天津市物業管理招標投標管理辦法

    第一章 總則

　　第一條 為了規範我市物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、《天津市物業管理條例》和《天津市招標投標條例》的有關規定和本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內，選聘物業服務企業實施物業管理而進行的招標投標活動，適用本辦法。

　　第三條 物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

　　第四條 開發建設單位出售新建物業前，應當通過招標投標方式選聘具有相應資質等級的物業服務企業進行物業管理。同一物業管理區域內住宅物業建築面積在三萬平方米以下、非住宅物業建築面積在一萬平方米以下的，經物業所在地的區、縣房地產管理局批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質等級的物業服務企業。

    政府提倡和鼓勵業主大會和其他物業所有權人通過招標投標方式，選聘具有相應資質等級的物業服務企業。

　　第五條 天津市國土資源和房屋管理局負責全市物業管理招標投標活動的監督管理。

　　各區、縣房地產管理局負責本轄區內物業管理招標投標活動的指導監督。

　　第六條 天津市國土資源和房屋管理局指定專門的物業管理招投標服務機構為本市物業管理招標投標活動提供服務。

　　第七條 任何單位和個人不得違反法律、法規和規章規定限制或者排斥具備投標資格的物業服務企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。

　　第二章 招標

　　第八條 本辦法所稱招標人是指依法進行物業管理招標的開發建設單位、業主大會和其他物業所有權人。

　　業主大會決定通過招標投標方式選聘物業服務企業的，應當授權其業主委員會履行招標人職責，具體組織招標活動。

　　第九條 物業管理招標由招標人依法組織實施。

　　招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人提出與物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。

　　第十條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

　　招標人採取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，並同時在市國土資源和房屋管理局指定的物業管理招投標網上免費發布公告。公告期不應少於3個工作日。

　　招標公告應當載明以下主要內容：

　　（一）招標人名稱；

　　（二）招標項目名稱、地址、使用性質、建築面積、竣工交付使用時間等基本情況；

　　（三）投標資格條件；

　　（四）投標人報名地點、期限以及獲取招標文件的辦法；

　　（五）業主大會選聘物業服務企業的，應當說明物業服務企業變更情況。

　　招標人採取邀請招標方式的，應當向3個以上具有相應資質等級的物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

　　第十一條 招標人可以委託依法設立的物業管理招標代理機構（以下統稱招標人）辦理招標事宜。

　　物業管理招標代理機構應當在招標人委託的範圍內辦理招標事宜，並遵守本辦法對招標人的有關規定。

　　物業管理招標代理機構不得同時為一個物業管理項目承擔招標和投標業務。

　　物業管理招標代理機構應當到市國土資源和房屋管理局備案。

　　第十二條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

　　招標文件應當包括以下內容：

　　（一）招標人基本情況，包括名稱、地址、聯繫方式等；
　
　　（二）招標項目基本情況，包括物業名稱、坐落地址、四至範圍、物業類型、總占地面積、總建築面積、房屋幢數、房屋建築結構、經規劃部門批准的規劃詳圖或規劃總平面圖、物業功能分區、配套設備的技術參數、綠化情況及物業管理用房配置等；

　　（三）物業管理服務內容及標準；

　　（四）對投標人及投標文件的要求；

　　（五）招標活動方案；

　　（六）評標標準和評標方法；

　　（七）物業服務合同的簽訂說明；

　　（八）其他事項的說明及法律、法規和規章規定的其他內容。

　　第十三條 招標人應當在發布公告或者發出投標邀請書前，提交以下材料報市國土資源和房屋管理局備案：

　　（一）招標公告或者投標邀請書；

　　（二）招標文件；

　　（三）新建項目《建設工程規劃許可證》及經規劃部門批准的規劃詳圖或規劃總平面圖複印件；

　　（四）重新選聘物業服務企業的，應當提供業主大會決議原件、原物業服務合同複印件；

　　（五）招標人委託招標代理機構代理招標的，應當提交招標代理委託書；

　　（六）法律、法規和規章規定的其他材料。

　　發現上述招標材料有違反法律、法規和規章的，應當責令招標人及時改正。

　　天津市國土資源和房屋管理局自受理招標備案申請之日起3個工作日內，對符合條件的出具《天津市物業管理項目招標備案通知》。

　　第十四條 招標人到物業管理招投標服務機構辦理招標受理時需提供以下要件：

　　（一）《天津市物業管理項目招標備案通知》原件；

　　（二）營業執照複印件；

　　（三）建設工程規劃許可證及規劃詳圖或規劃總平面圖複印件；

　　（四）授權委託書；

　　（五）招標文件；

　　（六）招標公告；

　　（七）其他材料。

　　第十五條 招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。

　　實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。

　　資格預審文件一般應當包括下列內容：

　　（一）預審申請書格式和申請人須知；

　　（二）申請投標物業服務企業的資質等級證書、營業執照複印件；

　　（三）主要管理業績的證明材料，技術裝備和財務狀況；

　　（四）擬派出項目負責人和主要管理人員的簡歷、資格和業績等證明材料。

　　第十六條 經資格預審後，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，並同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。

