2016年房地產行業融資盛宴淋漓盡致。上半年，較為寬鬆的融資環境和公司債政策的放寬使更多房企選擇境內融資，房企前三季度公司債占比顯著上升，房企融資規模同比增幅較大。但隨著調控日漸收緊，房企融資渠道也急劇萎縮，加上美元走強，其在境內外的融資渠道均被「封鎖」，導致四季度房企融資成本大增。業內人士分析，著調控不斷深入與前期資金消耗殆盡，房企資金鍊日趨緊張。預計2017年房企融資環境將維持16年下半年的水平，融資成本的上升和大量債務的到期將會給房企帶來較大的壓力。
1、房企融資規模前三季度同比大增 四季度驟然收緊
2016年全國熱點城市土地招拍掛市場不斷升溫、房企高槓桿拿地、地王頻出，在房企銷售規模和業績門檻不斷提高的同時，房企的融資規模也在顯著擴大。據2016-2021年中國融資行業專項調研及投資價值預測報告顯示，2016年1-11月108家監測房企融資總規模達11211億元人民幣，同比2015全年增加30.9%，增速高於2015年的25.7%。持續的貨幣寬鬆加之年初的市場回暖，給企業的融資擴張增添了動力。
隨著樓市調控趨緊，房企融資規模大幅下降。據數據顯示，2016年第四季度，房企債券融資僅為1100億元，相比三季度的3480.7億元減少了68.4%。
具體來看，2016年12月，房企合計債券融資僅126.7億元，僅占全年融資總額11376.7億元的1.11%，是近一年來的最低點。較11月融資額288.3億元減少56%，較10月的684.88億元減少81.5%，較第三季度的9月的1160.44億元、8月的1096.53億元和7月的1223.76億元，更是分別下調了89.08%、88.39%和89.64%。房企的債券融資難度明顯加大。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，對於房企來說，債券融資是成本最低廉的一種融資方式，其對2016年市場爆發提供了有力支撐。但自9月底，一系列樓市緊縮政策措施接連出台，上交所、深交所相繼發文審慎確定募集資金規模、明確募集資金用途及存續期披露安排，明確房企債券募集資金禁用於購置土地，房企發債融資得到了遏制。
除了發債渠道被堵，房企資金的另一個重要來源信託也明顯收緊。根據用益信託工作室月度數據計算，房地產集合信託去年第四季度共發布132隻產品，融資總額為360.41億元，較第三季度的186隻產品、538.35億元融資額分別下降了29%和33%。
具體來看，2016年12月房地產信託融資規模繼續下調，單月產品融資規模僅為81.3億元，占信託融資總規模的5.38%，較11月、10月的10.71%、12.8%有明顯下調。與8月最高時的15.02%更是下降近10個百分點。36隻項目產品數量占比也僅為4.99%，較此前11月、10月的6.65%、10.64%有了明顯下降。此外，從項目平均規模來看，12月項目成立平均規模也是2016年下半年以來最少的一次，僅為2.54億元。
2、海外融資環比暴增近3倍
ju 數據顯示，2016年12月份，房企融資雖然仍以人民幣為主，但其他幣種、融資總量及渠道均呈現出多樣化的勢態。其中，人民幣融資金額556.25億元，占比77.48%，環比11月額度增長72.48%；美元融資總額為20.36億美元（相當於141.49億元人民幣），占比19.71%；港元融資總額8.75億港元（相當於7.84億元人民幣），占比1.09%。
另外，2016年12月份，新加入的英鎊融資總額達1.01億英鎊（相當於8.6351億元人民幣）；澳元融資總額0.75億澳元（相當於3.7566億元人民幣）。
據統計，在40家典型上市房企的監測樣本中，有10家房企在2016年12月份完成了外幣融資，其中9家為港股上市或A+H股上市房企。
具體來看，12月份海外融資主要渠道也趨於多樣化，中期票據、優先票據（公司債）和海外銀團貸款均有涉及。12月份海外融資總額折合人民幣161.72億元，環比上漲近3倍。
值得一提的是，2015年以來，隨著公司債發行窗口打開，且利率不斷下行，上市房企一度蜂擁而至去發行公司債，海外融資平台甚至一度遭棄，但近期發行公司債這一融資渠道收緊，人民幣匯率變動，房企又面臨2017年一季度拿地補倉的節點，因此擁有H股上市平台房企馬上殺入了海外債券市場，為新的一年拿地擴張儲備「糧食」。
