北京寫字樓價格行情分析

　　隨著寫字樓的租金持續上漲，北京的寫字樓版圖正在快速變遷，一些新的區域正在崛起。2016年四季度，北京市金融街寫字樓租金高達人民幣664.5元/平方米/月;同期，香港中環寫字樓租金為134.21港幣/平方尺/月(人民幣：約為1080.31元/平方米/月)。以下對北京寫字樓價格行情分析。

　　記者根據並不完全公開信息統計顯示，近年來，每年約有十個企業在北京整棟購買寫字樓。包括阿里巴巴、前海人壽、中國信達、樂視集團、東久中國、華夏保險、伊利集團等。隨著中國房地產價格大漲，這些企業購置的寫字樓價值也大幅增長。不少企業購買的辦公樓價值早已翻倍。

　　2017-2022年中國寫字樓行業發展前景分析及發展策略研究報告表明，自2014年起，中國政府就將創新與創業列為一項重要國策，由此中國各地湧現出大量的技術企業。與此同時，2017年大部分新興城市中的租金價格都將出現1.0%-2.0%的適度反彈，只有雅加達的租金價格預計與2015年相比將下降10.0%。技術以及技術服務行業的發展仍然是推動印度寫字樓租賃市場反彈的主要催化劑。班加羅爾仍然顯著的占據了三分之一的市場需求，在欽奈、海德拉巴、浦那等幾個表現突出的城市，由於租賃需求增加，空置率有望實現個位數。自2015年起，這些市場上甲級寫字樓的租金已經提高了10.0%，明年有望再提升10.0%。同樣，亞太區另一個新興的外包服務中心馬尼拉預計也將在2017年創下其租賃成交率的歷史新高。

　　截止2016年第四季度，北京寫字樓市場需求依舊旺盛，租金持續上漲。望京-酒仙橋成最熱區域。五大核心商圈甲級寫字樓按建築面積計算的有效淨租金達每月每平方米人民幣409.5元，環比增長1.6%。房產稅預計將帶動未來租金新一輪上漲。北京產業園區近年來憑藉大面積、低租金、優惠的政策、舒適的綠化環境等優越條件已越發受租戶青睞。隨著政策推動，未來幾年，北京成熟產業園區將繼續受到企業青睞，次級產業園區也將繼續發展壯大。產業園區需求依然強勁，租金將繼續呈上揚態勢。

　　2017年1月5日--全球領先的房地產服務運營商戴德梁行今日在北京舉行2016年第四季度媒體發布會，重點回顧北京房地產市場在本季度的發展情況。截止2016年第四季度，北京寫字樓市場需求依舊活躍，全市甲級寫字樓年度淨吸納量高達78.5萬平方米。以望京-酒仙橋最為可觀，其租賃成交量占比達到22.9%;燕莎商圈位列第二，占比為16.3%。旺盛的需求推動租金繼續上升。本季度北京全市甲級寫字樓市場按建築面積計算的有效淨租金達每月每平方米人民幣387.2元，環比增長0.9%。五大核心商圈甲級寫字樓按建築面積計算的有效淨租金達每月每平方米人民幣409.5元，環比增長1.6%。其中租金漲幅最高的分別為中關村、金融街及燕莎商圈。

　　皇國際大廈、金輝大廈、利星行中心二期B座、佳兆業廣場、駿豪中央公園廣場在本季度如期入市，為甲級寫字樓市場帶來約26.7萬平方米的新增供應。2016年全年北京甲級寫字樓新增供應高達101.2萬平方米，是自2008年以來年度新增供應的最高值。但得益於優質項目較高的預租率，本季度全市甲級寫字樓空置率僅較上季度上升0.8個百分點，為6.6%，五大核心商圈空置率為5.0%，較上季度上升0.5個百分點。

　　大量的寫字樓入市為北京市場帶來了挑戰的同時也帶來了機遇。另外，2016年7月北京市政府出台進一步落實房產稅的通知，由於業主方或將由新政策帶來的上升的稅務成本轉嫁給租戶，預計未來租金將會面臨新一輪上漲。對新政策的執行情況及其對市場帶來的變化需保持密切關注。

　　由於北京寫字樓市場租金高居不下且空置率連續6年都保持在10%以下，很多企業租戶都在另尋新的租賃方案。產業園區近年來憑藉大面積、低租金、優惠的政策、舒適的綠化環境等優越條件已越發受租戶青睞。

　　截止2016年第四季度，北京全市產業園區總存量約為1,456萬平方米，其中北京經濟技術開發區存量最高，達314萬平方米，占總存量的22%，其次為中關村和望京-酒仙橋商圈，存量占比分別為21%和15%。

　　本季度，北京全市產業園區平均租金報價為162.1元每月每平方米，同比上漲4.5%，空置率為12.8%，同比下降0.7個百分點。其中，中關村報價領跑全市，達每月每平方米244.1元，同比增長10.7%，其次為望京-酒仙橋和城區產業園區，平均報價分別為175.5元和169.5元。