3月5日，在十二届全国人大三次会议开幕式上，国务院总理李克强作了2015年政府工作报告，总结2014年工作，部署2015年工作计划。今年的政府工作报告，在这个并不温暖的春天给房地产行业送来一缕春风。

　　报告提出：“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”、“把一些存量房转为公租房和安置房”。

       地产行业经营风险分析。

　　长期看人口，短期看政策。地产属需求主导型行业，地产行业长期走势主要由购房适龄人口决定，包括人口总量和人口结构两个方面。短期来看，地产走势主要受到政策及宏观经济影响，政策同时影响需求和供给，而宏观经济决定居民可支配收入从而影响地产需求，另外短期也可以通过地产行业数据进行分析，包括量价、库存等。

　　基本面现状——有远虑，无近忧。长期来看，城镇化进程放缓、婴儿潮出生人口生育高峰已过、人口老龄化背景下刚需人口占比减小等因素使得行业长周期拐点已经临近;短期来看，限购限贷政策的放松、宽松货币政策、外部融资条件改善使得短期基本面改善，同时考虑到14年开发商拿地热情减退改善15年供需关系，信用基本面改善可期。

　　地产行业财务情况分析。

　　大周期拐点带来深刻影响：（1）盈利能力上来说，房地产企业是一个高毛利、高净利的行业，但是盈利能力正在下降;（2）周转能力下降触底，之后或有所上升。大周期中房价上涨趋缓，囤地、捂盘惜售必要性降低，提高周转、降低风险是房地产企业在大周期下行背景下的必由之路;（3）剔除预收款的资产负债率显示地产行业负债水平在过去几年内显著上行;（4）偿债能力方面，存货/预收账款显示营运资金压力在上个大周期内不断改善，货币资金/短期债务指标下行后趋稳;（5）现金流方面，受到地产行业周期较长、投资属性高等特点的影响，现金流指标往往不能完全适用，更需关注经营、投资、筹资现金流之间的动态关系以防范地产短期流动性的风险。

　　地产行业信用利差分析。

　　在我们以5个梯队划分的行业信用风险中，地产行业位于第三梯队，信用风险低于产能过剩行业（煤炭、钢铁、化工等）但高于下游景气度较高的行业（汽车、医药、m88明升体育备用网址 等）。但出于对长期基本面的担忧，地产公司整体一级发行利率较高，尤其是低评级房地产债。

　　房地产债投资策略。

　　地产行业基本面长期担忧而短期边际改善的状况使得新发房地产债存在较大的一二级利差，未来新发房地产债具有较好的投资价值。尤其是一些短期流动性改善明显，但受制于长期基本面担忧发行利率较高的个券。更多详情请查看中国报告大厅的数据分析《2015-2020年房地产行业市场竞争力调查及投资前景预测报告》。