2024年寫字樓精選報告報告

　　2017年，中國寫字樓市場投資規模為6761.36億元，較2016年增長3.5%。從2013年7月以來隨著中央下發規定，對國企購買寫字樓進行限制，由此導致寫字樓開發商和整個市場受到重挫，並且引發連鎖反應。以下對寫字樓市場分析。

　　寫字樓市場分析，北上廣深四個一線城市目前供需較平衡，2016年平均空置率保持在高個位數附近，但未來數年的新增供給則不容樂觀。2018-2023年中國寫字樓行業市場深度分析及投資戰略研究報告表明，北上廣深四個城市未來三年甲級寫字樓的年均供給增速將分別達到8%，15%，12%和14%。未來大量新增供給將成為寫字樓空置率攀升的主要推手，同時這種預期減弱了業主在租金厘定中的談判籌碼，壓抑了租金增長。四個一線城市2013-16年間租金年平均複合增長率僅為2.8%，大大低於2010-2013同期的12.1%。

　　由於國內住宅租金回報率偏低，而購物中心投資不僅面臨較大的市場不確定性，且對資產管理運營要求更高，因此寫字樓仍將是大宗物業投資領域較受青睞的資產類別。此外，市場無風險收益率趨降以及二線城市寫字樓市場總體走弱的共同作用將繼續把資金導向一線城市的核心型寫字樓物業。現從三大趨勢來了解寫字樓市場分析。

　　商辦庫存去化壓力大產業聚集效應凸顯

　　寫字樓市場分析，北京寫字樓庫存目前仍處於高位狀態，前三季度月均供應量高達1960萬㎡，而去化情況卻沒有回暖跡象，三季度北京寫字樓去化面積較二季度下降3萬㎡，去化率下降0.04%。同樣面臨去化難題的還有上海，受新增項目陸續入市及一些辦公空間釋放的影響，上海第三季度去化面積環比下降41萬㎡，去化率下降1%，現有需求難以快速消化新增面積，如何快速去庫存仍是考驗北京和上海商辦市場的首要難題。

　　與其他一線城市呈鮮明對比的是深圳，三季度月均供應面積環比增加46㎡，去化面積增加2萬㎡，去化率增長1%。得益於上半年深圳經濟的快速增長，優質的營商環境吸引了不少新進入深圳的企業，商辦地產整體市場趨向活躍。

　　值得注意的是，在存量時代，產業聚集效應在商辦地產去化過程中的表現愈發搶眼，以北京中關村商圈為例，網際網路和科技相關產業的高速發展給中關村這個科技集中營帶來了充足的客源，同時有利於相關產業發展的政策和資金扶持，也是各企業看中中關村的重要條件。隨著各城市限面積、限需求、限用途等一系列政策的發布，產業地產已經成為企業客戶的首要關注點。

　　京滬租金水平維穩廣深成交活躍

　　寫字樓市場分析，從全國範圍來看，一線城市的整體租金水平基本保持平穩狀態，部分城市受供需關係影響，租金開始呈現小幅度上揚。

　　高位庫存和去化壓力仍然困擾著北京與上海這兩座中國經濟體量最大的城市，租賃市場表現活力不足也導致了2017年第三季度租金水平與前兩季度基本持平。特別是受到新興商務區域及新增供應的競爭壓力，部分區域租金呈現輕微下滑趨勢，作為全國最重要的金融中心之一，北京金融街平均租金高達18.8元/天/㎡，高租金已表現出觸頂特徵。經歷了2016年的價格低谷後，廣州和深圳均在2017年呈現租金水平上升趨勢，而兩座城市租金上漲的成因卻又不盡相同。

　　2017年前三個季度，由於新供應量減少，廣州寫字樓的供需平衡被打破，給寫字樓去庫存帶來了良機，成交的活躍促使廣州整體租金也呈現小幅度的上升。而深圳租金的上漲則明顯受到經濟形勢的影響，2017年深圳第三產業GDP同比增長9.7%，企業高速增長的同時對於辦公空間的需求也在加大，寫字樓入駐率不斷提升，成交活躍刺激深圳寫字樓租賃市場，促使深圳整體租金上漲。

　　快節奏辦公推動空間趨向精裝修化

　　隨著"雙創"熱潮的影響力日益加深，創業公司數量增長呈井噴趨勢，創業公司普遍規模較小，且對於靈活辦公和辦公環境要求頗高，這些訴求也在改變著寫字樓市場，辦公空間正在逐步進化以滿足客戶的需求。

　　寫字樓市場分析，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市的主流開間面積呈現下滑趨勢，而精裝修比例則均有不同幅度的增長。其中，表現最為明顯的是以效率高、節奏快著稱的深圳。2017年第三季度，深圳精裝修辦公空間環比增長9%，毛坯大幅下降13%。辦公空間小面積、精裝修的發展趨勢基本反應了當前客戶對於拎包入駐、快速辦公的需求趨勢。

　　新時代房地產市場面臨重塑，商辦地產市場同樣面臨重構。房地產企業以及各路地產基金紛紛開始轉型，「商改寫」、聯合辦公，各類利用存量房做出的辦公、商業、園區產品紛紛出現，且逐漸成熟。寫字樓市場分析，在未來數年，隨著城市打造新興商務區，軌道交通的進一步暢通，中國寫字樓市場將會出現一個較長周期的大規模供應。