　　在資格預審合格的投標申請人超過10家時，招標人可以從中選擇不少於5家資格預審合格的投標申請人參與競標。

　　第十七條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少於20日。

　　第十八條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在現場踏勘後5日內，以書面形式通知所有的招標文件收受人。澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

　　第十九條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織投標申請人踏勘物業項目現場，並提供隱蔽工程圖紙等項目的詳細資料。對投標申請人提出的疑問，招標人應當予以澄清並以書面形式發送給所有的招標文件收受人。

　　第二十條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

　　第二十一條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。

　　第二十二條 通過招標投標方式選聘物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限，完成物業管理招標投標工作：

　　（一）新建商品房項目應當在辦理前期物業服務合同備案取得《商品房銷售許可證》之前完成；

　　（二）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成；

　　（三）重新選聘物業服務企業的物業管理項目應當在物業服務合同屆滿或解除合同前完成。

　　第三章 投標

　　第二十三條 本辦法所稱投標人是指響應物業管理招標、參與投標競爭的物業服務企業。

　　投標人應當具備相應的物業服務企業資質等級和招標文件要求的其他條件。

　　第二十四條 投標人到物業管理招投標服務機構辦理投標報名時需提供以下要件：

　　（一）營業執照複印件；

　　（二）資質等級證書複印件；

　　（三）授權委託書；

　　（四）其他證明材料。

　　第二十五條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當在招標人組織物業項目現場踏勘過程中以書面形式向招標人提出。

　　確定參加投標的投標人應當在招標人書面澄清疑問後24小時之內向招標人遞交《投標確認函》。在招標文件要求提交《投標確認函》截止時間後送達的，視為放棄投標，招標人應當拒收。

　　第二十六條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

　　投標文件應當包括以下內容：

　　（一）投標函，包括物業管理服務費、管理目標及其他履約承諾等；

　　（二）技術部分，包括服務的內容和標準、人員配備、主要工作環節運行程序及檢查方法、物業服務企業的內部管理制度；

　　（三）商務部分，包括物業管理服務費、特約服務費、其他委託代理服務費等收費標準報價，物業管理服務費收費形式以及相應的項目財務收支測算；

　　（四）資信部分，包括營業執照副本複印件、資質等級證書副本複印件、管理業績、項目主要管理人員資格證書等情況。

　　第二十七條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件後，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，並妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。

　　在招標文件要求提交投標文件的截止時間後送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。

　　第二十八條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，並書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，並應當按照本辦法第二十七條的規定送達、簽收和保管。

　　在招標文件要求提交投標文件的截止時間後送達的補充或者修改的內容無效。

　　第二十九條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

　　投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。

　　投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。

　　禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

　　第四章 開標、評標和中標

　　第三十條 開標應當在招標文件預先確定的提交投標文件截止時間後公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

　　第三十一條 開標由招標人或者物業管理招投標服務機構主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：

　　由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委託的公證機構檢查並公證。經確認無誤後，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。

　　招標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前，收到的所有投標文件，開標時應當眾予以拆封。

　　開標過程應當記錄，並存檔備查。

　　第三十二條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。

　　評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少於成員總數的三分之二。

　　評標委員會的專家成員，應當由招標人從評標專家名冊中採取隨機抽取的方式確定。

　　與招標人、投標人有利害關係的評標專家不得進入相關項目的評標委員會。

　　第三十三條 招標人應當在開標前一個工作日內，到市國土資源和房屋管理局抽取評標專家，並由招標人代表書面簽字確認。

　　第三十四條 評標方法一般應採用綜合評估法。

　　物業管理招投標服務機構可以參照市國土資源和房屋管理局制定的示範文本制定綜合評分表。

　　物業管理招投標服務機構根據招標文件確定的評標方法，在開標之日前制定具體評分標準。

　　評分標準應當按照綜合評分表規定的內容，採取百分制的方法，合理確定技術部分、商務部分、資信部分和現場答辯等各項內容的比重和分值。

　　第三十五條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責，客觀公正地進行評標，遵守評標工作紀律，對投標文件進行獨立評審，提出評審意見，不受任何單位或者個人的干預。

　　評標委員會成員與招投標雙方有利害關係的應當主動迴避，不得與任何投標人或者與招標結果有利害關係的人進行私下接觸，不得收受投標人及其他利害關係人的財物或者其他好處。

　　評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦等情況並接受市國土資源和房屋管理局的監督、檢查。

　　前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。

　　第三十六條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當採用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的範圍或者改變投標文件的實質性內容。

