商品房投資分析

　　9月50個重點城市商品住宅成交面積同比增幅大幅收窄至4%左右，絕對規模較6-8月有所回落。我國的房產數量並不少，以國內14億的人口總數來看，有專家估算，如果算上國內所有的商品房、自建房、小產權房等房產，已經足夠滿足約30億人口的居住所需。以下對商品房投資分析。

　　2020-2024年中國房地產行業深度調研及投資前景預測報告指出，2020年1-9月，50個代表城市商品住宅月均成交面積約2820萬平方米，整體仍處2015年以來同期最低位，但同比降幅已收窄至6%左右。

　　多地先後出台樓市調控政策，嚴厲打擊房地產市場違法違規行為，規範房地產市場秩序。隨著疫情影響逐漸消退，住宅銷售額增長已經回正，商品住宅的市場熱度較高。現從兩大需求來了解商品房投資分析。

　　第一個需求是保障房投資需求。按照2017年600萬套棚改計劃目標，扣除60%貨幣化安置部分，40%屬於保障房安置，然而，保障房建設用地一般靠政府劃撥，房地產投資主要構成為建安費用，據住建部的數據，2016年12月的建安成本約為1650元/平米，商品房投資分析，根據《國務院關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》，保障房的單套建設面積一般在60平米左右，據此推算，棚改實物安置帶來的房地產投資新增需求為3000億元，相對於2016年全年房地產投資的10.26萬億元，占比僅為3%，可謂杯水車薪。從這個需求來看，僅靠棚改的保障房安置帶動的房地產投資，難以穩住總投資。

　　第二個需求是貨幣化安置後形成的商品住宅投資需求。然而，商品住宅補庫存的投資前景並不十分樂觀。商品房投資分析，2017年1-5月我國房地產投資實現8.8%的穩定增速，並沒有得到房屋施工面積數據的支撐，而主要是來自於以下兩方面動力：一是建材價格的攀升帶動占總投資65%以上的建築工程投資的快速增長;二是2017年1-5月占總投資比重達15%-20%的土地購置費繼續保持18.9%的高位增長趨勢。實際上，2017年1-5月房屋施工面積累計同比增速僅為2.6%，新開工面積也出現連續兩個月回落。由此可見，雖然三四線城市房地產銷售市場仍處於「供銷兩旺」行情，但開發商對前景預測並不樂觀，也不急於進行房地產開發投資。

　　從商品房銷售來看，東部地區核心城市新房銷售量價齊升帶動全國市場強力恢復，從當前前8月全國商品房銷售面積與金額增速情況來看，2020年全年有望實現銷售面積再創新高。當然恢復相對較慢的中部、東北部地區也值得關注，謹防市場下行期區域城市間市場分化加劇。