2014年我國房地產行業現狀分析

　　房地產市場一直是我國居民關注的熱點行業，然而，目前中國房地產行業正步入困局：一邊是一、二線城市地價、房價持續上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場需求有限、效益不高。現在對2013年我國房地產行業現狀進行回顧。

　　2013年全年，我國國內生產總值（GDP）同比增長7.7%，增速與2012年持平，經濟運行基本平穩。貨幣政策保持穩健，貨幣供應量持續增長。 2013年全年社會融資規模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是年度最高水平，顯示金融活動活躍，經濟擴張動力良好，利於房地產行業的發展。

　　2013年房地產行業現狀分析

　　1、2013年房地產行業運行情況總覽

　　2013年全年，房地產開發投資額為8.6萬億，同比增長19.8%，比2012年增速提高3.6個百分點。其中，住宅開發投資額為5.9萬億，同比增長19.4%；辦公樓開發投資額為4652億元，同比增長值高達38.2%。

　　2013年的行業數據顯示， 2010年以來國家宏觀調控對房地產行業的負面影響正在消退，行業呈現穩定增長跡象。

　　2、行業供需分析

　　供應層面，2013年全國全年國有建設用地供應73萬公頃，同比增長5.8%。其中，工礦倉儲用地21萬公頃，同比增長3.2%；房地產用地20萬公頃，同比增長26.8%；基礎設施等其他用地32萬公頃，同比下降2.9%。

　　值得注意的是，2008年-2013年期間，房地產用地的供應總量同比增速呈現了先升後降再上升的走勢。2008年-2010年的供應上升主要歸因於我國政府為了應對金融危機、保證經濟增長而推出的四萬億刺激計劃，過量發行的貨幣以及對房地產行業的政策扶持都帶來建設用地的增速供應。2010年國家發布了嚴厲的房地產宏觀調控政策，直接導致了2010年-2012年的建設用地供應下降。2012年以來，受益於整體經濟回暖和相關政策鬆動，房地產行業投資規模中自有資金占比為歷史新高，行業逐步回暖，對應的用地供應也呈增長態勢。

　　2013年，房地產行業土地購置與房地產投資同向恢復。房地產開發企業購置土地面積38814萬平方米，同比增長8.8%，比上年增速提升28.3個百分點。土地購置面積的加大顯示房地產投資熱情正在快速恢復，開發商補庫存意願強烈，未來房地產行業供應增加。

　　2013年，土地成交價款9918 億元，增長33.9%，比2012 年增速提升50.5個百分點。土地成交價款的大幅增長顯示土地市場的熱度持續上升，房企對行業前景較為看好。

　　需求層面， 2013年商品房銷售額達8.14萬億，同比增長26.3%，較2012年的10%擴大16.3個百分點；實現銷售面積約13.06億平，同比增長17.3%，增速較2012年1.8%的增長15.5個百分點。由此可見，2013年房地產行業的需求面持續改善。

　　3、2013年房地產行業重點上市公司運行情況

　　目前，全行業146家上市公司中已有45家企業發布了2013年業績預計公告。其中，預增公告33家，排除部分異常增速後的平均預增幅度為 117.87%；預減公告12家，平均預減幅度為-172.49%。如此大的預增與預減絕對值幅度顯示該行業內的上市公司正出現顯著的業績分化，呈現出強者愈強、弱者愈弱的局面。

　　龍頭公司受益於行業整體的回暖態勢，銷售與業績狀況表現優異。基於已公布的業績預計公告，我們發現以金地、華夏幸福和榮盛發展為代表的一線龍頭房企銷售較上年保持較好增幅；二、三線代表公司中陽光城、泰禾集團、世茂股份2013年也有30%以上銷售增長。據預計，一線龍頭公司2013年業績預計平均增長 24.62%，二三線龍頭公司預計平均增長22.03%。

　　在經濟平穩運行的同時，行業政策趨向平穩寬鬆。十八屆三中全會提出，市場化在資源配置中起「決定性」作用，表明對房地產的直接調控干預程度會降低，更多依靠長效機制發揮作用。在經濟利好與政策鬆動的大背景下，2014年我國房地產行業將繼續保持平穩向上的增長趨勢，但其房價的漲幅將大幅放緩。以下是對2014年我國房地產行業現狀分析：

　　2014年房地產行業現狀分析與預測

　　基於2013年房地產行業運行態勢，我們預測房地產行業2014年將繼續保持平穩向上的增長趨勢。中性預期下，2014年1季度新開工增速將保持在8%和10%之間，房地產投資預計在19.5%。此外，2014年行業發展將呈現城市格局分化與房企格局分化的局面；房企利潤率繼續在低位徘徊；而一二線重點城市房價仍會進一步上漲，但其增速將大幅放緩，預計在5%左右。

　　1、城市格局分化

　　從全國樓市看，市場已經嚴重分化，一二線城市由於聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應求，房價暴漲；然而，三四線城市由於庫存積壓非常嚴重，供過於求，正醞釀巨大風險，多個城市出現了房價下跌的現象，例如鄂爾多斯與溫州之後的江蘇常州、遼寧營口、貴州貴陽、河北唐山、雲南呈貢、海南三亞等。

