2014年我國房地產行業分析

　　據中國報告大廳了解：近十年來，我國的房產價格一直處於猛增態勢，雖然政府經歷了幾次「釜底抽薪式」調控政策，但消費者的感覺依然越調越漲。所以導致了樓市走向兩個極端，從過熱迅速走向過冷，並威脅到經濟穩定的過程。

　　2013年房地產宏觀調控政策已基本完成預期目標，調控深化的可能性依然很大，可以肯定，因2013年國內房價的「桀驁不馴」，2014年樓市無疑將接受政府的「再教育」。

　　展望2014年，中國房地產市場政策走勢趨向於穩的基調，局部可能會出現微調與收緊現象。2014年的樓市表現可能形式多變、綜合複雜，在政府的強力維穩下，樓市短期的情緒低落和小幅調整或不可避免。但總體保持平穩微調，市場分化背離延續，房價穩中有升。現對2014年我國房地產行業分析如下：

　　一、2014年限購令政策不會退出

　　近年來以限購、限貸、限價等為手段的行政化調控的房地產市場調控，有形之手無處不在隨時顯現。行政手段簡單靈活反應直接，出手快見效也快，容易實現短期目標，這是其突出優點。

　　目前全國已經出台限購令的城市共有45個，包括北京、上海、天津、重慶4個直轄市、26個省會級城市和大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，以及無錫、蘇州、三亞、佛山等熱點城市。

　　以「限購令」為代表的行政手段退出，也是漸進的過程。以廣州為例，廣州在年底剛剛加碼樓市限購措施，隨後又提出2014年將繼續加大住宅用地和普通商品住房供應，探索逐步取消限價、限購等行政干預措施，很明顯，關於限購何時退出房地產市場又成為市場焦點問題。

　　二、2014年將是行政性調控向市場化改革的過渡

　　2014年區域分化的態勢將延續，一二線供求格局難改，房價上漲壓力下仍是調控焦點區域，三四線城市房地產問題的解決在於新型城鎮化的建設力度。房地產調控繼續收緊，地產調控政策在2014年處於摸石頭階段，各地開始試點。事實上，新一屆政府一直在關注房地產市場的變化，不提「調控」不代表不調控了。

　　2014年，樓市調控政策會在很大程度上影響房價變動，尤其是不動產登記、房產稅如何實施以及對農村土地入市的推進，都將給這個敏感行業帶來更多的未知數。同時，要繼續做好房地產市場監管，堅持開展房地產市場形勢分析，研究房地產市場調控的長遠機制。此外，包括經濟降速、制度變革、需求透支等風險進一步積聚，在2013年商品房量價創下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

　　2014年是我國整個房地產新一輪改革的元年，我們未來整個房地產市場已經進入了一個新的周期，眾多房企對中國經濟結構的調整轉型非常期待。毋庸諱言，在現實版的調控政策訴求上，我們顯然過多地強調了短期調控目標，尤其是房價控制目標。

　　閱讀中國報告大廳發布的《2012-2016年房地產行業市場發展格局及投資前景調查分析報告》

　　三、2014年不同城市的量價走勢和政策導向的分化繼續加劇

　　十八屆三中全會召開，各個城市也都密集的推出了「京七條」、「滬七條」、「深八條」，這些熱點城市響應國家政策，都在做區域性或者自發性的調控，這些動作到2014年還是會產生一些後續性作用。從大經濟環境來看，經濟會議上釋放的信號也是穩中求進，貨幣政策不會很寬鬆，或者馬上流動性增強，這就意味著房地產這種資金密集型的行業，不會出現大幅度的波動。回歸到市場層面，2014年樓市走向會更趨向於市場化，尤其是北京市場，未來會向著更加尊重市場的角度發展。政策調控這隻無形的手會慢慢的撤出市場，並通過自住型商品房等改變供應結構來實現市場的自我平衡。

　　面向2014年房地產市場將繼續趨涼，全年商品房的銷售面積和銷售金額跟去年相比不會有起色，所以2014年房地產企業的利潤同比增速幾乎沒有或者略微下降。

　　2014年房地產將會出現新的量價走勢，每個地區的房價走勢和當地的政策將繼續加劇。一線城市和熱點二線城市供不應求壓力將持續，房價上漲壓力依然突出，政策有加碼的可能性。與此同時，多數二線城市供需均衡、價格平穩;大多數三四線城市供應充足，部分城市需警惕供應過剩和價格下行風險，少數城市或將繼續鬆綁政策鼓勵需求。

　　四、房地產宏觀調控受《決定》的影響仍將持續

　　無論是十八屆三中全會公報，還是《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)，本次會議相關文獻提及房地產的內容有限，有關表述往往簡明扼要甚至輕描淡寫，如何推斷和預測三中全會後房地產政策的新趨向?三中全會《決定》提出市場在資源配置中的決定性作用，並強調經濟體制改革的所有領域均須遵循這條規律。可以預期，去行政化調控，回歸市場化方向將成為房地產政策的必然選項。

