2012年下半年中国房地产市场市场环境分析

　　基于对宏观环境和房地产调控政策的预判，2012年下半年主要城市供应量将放大，与降息等货币政策微调共同促进成交量的回升，但主要城市库存压力仍在高位，总体偏紧的调控政策、对投资投机需求的继续抑制，限制了量价继续上行的空间，不同城市表现更加分化。

　　1、供应

　　大部分企业年初制定计划时将推盘重点放在下半年。2012 年上半年供应量处于近三年同期较低水平，很重要的原因在于年初主流企业预期上半年市场形势不佳，因而放慢开工，把大部分推盘计划放在下半年。随着二季度成交量的回升和9-10 月季节性供应高峰的来临，加上货币政策微调（6-7月连续降息）进一步释放市场回暖信号，预计下半年主要城市供应量将明显放大。

　　过去两年大批新开工项目逐渐推向市场，下半年库存压力依然显著。2010-2011 年，全国住宅新开工面积增速处于近十年来的高点，在建规模创历史新高。主要城市过去两年的新开工项目也处于较高水平，比同期批准上市规模超出1000 万平米以上，说明这两年新开工项目由于调控政策放慢入市步伐。随着下半年季节性推盘高峰的到来，这批项目将逐渐推向市场，主要城市的库存压力在下半年仍将处于较高水平。

　　2、需求

　　货币政策微调、成交量回升推动购房者入市意愿提升。随着今年两次下调存准和两次降息，各地出台的微调政策，降低了刚需群体的入市门槛和成本，刚性需求对市场的预期已逐步转变，部分城市中低价楼盘出现日光现象。北京、上海等地中高端楼盘成交量回升表明改善性需求也开始入市。央行发布的二季度储户问卷调查报告显示，未来三个月内准备购房的居民占15.7%，较上季提高1.6个百分点，达到两年来的最高点，而预期下季房价上涨的居民占20.4%，较上季高2.8 个百分点。

　　综合来看，由于供应放大、货币政策微调、购房意愿上升等促进因素，主要城市成交量仍将回升，带动全国销售趋稳，但总体偏紧的房地产调控政策、投资投机性需求的抑制，将限制成交量上行的空间。目前市场消费主力为首次置业、首次改善等刚性需求，在阶段性释放后需要时间来积累，同时各重点城市6 月成交量已经接近2010 年调控来高点，较2009 年高点也仅相差约15%，因此下半年成交量将稳中有升，继续持续大幅上升可能性不大。

　　3、价格

　　重点城市部分新房和二手房出现的价格上涨苗头可能随着成交量的放大而向更多区域和城市蔓延。十大城市主城区二手住宅平均价格3-6 月持续环比上涨，百城新建住宅价格自2011 年9 月起连续9 个月环比下降后到今年6 月止跌回升。另一方面，除此前低价入市项目在取得较好销售业绩后试探性涨价外，部分城市具有资源优势的高端项目也出现提价现象。考虑到一线城市和二手房市场对全国总体的领先情况，预计在下半年，将有更多城市在成交量和政策利好的推动下，价格逐渐企稳并略有上涨。

　　总体来看，在政府的密切监督之下，供应量逐渐增加、库存压力依然高企、房地产调控政策总体趋紧将弱化价格上涨动力，全国整体价格基本保持平稳，但各类城市表现分化。在成交继续回升的形势下，一线和部分二线城市由于供应量相对不足，价格可能略有上涨，而多数二三线城市成交量暂未明显好转，价格仍会继续盘整。需要注意的是，在观望情绪缓解和成交继续回升的形势下，若政府不出台政策给市场降温，任由调控放松预期蔓延，则价格恐难保持平稳。

　　4、土地

　　上半年全国土地市场量价水平继续下降，但近一两个月部分龙头企业拿地动作明显加强，目光更多集中在一二线城市的优质地块，下半年这些城市土地市场将较为活跃，但全国整体难超去年。迫于地方财政压力，下半年地方政府会加大推地力度，但由于企业拿地仍保持谨慎态度、秉承量入为出策略，土地供应计划完成率不会太理想。从不同城市来看，一二线城市的优质地块由于稀缺性可能得到更多企业的关注，下半年将有更多溢价成交的地块提振市场热度和企业拿地意愿；而多数二三线城市由于过去几年土地供应相对充足，去库存压力较大，企业在这些城市拿地将较为谨慎。

　　从近年土地成交总量来看，部分城市下半年甚至更长时间内供应压力大，有些城市如武汉、天津等有能力消化，有些城市则需要更长时间，而北京、上海等一线城市供应仍在较长时期内相对不足。过去三年，天津、武汉、沈阳、重庆、成都、青岛、杭州、贵阳等二线城市住宅用地的供应量（按建筑面积计算）均超过4000 万平米，远高于其他城市。按近三年住宅年均销售面积计算，唐山、杭州等过去三年的土地供应需要10 年以上消化，宁波、镇江、天津、武汉、太原等地需要7年以上，表明这些城市供过于求风险较大。重庆的土地供应规模虽然大，但相当于约3 年的销售量，消化速度较为合理。同时应当看到，这些二线城市多为所在区域的中心城市，人口基数庞大且能吸引本区域人口的转移，经济增长较为迅速，潜在需求和居民购买能力将在未来较长时间内支撑其房地产业的发展，风险中依然存在机遇。而北京、上海等一线城市土地成交量与住宅销售量的比值则普遍较低，表明其过去几年土地供应相对不足。