社区商业发展研究

　　社区概念是１８８７年德国社会学家Ｆ·腾尼斯在其《社区与社会》中提出的，
是一个与社会概念相对应的概念。社会是指人口异质、价值取向多元的城市社会群体，
社区是指有相同价值观、人口同质性较强的社会共同体。社区体现一种亲密无间、守
望相助、服从权威且具有共同信仰和共同风俗习惯的人际关系，是传统的地缘、血缘
和文化等因素自然造成的。按照腾尼斯的定义，可以得知，城市是社会，社区局限于
传统的乡村社区。随着工业化、城市化的推进，腾尼斯意义的社区失去了存在的基础
性条件，因为普遍呈现人口的流动性和异质性特征。

　　不过笔者认为，现在的社区不是事实上的社区，只是社区化的居住区。居住区社
区化是一系列因素综合作用的结果，社区商业与社区治理模式等对居住区社区化起至
关重要的作用。同时，社区商业是扩大消费的新的重要形式，社区商业对经济发展意
义重大。社区商业是属地型商业，它以居住区为载体，以便民利民为宗旨，以满足和
促进居住区居民综合消费需求为目标。居住区面积规模不一，从几十公顷到几百公顷
不等。２０００年前后规划建设的上海万里居住区２２４公顷，居住人口约６万人，
居住区由城市干道划分三个居住小区，小区下有组团。

　　一、社区商业是经济发展和社会发展的共同体

　　社区商业是经济发展和社会发展的共同体，有三层含义。一是作用体现，社区商
业体现经济、社会的协调发展；二是社区商业本身的运作，商家相互作用，共同发展
社区经济；三是对居民的影响，社区商业促进了居民的共同生活。概括而言，社区商
业既促进了经济发展又促进了社会发展，是经济发展和社会发展的共同体。

　　１．社区商业是扩大消费需求的重要力量。消费、投资、出口是经济发展的三驾
马车，任何一驾马车的软弱都影响经济发展。我国长期以来，投资、出口快速增长而
消费缓慢前进，突出表现为内需不足，后劲乏力，从而影响经济持续稳定地增长。投
资乏力很少出现，且一旦出现容易克服；我国外贸依存度已经很高，出口早已进入持
续增长轨道。内需跟出口比较，风险性小，更能使经济稳定增长。与投资、出口比较，
消费最容易出现软弱状况，并且软弱状况很难攻克。中国人厉行节约，有力争少消费
的传统，也就是说没有消费积极性，没有消费倾向。西方发达国家经济一直领先，消
费功不可没，国民喜欢消费。消费需求的持续和扩大，社区商业起很大作用。上世纪
５０年代在美国出现，６０年代在英国、日本、法国登陆，７０年代在新加坡蓬勃发
展。国外社区商业是适应城市郊区化而兴起的，且首先、主要布局在郊区居住区。在
这些发达国家，社区商业占整个商业零售额的４０％以上。

　　上海的商业布局重心开始从城市中心商业向社区商业转移。上海社区商业的地位
日渐提高，并且单位商业面积销售量较高。上海市２００２年的社区商业零售额达到
了６００亿元，占全市社会消费品零售额的３０％，但社区商业面积只占全市商业零
售面积的２０％。中国社区商业在不少大都市区快速发展，因为大城市也开始郊区化，
社区商业占社会消费品零售额的比重将逐渐提高，不出几年，将达到／３。