　　由於房地產的特殊行業屬性，這些從宏觀全局到相關專門領域的綜合系統改革將不同程度地對其產生影響，甚至將深刻改變行業發展格局。比如《決定》對於政府與市場關係的厘定，對於市場在資源配置中決定性作用的強調將有助於扭轉房地產調控中的行政化偏向;提出鼓勵金融創新，提高直接融資比重必將改變房地產行業融資環境;對於新型城鎮化的改革推進將根本改變我國城鄉格局、城市格局從而改變房地產市場格局等。

　　注重短期目標，忽略長期訴求給行業發展帶來的弊端是顯而易見的，它容易導致政策的短期化取向，關注短期效應，追求短平快，忽略中長期的供求平衡問題和結構調整問題，忽略基礎制度的完善優化，忽略長效機制的構建與改進。

　　五、2014年全國的房價又會呈現房價不斷上漲

　　2014年房價還會繼續上漲，沒有可能下跌的。2014年房價沒有下降的理由，一是基於經濟體制改革之需要，沒有房地產，保增長不可能實現。二是基於調控長效機制建立短期不可能，因其土地制度與戶籍制度及財稅制度需要進行改革。

　　對於2014年房地產市場的預測不絕於耳，「看漲」、「看跌」、「看穩健」。2013年，紅麥輿情在一項關於「如果2014年你出手買房，原因是什麼?」的調查顯示，認為「投資賺錢」占比24.85%;「個人自主需求占比29.45%;「結婚，不得不買」占比14.11%;「改善居住環境」占比 19.33%;其它12.27%。另外，在「你覺得明年房價走勢如何?」的調查中，認為「繼續大幅上漲」占比31.29%;認為「下跌」占比 23.93%;認為「上漲，但漲幅收窄」占比23.31%;而「不好說與現在持平」占比21.47%。

　　從目前的形式來看，2014年房價走勢上漲趨勢明顯，當然如果政府重磅出擊，房價也會有下跌的可能。對於2014年房價預測，沒有人的答案是完成正確的，因為樓市本就充滿變數。至於現在是否適合買房，只要資金充足，有購房需求，肯定是可以買的。

　　實際上房價全國基本都在漲，這是和國家整個經濟發展的大趨勢相一致的。如果經濟不好沒有錢，老百姓沒錢，銀行沒錢，房地產就不行。這是一個方面，第二方面是我們現在的經濟發展階段決定的。講市場供求關係，拿「供」來解決「求」的問題，目前在中國行不通，因為它的「求」全集中在大城市，中小城市則沒有出路。

　　六、2014年房產稅徵收會漸行漸近，高端樓市或將受到房產稅的強力衝擊

　　中國地產在房地產領域更注重於用市場化手段或規律來調整2014年發展思路，把握經濟運行的發展脈絡作出準確的投資。最後，筆者結合當前的房地產稅、長效機制建設、樓市調控思路展開。

　　1、2014年房地產形勢總體會呈現先熱後平，升溫後穩的趨勢，市場分化的距離會逐漸拉平。

　　房產稅個別城市開徵，但不是影響房價的主要因素，世界上沒有一個國家因為房產稅徵收而導致房價下跌。雖然房產稅及土地制度改革的影響短期只在局部試點，影響有限，但改革成功之前難免有中期陣痛，對不確定性的焦慮又將制約板塊估值。懸而未決的房產稅也一直被關注，財政部財政科學研究所所長賈康表示，目前在很多城市來看，新一屆管理層還沒有通篇講「調控」這兩個字。

　　同時，房產稅擴容和征繳力度可能加大。北京師範大學金融研究中心主任鍾偉則不認為，房地產稅可能是地方稅，其對中國房地產行業是一個利益格局的重大調整，一定是影響中國房地產運行的巨大衝擊。即便是千分之五的房地產稅，即便是只對多套房當中某一部分徵稅，它也將導致中國房地產市場的崩潰性下跌。房產稅落地，意味著今天這個房子是你的，明天這個房子的1/3便是政府的。這會損害富裕人群的利益，「我估計房地產稅未來三年裡推出的可能性很小。」

　　2、2014年擴容房產稅將成為樓市調控的主要手段。

　　2014年房地產市場中國地產應該注意，在政府的強力維穩下，樓市出現階段性的波動與調整不可避免。一方面是房地產調控面臨著改革，市場分化，調控差別化。譬如推進房產稅試點，土地制度改革的概念與草案會明確、住房保障體系完善等。

　　2014年，隨著供應增加和消費需求更新，優質商業稀缺的情況將改觀，市場將呈供需兩旺勢頭，並進入結構性更新時期。是房價上漲背後的原因是最需要解決的，主要是供求關係，首先是用地供應。每次住宅用地負增長之後，房價都會出現大幅度的上漲。其次是房源供應，分為商品房與保障房。從土地轉變成房子上市銷售，形成市場有效的供應，短則1年半以上長則2年。

