房地產金融發展現狀分析

　　在中國城鎮化進程中，房地產企業發揮了重要的帶動作用。中國房地產金融業的發展，對住宅產業與金融行業來說，更多意味的是機遇。以下對房地產金融發展現狀分析。

　　2017-2022年房地產金融市場行情監測及投資可行性研究報告表明，網際網路金融、資產證券化等多渠道融資途徑繼續發力，幫助企業補充流動資金、助力企業實現轉型。但同時我們也注意到，隨著房地產市場不斷升溫，金融層面政策轉緊，旨在引導樓市資金降低，未來房地產金融風險防範力度會繼續加強。

　　1、投資現狀

　　我國現代房地產金融業的真正發展從房改後開始的，1998年「房改」以來，房地產產業投資額逐年提高，年均增長超過20%，以2001年、2003年的增長幅度較大。受宏觀調控的影響，2005年後該指標波動變大，近兩年增幅呈下降趨勢。房地產投資占全社會固定資產投資額的比重這一指標，更能反映房地產業在整個國民經濟中的地位和發展情況。1998年，房地產投資占全社會固定資產投資的比重為13.71%，到2004年該指標增長到18.67%，房地產業與其他產業的關聯程度以及對國民經濟的影響作用穩步提高;受宏觀調控的影響，該指標在2005和2008年出現下滑趨勢，但近兩年又得以恢復。

　　2、銷售現狀

　　1998年到2012年我國房地產產業隨著我國住宅制度改革的不斷深入，我國房屋銷售量也不斷擴大。與房地產投資、開發情況不同，購買需求並沒有隨宏觀政策的調整而變，在調控政策頻出的2005年，消費者卻表現出了極為強烈的購買意願，銷售量增長幅度超過45%。從結構來看，中高檔住宅的銷售面積大幅增長，而經濟適用房則出現了逐年遞減的趨勢，也從側面反映出中低價位住宅缺口不斷加大、房屋供給結構失衡的現實問題。2008年商品房銷售面積首次出現負增長，國家於2008年末出台新政策支持房產，以至於2009年商品房銷售面積反彈，並在此後幾年裡平緩增長。

　　中央和地方在嚴格施行差異化信貸政策和限購政策的過程中，抑制投資投機性需求，加上地方政策對合理的改善性需求的支持，品牌房企帶頭主推剛需產品。政府與供給雙重作用，刺激了剛需的集中釋放，推動了大中城市房屋成交量的快速放大，價格一直保持上升態勢。2013年7月調查顯示，在監控的288個主要城市中，共有217個城市一手房交易價格出現上漲，中國城市住房(一手房)價格288指數為1050.5點，較上月上升8.7點，環比上漲0.84%，同比上漲11.36%。

　　雖然在拓寬融資渠道創新金融手段中，房地產信託、私募基金取得了一定的發展，房地產企業間出現的大量併購機會也給房地產私募基金創造了發展空間，新修訂的基金法的實施給房地產私募基金帶來了更為廣闊的機遇，但是從目前看銀行信貸仍是房地產資金的重要來源。2012年，房地產開發企業資金來源中國內貸款為1.48萬億元，增長13.2%。個人按揭貸款1.05萬億元，增長21.3%。房地產信貸方面，隨著市場的持續回暖，個人住房信貸增速上升，推動了整個房地產貸款的規模抬升。

　　統計資料指出，到2012年末，我國主要金融機構人民幣房地產貸款餘額12.11萬億元，同比增長12.8%。現在我們時不時就能聽到銀行對房地產信貸收緊的消息，很多銀行取消了利率優惠，甚至申請貸款難度增加，但是我們可以看到這種信貸收緊主要反映為房地產貸款餘額增速的放緩，而不是總量的減少。2012年全年房地產開發貸款餘額總量為3.8萬億，雖然貸款基準利率回落，但是房地產企業獲得房地產開發貸款的難度加大。個人住房貸款的申請難度增加，住房公積金委託貸款穩步上升，為滿足普通百姓的住房需求做出了重要貢獻。

　　房地產金融是房地產業發展中不可替代的重要支持和保障因素,房地產金融業的發展也促進了這些年房地產行業的飛速發展,從節節攀升的房價我們可見一斑。但是從今年來看,銀行業出現「錢荒」,很多銀行都取消了住房抵押貸款利率優惠,甚至利率還出現上浮傾向。商業銀行對住房抵押貸款信貸收緊的新聞報導經常見諸各大新聞版面。商業銀行信貸收緊說明一個問題,銀行業資金面緊張,銀行業不願意把錢投向周期長、回報低、風險大的住房抵押貸款。可見房地產風險開始凸顯。