3、資金成本大幅增加
房企融資資金價格上行已經成為趨勢。數據顯示，房企發債利率2016年12月最低的為南京安居4.2%。就在10月，張江高科五年期公司債發行利率僅為2.89%，天保基建為3.18%。除最低利率大幅上調外，12月，僅南京安居、新盛建設兩家融資利率低於4.5%，其餘均在5%上下，較此前8月上市房企公司債發行平均利率3.31%和9月的4%大幅提升。
以首開股份為例，2016年12月29日，首開發行面值20億元的債券，發行利率為4.8%，其10月發行的10億元融資額的第三期債券發行利率僅為3.57%。
業內人士表示，去年「十一」之後，房地產調控同時對銷售端與融資端均有所限制，甚至此前房企融資來源大戶影子銀行也收緊了口袋。該人士表示，政策收緊，融資渠道變窄，房企融資成本上升是必然趨勢。
此外，近期美元匯率大幅提升，發行美債成本大幅增加，受此影響，2016年絕大多數房企發債轉向國內。據統計，2016年前11個月，21家境內房地產企業在海外市場上總計發行了47.6億美元的債券，相比上年同期26家企業發行的128.87億美元，不論是數量還是金額均出現大幅下滑。
據了解，房企提前贖回美債現象明顯。據統計數據顯示，僅2016年11月，房企提前贖回美元債務額度已經超過10億美元。不過，值得注意的是，12月以來，在國內融資難度加大的背景下，部分房企再度轉向資金成本更高的境外債券市場：12月2日，在香港上市的融信中國發行年息高達6.95%、期限兩年的1.75億美元債券；12月7日，碧桂園公告其發行10年期優先票據，融資額度為3.5億美元，票息為5.625%。儘管這一利率是碧桂園美元10年期優先票據發行的歷史最低成本，但與碧桂園2015年至2016年在國內發行的公司債相比，發債成本大幅提升，其境內利率僅為3.2%至4.75%。
在「抑制資產泡沫、防範金融風險」的調控基調下，2017年房企融資環資前景如下：
1、流動性大環境不會逆轉，房地產行業資金面總體穩中偏緊
在今年末國家「抑制資產泡沫、防範金融風險」的政策調控基調確立的背景下，融資環境也趨於收緊。但2017年宏觀經濟尚未完全企穩，貨幣政策將告別寬鬆轉向穩健中性，流動性大環境不會逆轉，因此我們預計2017年房企的融資增速將放緩，房地產行業資金面總體穩中偏緊。
2、公司債發行受監管，今年將繼續維持16年下半年發行水平
從去年第四季度房企融資的情況來看，在政策的調控干預和公司債發行的監管加強之下，無論是房企融資的總量還是公司債發行占比都較前三季度有明顯的降低，預計2017年房企公司債的發行在監管政策的限制下將繼續維持今年下半年的發行水平，總體的融資規模相較於16年的高增速趨於穩定，但是房企合理的融資需求還是能得到滿足。
3、大量債務將到期，2017年下半年開始企業面臨較大壓力
房企近兩年的銀行借款、發行的短期票據、債券以及2015年之前的中長期債務將在2017下半年和2018年迎來到期償還的高峰，房企只能通過新增融資或者依賴自有資金來應對債務償還的壓力。在融資渠道收緊的背景下，一旦2017年市場銷售不如預期，銷售回款不能滿足企業償還債務和新增開發投資的需求，那麼房企的資金鍊將會面臨較大的壓力。
4、房企融資成本將上升，融資政策收緊對中小開發商融資影響較大
從房企的規模來看，預計2017年房企的融資環境將出現一定程度的分化。公司債、銀行開發貸款等低成本融資受調控收緊，將會迫使房企尋求較高資金成本的融資渠道，如信託、債權基金、委託貸款等。特別是對於一些高槓桿拿地的中小型房企，17年融資成本的上升將會對中小型房企產生較大的影響。而大型品牌房企受政策收緊的影響程度則較小，一方面大型品牌房企銷售業績較穩定，銷售回款情況較好，另一方面近年來大型房企與金融機構的合作也不斷增多，這些房企通過規模優勢推動其自身融資渠道多元化的發展，將進一步降低融資成本，擴大自己的競爭優勢。
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