　　此外，市場化發展成方向，行政化調控漸行漸遠。其深層次的原因在於，他們在房地產調控中的利益訴求與中央未必一致，而中央在調控政令上又往往要求地方保持步調一致。這種局面隨著市場分化的加劇已逐漸打破，取而代之的將是以差異化對策應對分化的市場，這必然要求轉變地方政府的調控角色，提高地方的調控自主權。

　　3、2014年房地產長效機制建設有望取得實質進展。

　　在2013年的房地產調控中，決策層曾經提出過諸如「兩個促使」的調控發展目標：即「促使房價合理回歸，促使房地產回歸平穩健康發展軌道」。諸多信號表明，房地產政策正處於調整進行時，市場化發展將成方向，政策訴求將由短期化趨向長期化，地方調控的自主權將增加，外部綜將重塑房地產格局。筆者認為，宏觀政策和微觀政策既要穩也要活，這樣房地產政策才會相對穩定。

　　如果要從根子上解決房價問題，就必須建立房地產調控的長效機制，就要對當前的土地制度和戶籍制度及金融制度、財稅制度、住房保障制度進行改革。購政策最好的替代政策是稅收制度調整，但現在調整稅收制度還比較難。

　　主要原因是房產調控長效機制建立的前提基礎涉及到稅法修改、不動產登記制度、住宅房屋聯網系統、全國住宅房屋普查、房產稅擴容城市基礎工作等多方面內容，去年與2014年短期之內很難形成完整方案並落地，不過，土地、金融、財稅等方面的改革信號已此起彼伏。同時，房地產調控長效機制建設的基礎缺乏，依然是圍繞著完善其配套政策上做文章。從目前決策層這種共識到確立長效機制之間還有段距離。

　　一、 新開工大幅低於預期。前2月新開工同比下降27.4%,大幅低於預期,新開工很少在年初出現負增長的情況,上一次出現在09年,但幅度也只有14.8%。新開工大幅低於預期的原因目前只能解釋為經歷了幾輪地產周期後,企業反映更為敏感,也即對今年的銷售持悲觀態度,年初即縮減新開工以應對可能發生資金緊張情況。考慮在去年6月份之前新開工都未見起色,基數較低,預計今年上半年新開工的同比增速將會在目前基礎上逐步回升,我們將全年新開工增速的判斷從8%下調至 1.5%。

　　二、 投資增速符合預期。1-2月房地產投資增長19.3%,增速同比下降3.5個百分點,基本符合預期。在新開工出現較大幅度下滑情況下,投資表現出剛性的原因在於新開工變動僅占整體在建量的較小比例,例如今年前兩月這一比例僅為3.2%。展望全年投資的變動,我們依然認為不會出現明顯下滑,因為去年新開工大幅增長13.5%,所以今年整體在建量規模較大,這部分投資具有剛性,並且去年較大的土地購置費用會在今年支付,所以今年投資不會出現明顯波動。當然,考慮到今年新開工低於預期,我們將全年投資增速從18.6%下調至17.8%。

　　三、 銷售基本符合預期。商品房銷售面積和金額分別同比增長-0.1%和-3.7%,出現負增長是因為去年年初正是地產銷售最為火爆的時期,基數較高。今年預計上半年銷售不會好轉,下半年房價出現回調,會一定幅度釋放成交量,我們預計全年銷售面積同比增長3%。

　　四、 資金來源增速明顯下滑:前兩月企業資金來源增速為12.4%,相比去年同期的33.7%和全年的26.5%都出現明顯下滑。具體分析資金來源結構,其中銀行開發貸款並未出現明顯下降,依然增長了24.8%,而另外兩項主要資金來源定金和預收款以及個人按揭貸款增速則大幅下降,其中定金和預收款同比增長 6.3%,增速同比下降60.2個百分點,個人按揭貸款同比增長2.9%,增速同比下滑55.9個百分點,這兩項資金來源的下滑是銷售不好和銀行發放按揭貸款額度限制所導致。

　　投資策略

　　兩會對地產傳遞的政策信息偏正面,例如沒有提到房價,並且表示要穩定供求關係不太理想的三四線城市,這也是板塊近期表現強於市場的原因。展望上半年地產的行情,我們認為其基本面將處於滯漲期,即成交無起色而房價逐步調整的過程,在這一過程中,地產股的市場表現會出現反覆,我們依然維持之前的觀點,地產股的機會在房價真正出現調整之後。近期重點公司推薦萬科、招商地產、深長城、泛海建設、華業地產、北京城建。

　　中國報告大廳、宇博智業市場研究員表示，綜合當前媒體報導預測，當前房地產市場重現房價上漲的預期的市場背景下，中央對待房地產的態度已經從「強調調控」轉為「建立長效機制」，對於現有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。儘管樓市長效調控機制方案尚未出台，也不知其真實性與落地的可能性，相關部門對於當前房地產市場走勢的擔憂以及對於中長期房地產市場健康發展的設想。而建立起長效機制，面對熱點城市需求，從短期調控政策來講，一些限購等政策是必不可少。

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