　　第三十七條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，並註明所占的評分比重。

　　評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據投標文件評分、現場答辯等情況進行綜合評標。

　　第三十八條 召開現場答辯會時，投標人擬定的項目經理應當參加答辯，並持有物業管理職業資格證書。

　　第三十九條 投標文件評定過程在保密的情況下進行，評標委員會成員應當遵守下列規定：

　　（一）客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見，承擔個人責任；

　　（二）不得外出、不準會客、不准使用任何通訊工具與外界聯繫；

　　（三）獨立評審投標文件，不准互相串聯、議論有關投標文件的內容；

　　（四）嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審，並將評審結果簽字確認。

　　第四十條 經評審，所有投標文件均不符合招標文件要求的，評標委員會可以否決所有投標。

　　依法進行招標的物業管理項目，所有投標被否決的，招標人應當重新招標。

　　第四十一條 評標委員會完成評標後，應當向招標人提出書面評標報告。評標報告應當如實記載以下內容：

　　（一）評標的基本情況和有關數據表；

　　（二）評標委員會成員名單；
　
　　（三）開標記錄；

　　（四）符合要求的投標人一覽表；

　　（五）廢標情況說明；

　　（六）評標標準、評標方法或者評標因素一覽表；

　　（七）評分一覽表；

　　（八）經評審的投標人排序；

　　（九）推薦的中標候選人名單和簽訂合同前要處理的事宜；

　　（十）澄清、說明、補充事項紀要。

　　第四十二條 評標委員會應當按照招標文件規定的評標方法和評標標準，依序推薦不超過3名中標候選人。

　　招標人參考評標委員會推薦的中標候選人確定中標人的，應當在招標文件規定的定標辦法中予以明確。

　　招標人授權評標委員會直接確定中標人的，應當按照評標委員會的排序確定中標人。

　　招標人不從中標候選人中確定中標人的，應當重新招標，並對中標候選人予以補償。

　　招標人為業主大會的，業主委員會應當將中標結果在物業管理區域內明顯位置向業主公告，公告期不少於3日。

　　第四十三條 招標人應當在評標委員會出具評審結果之日起30日內確定中標人。

　　招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

　　招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立物業服務合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

　　第四十四條 招標人和物業管理招投標服務機構應當對投標文件的內容進行保密，不得複印、抄錄。在確定中標候選人當日將全部投標人的投標文件封存一份備查，其餘投標文件退還。封存的投標文件滿六個月後退還。

　　第四十五條 新建物業項目，招標人與中標人應當自簽訂物業服務合同之日起三十日內，到市國土資源和房屋管理局辦理前期物業管理備案手續。

　　第四十六條 招標人無正當理由不與確定的中標候選人簽訂合同的，招標人應當給予補償。

　　中標人無正當理由不與招標人簽訂合同的，一年內不得參加物業管理項目的投標。

　　第五章 招投標服務機構和評標專家

　　第四十七條 市國土資源和房屋管理局建立評標專家名冊，負責評標專家的日常管理工作。對評標專家進行有關法律和業務培訓，並建立評標專家檔案，詳細記載其評標的具體情況，對評標能力、廉潔公正情況定期進行考評。物業管理招投標服務機構應當協助做好相關工作。

　　物業管理招投標服務機構應當及時向社會公布物業管理項目招標信息、制定有關招標文件等示範文本。

　　第四十八條 物業管理評標專家應當具備下列條件：

　　（一）從事物業管理及相關工作5年以上，並具有中級以上技術職稱；

　　（二）熟悉物業管理方面的法律、法規、規章和物業管理相關業務知識；

　　（三）熟悉有關招標投標的法律、法規；

　　（四）能夠認真、公正、誠實、廉潔地履行職責；

　　（五）身體健康、能勝任評標工作。

　　第四十九條 專家入選評標專家名冊，採取個人申請和單位推薦兩種方式。

　　個人申請的應事先徵得單位同意，填寫申請書；單位推薦的應事先徵得被推薦人同意，填寫推薦書。

　　上述兩種方式均須提供第四十八條規定的證明材料。個人申請書或單位推薦書應當存檔備查。

　　第五十條 市國土資源和房屋管理局對申請人或被推薦人進行評審，對符合條件的頒發評標專家證書。

　　評標專家聘期為三年，期滿後按照本辦法第四十八條規定的條件重新評審，對符合條件的重新進行認定。

　　第五十一條 有下列情形之一的，取消其評標專家資格：

　　（一）私下接觸投標人的；

　　（二）收受利害關係人的財物或者其他好處的；

　　（三）向他人透露投標文件評審過程中相關信息的；

　　（四）不能客觀公正履行職責的；

　　（五）無正當理由，拒不參加評標活動的。

　　第六章 附則

　　第五十二條 新建物業的開發建設單位未通過招標投標方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，依據《天津市物業管理條例》第六十九條規定，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第五十三條 投標人和其他利害關係人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向市國土資源和房屋管理局或有關部門投訴。

　　第五十四條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文字的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的金額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。

　　第五十五條 業主決定使用專項維修資金的，物業服務企業可以參照本辦法通過招標投標方式選聘專業施工企業。

　　第五十六條 本辦法自2008年12月20日起施行,2013年12月19日廢止。《天津市物業管理招標投標管理辦法》(津房物[2003]295號)同時廢止。