　　城市格局的分化還可以從龍頭房企戰略布局變更上得到驗證。恆大地產、保利地產、佳兆業、花樣年等房企開始重返一二線城市，進一步加大一二線城市拿地比重。

　　以恆大地產為例，2007年至2012年期間，恆大以「規模+品牌標準化運營」為戰略，主要布局在二三線城市的優質區域。2012年恆大完成的 923.2億元的合約銷售金額中，二線城市銷售額占比44.8%，三線城市銷售額占比54.4%。這一戰略為恆大贏得了可觀的業績增長。然而，進入 2013年以後，在宏觀經濟向好和政策趨向寬鬆的大背景下，一線城市房地產市場供不應求，而二三線城市房地產市場庫存積壓過大，市場出現嚴重分化。恆大地產把握這一市場趨勢，大規模從三四線城市撤離，轉戰一線城市，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。

　　我們預測2014年城市格局分化現象將繼續存在，三四線城市的樓市正在積累較大風險，將面臨著巨大的去化壓力，但出現崩盤的機率不大，其中一個原因在於城鎮化具體政策的頒布實施將有助於逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一二線城市房價已經超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。

　　2、房企格局分化

　　由於整體行業背景的變化，近幾年房地產行業分化加劇，集中度持續提升。根據45家房地產上市公司發布的2013年業績預告，業績增長的公司其平均預增幅度達到117.87%，業績下滑的公司其平均預減幅度達到-172.49%，預增與預減幅度絕對值的較大差距顯示了房企業績的分化。

　　房地產行業呈現出強者愈強的格局，主要是房地產龍頭企業擁有更強的市場把控能力以及資源吸聚能力。首先，龍頭房企由於其資金實力雄厚和品牌影響力較大，因而在取地節奏上遠高於其他梯隊的房企，充足且合理的土地儲備保證了龍頭房企未來更高的增長速度。其次，龍頭房企具有更加多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低於中小房企，因此龍頭房企在規模擴張方面有更為優異的表現。最後，中小型企業在資源、人才儲備方面相對落後，同時限於企業規模，在品牌建設、布局戰略等方面也受到掣肘，市場份額逐年縮小。

　　基於以上分析，我們預計2014年行業集中度會繼續提升，房企格局分化持續存在。

　　3、房企利潤率低位徘徊

　　目前，房地產企業的利潤已經到了一個非常飽和的程度，利潤率在低位徘徊，行業平均利潤率不足10%，很多房企的利潤率只有5%左右。在房價的構成中，三分之一為地價，並為政府所有。地產商所獲利潤的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機構獲得。由於地產項目的成本高企，房地產企業單純依靠房價上漲帶來的機會利潤愈發難以持續。如果房企不進行戰略上的創新與管控能力的提升，將很難提升其利潤率，獲得超額利潤。

　　4、一二線重點城市房價將延續上漲態勢

　　我們預計，2014年我國一二線重點城市的房價仍將延續增長態勢。

　　首先，我們預測2014年的宏觀經濟走勢將穩步上行，經濟發展的可持續較強，整體支撐了房地產行業的發展。另外，貨幣發行不斷增加，市場流動性應該不會發生大的變化，這些因素將繼續支撐房價的上漲。

　　從房地產行業需求角度考慮，土地戶籍改革引發的城鎮化加速進一步擴大了住房剛性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未來房地產的需求將居高不下。另外，長期來看，在利率市場化和金融管制放鬆的大背景下，國內銀行很可能會增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財富增長對購買力的提升，未來的住房需求得以鞏固。因此，房地產行業的高位需求決定了2014年房價很難下跌。

　　基於政府降低土地供應量將導致地價上抬，人工成本與資金成本沒有下降。要素價格的上漲導致房價短期內難以下跌。由於房價本身的組成要素沒有一個能降得下來，地方政府對土地財政的依賴依然突出，地方政府對房地產的維穩意願強烈，土地市場熱度持續。

　　5、一二線重點城市房價增速將大幅放緩

　　儘管我們預計2014年中國一二線重點城市的房價會延續上漲態勢，但其漲幅將大幅放緩。

　　首先，2014年土地供應增加，供需矛盾有望緩解。從2013年9月份開始，中國土地的負增長接近0，10月份變成了正增長，11月份超過9個點，12 月份繼續增長，到2014年1月份依舊是正增長。假定2014年土地仍然是持續正增長的情況下，2014年的土地供應要比2013年增加很多，供求關係有望大幅緩和，因此房價漲幅將大幅下降。

　　另外，不動產登記制度、房產稅等相關政策的逐步執行實施將成為穩定房地產市場的一項長效機制，有利於降低地方政府推高地價的衝動，並控制投機性需求，因此有利於降低房價的漲幅。

　　綜合以上考慮，我們預計2014年房價增幅比國內生產總值增長略高，大約為5%左右。

　　以上就是對2014年我國房地產行業現狀分析，更多最新房地產行業報告請查閱《2012-2016年房地產行業市場深度調研及投資戰略研究分析報告》。