北京加速住宅用地供給側改革 開發商商改住現象屢禁不止

　　北京未來五年供地計劃的出爐，結合此前的抑制需求、疏解人口等措施，可大大緩解市場的緊張情緒。隨著保障性住房用地和商業用地的大量上市，未來樓市的供應結構正悄然發生變化。在連續出台針對需求的「限」字訣政策後，北京的樓市調控政策終於在供給端發力。

　　北京加速住宅用地供給側改革

　　近日，北京市發布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》，明確未來5年內將建立購租並舉的住房制度，優化住宅供應結構，供應總量為150萬套，僅2017年供應方案也比原計劃翻倍。

　　具體來看，5年計劃中北京市供地6000公頃，住房建設需求150萬套，其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。值得一提的是，2017年全市計劃供應住宅用地調整為1200公頃，是此前計劃的2倍。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉認為，結合目前北京的住宅庫存數據來看，這一數量較大。從套數來看，每年新增大概30萬套成套型住宅。目前，北京市場上可售型的庫存大概10萬套左右。從《計劃》來看，每年是庫存的2-3倍。從調控來說，也是317以來一系列減法調控——減需求、減投資之後的加法。

　　北京市規劃國土委相關負責人表示，2017年住宅用地供應，各區要倒排工期，按既定時間節點如期完成。各區及市級行政主管部門落實供地計劃的情況，已經納入了市政府督查內容，並將在年終進行考評。

　　中國人民大學公共管理學院土地管理系教授葉劍平指出，一個是存量的激活，比如包括原來的產業用地，釋放出一些土地，更多的往外圍走，集體土地有1000公頃。土地開發有周期性，不是現在想供應就供應，包括從征地、拆遷、一級開發到進入市場。如果按照兩部委的規定，市里可以問責，如果沒按計劃實施的區縣就沒有完成任務。

　　而根據北京市規劃國土委數據，2017年一季度，北京已供應經營性用地約230公頃。其中商品房供地161公頃，是去年全年商品房實際供地量的1.5倍。

　　除增加供地外，此次規劃明確指出北京推動住房用地供給側結構性改革，促進完善購租並舉的住房體系，實現住有所居。

　　具體方面，北京市將堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，優化完善住宅用地供應結構。2017-2022年中國住宅行業發展前景分析及發展策略研究報告表明，未來五年加快供地新建住房中產權類約占70%，租賃類約占30%。產權類住房中，商品住房約占70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房約占70%。

　　與此同時，中心城區適度增加居住用地;中心城區以外地區重點保障自住型商品住房與租賃住房的用地供應。統籌考慮新型城鎮化與保障性住房選址建設，同步完善配套，為中心城區疏解人口在外圍地區生活就業創造良好條件。居住用地優先在軌道站點、大容量公共運輸廊道節點周邊布局，毗鄰產業園區、城市副中心和重點新城，發揮規劃引導作用，把握住宅用地供應節奏時序，注重提高設計施工質量，實現產業和人口、居住和交通的有效對接。

　　值得注意的是，在住房分配方面，日前北京市住建委表示公租房自住房開展專項分配試點，增加非京籍「新北京人」供應。以平抑房價，解決「新北京人」(穩定就業的非京籍無房家庭)住房困難，滿足剛需。

　　據悉，北京市保障房中心持有的朝陽區馬泉營項目300套和大興區高米店項目100套房源，共計400套公租房源，將拿出不少於30%即120套以上給「新北京人」實施專項配租，其中在本項目所在區工作的優先分配。

　　自住房方面，北京準備在自住房轉化項目——昌平北京灣項目中拿出不少於30%的房源、約780套房源，面向符合本市住房限購政策的非京籍無房家庭出售，其中在項目所在區工作的家庭優先分配。

　　對此，張大偉表示，試點後將形成面向「新北京人」專項分配公租房和自住房的長效制度。新政將有效平抑剛需的購房預期，減緩現階段的緊張情緒。但必須看到，政策效果還得看最終落實情況。

　　開發商鑽政策空子「商改住」

　　北京住建委在檢查中還發現，林肯公園、萬科天地、恆大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峰一號6個開發項目涉嫌將規劃批准的商業辦公用途改變為居住用途對外宣傳並銷售，目前這6個項目已被停止網簽。

　　北京市住房和城鄉建設委相關負責人表示，商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途。對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用於居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法註銷機構備案，直至吊銷營業執照。市住房和城鄉建設委將繼續加大執法檢查力度，一經發現，立即查處，絕不姑息。

　　記者在一家房地產網站上發現，有房地產中介在銷售上述新聞中提到的項目，記者與對方取得聯繫後，對方表示，「那應該是很久以前發布的消息，我現在已經不做這個項目了」。

　　這家房地產網站顯示，這條銷售信息大約發布於五六天以前，對方對此表示，「可能是別人又重新發布了一遍」。

　　房地產中介青睞商住房，與北京市多年的限購政策有關。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，觀察2008年以來北京酒店式公寓的發展情況，可以看出市場規模總體處於擴大的態勢。在2008年供應套數為11511套，而到了2009年就上升到了22349套。經歷了2011年限購政策調整、2012年普通住宅市場復甦的階段，到了2013年開始供應套數呈現出逐年攀升的態勢，說明限購政策下此類產品潛在的投資價值增加。2015年為29547套，到了2016年則為41739套。2016年供應套數創下了新高。總體上看，供應增加和市場銷售行情較好有關。而到了2016年下半年開始，北京對於酒店式公寓的購房政策和供地政策都開始收緊。此類政策效應在2017年前兩月得到了體現，即供應總套數僅為770套。

　　在商住房行情看漲的情況下，一些開發商也開始「商改住」。

　　記者發現，早在2011年，北京市住建委會同市發改委、市規劃委、市商務委及市國土局聯合出台《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，其中規定，2011年6月1日起，商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局，不能設立單獨的衛生間，開發商自己打隔斷出售的商鋪將無法辦理房產證。

　　但現實情況卻是，「商改住」現象屢禁不止。

　　北京一家施工單位的工程技術人員向記者介紹了一個「商改住」的事例，「本來按照規劃就是商業項目，驗收完成之後，甲方又開始一通改」。

　　「比如加隔牆之類的，然後開始作為住宅往外賣。」這名工程技術人員說，「有些地方需要改結構再加固。這個應該是不符合規定的，規劃里應該寫清楚項目的用途，不能隨便改，是開發商鑽政策空子。」

　　在被問及「商改住」是否存在安全風險時，這名工程技術人員出言謹慎，「這個不好說，應該是沒什麼風險，肯定不會塌」。