　　社区商业集购物、服务、餐饮、休闲、娱乐等于一体，业态有社区超市、社区便
利店、社区折扣店等。

　　２．社区商业是构建和谐社会的有力工具。

　　（１）社会社区化是社会发展的重要表现。在腾尼斯看来，社区是由自然意志形
成的，以熟悉、同情、信任、相互依赖和社会粘着为特征的社会共同体组织；而社会
则是由理性意志形成的，以陌生、反感、不信任、独立和社会连接为特征的社会结合
体组织（夏学鉴，２００２）。可以说，农村即是社区，城市即是社会。现代化是从
社区→社会→社区之过程，也就是从农村社会变为落后城市社会再进化为先进城市社
会。对于中国东部沿海地区，上世纪是社区社会化的趋势，２１世纪是社会社区化的
趋势。前一个趋势是社区发展或社会现代化过程；后一个趋势是社区建设或社会人文
化过程（夏学鉴，２００２）。社会社区化是大势所趋，社会社区化是社会发展的重
要表现。

　　（２）居住区社区化是社会社区化的基础。居住区是社会发展的主要空间载体，
社会社区化主要靠居住区社区化。居住区社区化了可以说社会社区化大功告成。中国
城市化水平处于快速提高时期，２００５年已达到４２．９９％，很快将达到５０％，
成为城市国家。城市人口基本上都居住在居住区。农村人口也日渐趋向集中居住，形
成村庄，也可以说是农村居住区。因此，中国人口主要住在居住区，包括城市居住区
和农村居住区。大部分农村居住区跟以前比较，已距离社区有一定距离，但比城市居
住区近得多。无论是农村居住区还是城市居住区，都要社区化，居住区社区化是社会
社区化的基础。

　　（３）社区商业对居住区社区化起很大的促进作用。促进居住区社区化的途径很
多，除了社区治理模式的改革外，社区商业作用很大。社区商业有利于亲和力的培养，
陶冶居民情操。亲和力是指商业终端通过其商品、服务等对消费者形成的感应性认识。
亲和力大，居民对商店情有独钟，实现商店与居民的双赢，居民情操得到陶冶，使居
民在居住区由不认识到认识，由认识到熟悉，更加和睦相处、守望相助，从而促进居
住区社区化。

　　二、以购物中心为主要业态聚集形式，发展社区商业

　　零售业态是指零售企业为满足消费需求而形成的不同的经营形态。零售业态的分
类主要依据零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务
功能等确定。社区商业业态有社区超级市场、便利店、折扣店等。众多商家采取什么
样的分布形式，对社区商业的发展至关重要。

　　社区购物中心优势明显，未来应使之成为主要业态聚集形式。社区商业的分布，
有三种。一是杂乱无章地散布；二是连续性地排列成商业街；三是聚集在社区购物中
心。社区购物中心是社区居民生活的第二个空间，甚至是生活中心。内容丰富多彩，
既是一站式购物，又是一门式消费、娱乐、休闲，几乎是无所不包。社区购物中心还
可以成为居民业余生活的场所，如在社区购物中心举办各种居民参与的社区活动，如
社区文化节、艺术节、各类比赛等等。

　　社区购物中心在西方发达国家商业中的地位相当高。以美国为例，２０００年全
国社区购物中心零售额为４４９４亿美元，高于近邻型购物中心（３２０５亿美元）
和区域购物中心（１４２９亿美元），约占美国商业总零售额的４０．６８％（陈红
华等，２００５）。美国社区购物中心主要是单层，营业面积０．９－３．６万平方
米，服务人口２－５万人；英国以多层为主，营业面积１－３万平方米，服务人口２
－４万人。

　　购物中心定位于家庭一站式购物消费、一站式休闲享受，商品高中低档齐备，品
种齐全。档次结构一般是高３．中５，低２，只是考虑到与社会阶层紧密相关的商圈
差异，购物中心商品档次结构有所不同。

　　社区购物中心是小型购物中心，建筑面积２－６万平方米。

　　购物中心优势明显，是社区商业发展的主要形式。购物中心是一种新的有计划的、
有较高组织化程度的商业聚集形式，是商店、餐饮、服务、娱乐、休闲等的聚集，有
相当好的发展前景。服务包括银行、邮政、电信、图书馆、警察、医疗中心等公共事
业，也包括干洗、修鞋、剪裁、洗车等日常服务。象西方发达国家一样，中国社区商
业应该主要以购物中心的形式出现。购物中心所有商品、服务等的提供者联合扩大经
营范围，满足一站式购物，提供众多服务。

