管理公司。五到十年之後，中國最大的房地產開發企業一定跟這個趨同。