　　隨著寫字樓的租金持續上漲，北京的寫字樓版圖正在快速變遷，一些新的區域正在崛起。2016年四季度，北京市金融街寫字樓租金高達人民幣664.5元/平方米/月;同期，香港中環寫字樓租金為134.21港幣/平方尺/月(人民幣：約為1080.31元/平方米/月)。以下對北京寫字樓價格行情分析。

　　記者根據並不完全公開信息統計顯示，近年來，每年約有十個企業在北京整棟購買寫字樓。包括阿里巴巴、前海人壽、中國信達、樂視集團、東久中國、華夏保險、伊利集團等。隨著中國房地產價格大漲，這些企業購置的寫字樓價值也大幅增長。不少企業購買的辦公樓價值早已翻倍。

　　2017-2022年中國寫字樓行業發展前景分析及發展策略研究報告表明，自2014年起，中國政府就將創新與創業列為一項重要國策，由此中國各地湧現出大量的技術企業。與此同時，2017年大部分新興城市中的租金價格都將出現1.0%-2.0%的適度反彈，只有雅加達的租金價格預計與2015年相比將下降10.0%。技術以及技術服務行業的發展仍然是推動印度寫字樓租賃市場反彈的主要催化劑。班加羅爾仍然顯著的占據了三分之一的市場需求，在欽奈、海德拉巴、浦那等幾個表現突出的城市，由於租賃需求增加，空置率有望實現個位數。自2015年起，這些市場上甲級寫字樓的租金已經提高了10.0%，明年有望再提升10.0%。同樣，亞太區另一個新興的外包服務中心馬尼拉預計也將在2017年創下其租賃成交率的歷史新高。

　　截止2016年第四季度，北京寫字樓市場需求依舊旺盛，租金持續上漲。望京-酒仙橋成最熱區域。五大核心商圈甲級寫字樓按建築面積計算的有效淨租金達每月每平方米人民幣409.5元，環比增長1.6%。房產稅預計將帶動未來租金新一輪上漲。北京產業園區近年來憑藉大面積、低租金、優惠的政策、舒適的綠化環境等優越條件已越發受租戶青睞。隨著政策推動，未來幾年，北京成熟產業園區將繼續受到企業青睞，次級產業園區也將繼續發展壯大。產業園區需求依然強勁，租金將繼續呈上揚態勢。

　　2017年1月5日--全球領先的房地產服務運營商戴德梁行今日在北京舉行2016年第四季度媒體發布會，重點回顧北京房地產市場在本季度的發展情況。截止2016年第四季度，北京寫字樓市場需求依舊活躍，全市甲級寫字樓年度淨吸納量高達78.5萬平方米。以望京-酒仙橋最為可觀，其租賃成交量占比達到22.9%;燕莎商圈位列第二，占比為16.3%。旺盛的需求推動租金繼續上升。本季度北京全市甲級寫字樓市場按建築面積計算的有效淨租金達每月每平方米人民幣387.2元，環比增長0.9%。五大核心商圈甲級寫字樓按建築面積計算的有效淨租金達每月每平方米人民幣409.5元，環比增長1.6%。其中租金漲幅最高的分別為中關村、金融街及燕莎商圈。

　　皇國際大廈、金輝大廈、利星行中心二期B座、佳兆業廣場、駿豪中央公園廣場在本季度如期入市，為甲級寫字樓市場帶來約26.7萬平方米的新增供應。2016年全年北京甲級寫字樓新增供應高達101.2萬平方米，是自2008年以來年度新增供應的最高值。但得益於優質項目較高的預租率，本季度全市甲級寫字樓空置率僅較上季度上升0.8個百分點，為6.6%，五大核心商圈空置率為5.0%，較上季度上升0.5個百分點。

　　大量的寫字樓入市為北京市場帶來了挑戰的同時也帶來了機遇。另外，2016年7月北京市政府出台進一步落實房產稅的通知，由於業主方或將由新政策帶來的上升的稅務成本轉嫁給租戶，預計未來租金將會面臨新一輪上漲。對新政策的執行情況及其對市場帶來的變化需保持密切關注。

　　由於北京寫字樓市場租金高居不下且空置率連續6年都保持在10%以下，很多企業租戶都在另尋新的租賃方案。產業園區近年來憑藉大面積、低租金、優惠的政策、舒適的綠化環境等優越條件已越發受租戶青睞。

　　截止2016年第四季度，北京全市產業園區總存量約為1,456萬平方米，其中北京經濟技術開發區存量最高，達314萬平方米，占總存量的22%，其次為中關村和望京-酒仙橋商圈，存量占比分別為21%和15%。

　　本季度，北京全市產業園區平均租金報價為162.1元每月每平方米，同比上漲4.5%，空置率為12.8%，同比下降0.7個百分點。其中，中關村報價領跑全市，達每月每平方米244.1元，同比增長10.7%，其次為望京-酒仙橋和城區產業園區，平均報價分別為175.5元和169.5元。