　　现在大都市区郊区化明显，郊区居住区不断涌现，郊区居住区率先启动社区购物
中心。郊区居民购买商品要进城，一要“享受”长途跋涉之苦，二会在很大程度上放
弃或减少消费。在郊区居住区建设购物中心，消费需求得到扩大，同时为居民提供了
优质服务。

　　商圈（ｔｒａｄｉｎｇａｒｅａ）人口规模、社会阶层是购物中心规模的主要依
据。商圈是一个地理概念，分核心圈、内圈、外圈三个层次。

　　根据居住区主流社会阶层确定购物中心业态。商品、餐饮、服务、娱乐、休闲协
调发展，主力业态、辅助业态相得益彰。以别墅、高层公寓、中高档多层住宅为主的
居住区，突出百货店（柜台销售与自选（开架）销售相结合）、专卖店（定价销售和
开架面售）、专业店（定价销售和开架面售）、小型中西餐馆、美容美发、洗涤、花
卉等；以中档多层住宅、廉价多层住宅为主的居住区，突出连锁便利店、折扣店等。

　　三、以连锁、自选为主要经营形式，发展社区商业

　　连锁经营优势明显，社区商业要发展为以连锁经营为主。连锁商店通过总部的严
格管理、规范管理、科学管理，实行专业化、规范化、标准化经营，能够实现健康发
展。连锁经营关系到社区商家、社区购物中心、社区商业的发展，在购物中心的商店
和其它在购物中心外的商店，采取连锁经营形式是其生命力所在。国外购物中心核心
店基本上都是知名的连锁企业，如美国的澳尔玛、法国的家乐福是它们国家许多社区
购物中心的核心店，还有不同规模、业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。
连锁经营是大势所趋，是商业发展的主流。发达国家连锁经营占整个销售的６０％以
上，美国达到８０％（李定珍，２００４）。连锁经营产生连锁商店。所谓连锁商店，
是所有权与管理权集中的多个零售机构。连锁店由总部、门店和配送中心构成。国际
连锁店协会规定，至少应有１１家店铺。美国规定，至少有一家总店控制，经营相同
业务的分店至少有１０家。中国要求连锁店应由１０个以上门店组成。按所有权、经
营权的集中程度，连锁有正规连锁（ｒｅｇｕｌａｒｃｈａｉｎ）、特许连锁（
ｆｒａｎｃｈｉｓｅｃｈａｉｎ）或合同连锁（ｃｏｎｔｒａｃｔｃｈａｉｎ）、自
愿连锁（ｖｏｌｕｎｔａｒｙｃｈａｉｎ）三种。社区商业所有业态，要以连锁经营
为主，包括百货商店、超级市场、折扣店、专卖店、便利店等；社区商业各业种要以
连锁经营为主，诸如美容美发店、洗涤店、药店、医院、粮店、肉店、服装店等。

　　自选是发展主流，社区商业以自选为主。自选就是店门大开、顾客自选、出门付
款。各种业态都可以以自选商场形式出现，如超市、便利店、专业店、折扣店等。不
过社区商业也有很多不宜自选的业态，诸如洗涤店、药店等。

　　发展连锁、自选社区超市，社区生鲜超市取代农贸市场。社区超市是社区商业中
与居民联系最紧密的。超市主要是连锁、自选。超市８０％的效益是２０％的重点客
户完成的，这就是超市的８０／２０定律，该定律是建立在连锁、自选基础之上的。
生鲜超市取代农贸市场，解决了食品安全问题，优化了社区环境，发展了社区商业，
也促进了订单农业的发展和农业产业化，还增加了国家税收。新居住区必须是一开始
就是生鲜超市，而不是先农贸市场后生鲜超市。旧居住区先农贸市场、生鲜超市并存
后取消农贸市场。在较高社会阶层居住区，社区购物中心可以发展生鲜超市，以取代
农贸市场。农贸市场的取消的核心问题就是摊位人员的去向问题。可以通过给予一定
补偿、生鲜超市安排就业、参股生鲜超市等方式解决。每个居住小区甚至组团可以考
虑建设一个生鲜超市。

　　发展连锁、自选便利店。人均ＧＤＰ３０００美元、人均收入１０００美元时，
居民消费倾向开始改变，更注重方便而不是价格。便民店已不适应，为便利店所取代。
便利店是满足顾客便利性需求为目的的零售业态。选址在居住区、车站、医院、娱乐
场所、机关、团体、企事业单位所在地。营业面积１００平方米左右。居民徒步购物
５－７分钟可到达。营业时间长，一般在１６小时以上，甚至２４小时，终年无休日。
便利店以开架自选货为主，结算在收银机处。便利店向连锁转化。便利店是以销售站
点、服务站点、物流站点和信息站点的组合形成一个现代社会快捷和便利的商业平台，
是社区具竞争力的商业零售业态。便利店商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，
有即时消费性、小容量、应急性等特点。便利店服务多样化，出售电话卡、手机充值
卡、公交ＩＣ卡、上网卡等，出售各种彩票、门票等，办理报名，，代订，送货上门，
代收水电费、上网费，存取款，代售车船票，网上购买、复印、传真等。

　　在城郊居住区发展自选、连锁仓储式商场。商品结构主要以食品（有一部分生鲜
商品）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等
为主。开展自选式的销售，鼓励连锁。

　　四、以社区商业中心位于居住区中心为主要布局形式，发展社区商业

　　社区商业按等级规模分三种，也就是居住区社区商业、居住小区社区商业、居住
组团社区商业，分别对应于大型社区商业中心、中型社区商业中心、小型社区商业中
心。经营形态不同，大型社区商业中心应以社区购物中心为主，中型社区商业中心以
超市为主，小型社区商业中心以便利店等为主。

　　商业中心布局在社区中心部位。社区商业总的要求是形成商业中心，商业中心的
布点有两种主要形式，一是布局在居住区最外边，二是布局在居住区中心部位。按建
筑布局形式，居住区有条状居住区、圆状居住区、块状居住区之分（包括居住小区、
组团，它们也然）。居住区用地包括住宅用地、道路用地、绿地、公共服务设施用地
等，商业属于公共服务设施。不管哪种形状居住区，社区商业中心布局在最外边均不
适宜，因为会给居民消费带来不便，都宜采取中心式，也就是放在居住区中心部位。
对于条状社区，商业中心位于条的中间；对于圆状社区，商业中心位于圆心；对于块
状社区，商业中心位于块的中心部位。在美国，社区是比较单独的一块，社区商业中
心一般都在社区中心部位。

　　不宜发展底商。生态社区是大势所趋，英国ＢＲＥ的环境楼是２１世纪绿色办公
建筑的样板（翁奕城，２００６），英国的ＡｕｔｏｎｏｍｏｕｓＨｏｕｓｉｎｇ，
ＺｅｒｏＥｎｅｒｇｙＣｏｍｍｕｎｉｔｙ是比较著名的生态居住区。底层商铺（底
商）问题很多，居住、生产、服务综合使用型建筑容易导致建筑设计的不科学，难用
生态高新技术建造绿色建筑，不利于生态居住区的形成，对居民形成很大干扰，可以
说底商不是社区商业。

　　参考文献：

　　１．李定珍著．中国社区商业概论［Ｍ］．中国市场出版社，２００４

　　２．李德化主编．城市规划原理（第三版）［Ｍ］．中国建筑工业出版社，２０
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　　３．夏学鉴．中国社区建设的理论框架探讨［Ｊ］．北京大学学报（哲学社会科
学版），２００２（１）
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