2015年我国养老地产行业发展前景分析

　　“我们未来将专门做一个居家护理服务，专门成立了一个公司为老人提供更多上门的服务。这里面主要有两个原因，第一是我们这样可以实现轻资产，我们并不需要租赁任何物业，第二是很多老年人并不喜欢去养老院，因此社区养老成为房企开始重视的一个环节。”绿城物业总经理杨掌法告诉记者。

　　目前房地产细分市场中的养老地产正随着内外资关注度的提升而浮出水面。按照国际通行的5%老年人需要机构养老这一标准，我国至少需要1000万张养老床位。而在2014年全国民政工作会议上透露的数据是，目前全国养老床位数达500万，其间仍有500万张养老床位的巨大差距。

　　记者多方采访获悉，这个巨大的市场给了很多开发商想象的空间，在拥有业主资源的开发商获客成本比起专业养老机构更低，而通过社区进行养老地产的尝试也在开发商中展开，包括绿城、融创、万科、正荣等房企都在社区里面开始了养老争夺战。

　　进入社区养老

　　“我们从拿地开始即介入规划社区的70年生活蓝图，贯穿定位、设计、产品及服务，希望打造全程的生活营造体系，是为业主和社区创造更大价值。”融创中国(下称“融创”)执行总裁田强告诉记者。

　　田强提到的就是目前融创正在打造的社区服务体系，这个体系里面包含社区美食、运动逆生长、社区便利网、社区朋友圈和社区营造。

　　“我们在社区打造厨房，引进运动设施，并提供一个社交的平台，这里面很重要的就是两个人群，老人和小孩。他们通常不会工作，对于社区的依赖性更强。如果能够服务好他们，或者说在他们还没有老的时候提前帮他们做好养老的规划服务，我们可以获取更多的业主实现产品溢价，也可以在服务上获取更多的收益。”田强认为。

　　正是如此，融创在自己的社区里面形成日常的老年课堂，会有各种各样的活动给老年人一个社交的平台，让老年人不感到孤单。

　　多位接受记者采访从事过养老地产的业内人士均发现，中国老年人并不喜欢离开自己原有的社区而去养老院养老，主要因为他们对于陌生环境的惧怕，此外在养老院很多老年人感受不到活力，还是希望和年轻人在一起，正是如此开发商更多在社区进行养老服务。对于开发商而言，这本身就是社区服务的一个升级，其成本并不高，但是其产生的收益和未来嫁接的服务确是多元的。

　　“现在土地出让年限是70年，我们希望前置这个工作。以往从开发企业的角度，觉得把我们的产品做一个高品质漂亮的产品，交付到客户那一刻开始我们的使命就完结了，后面是物业公司来做的。现在在硬件生活创造方面还是会发挥主导作用，但是会把最终实现结果的坐标图后移，后移到客户生活三十年、五十年的生活，而这些附加价值也是客户选择项目的一个依据。”田强认为。

　　无独有偶，绿城物业则是从一个社区资源整合者的角度来进行养老服务的嵌入。“我们自己做了一个养老体系，从老年人的生活到医疗甚至到死亡都进行了一个全程的护理，我们通过绿城自己的医院资源、旅游资源进行嫁接，使得绿城的业主可以更加方便地享受到养老的服务。此外，我们还将利用自己的学校资源成立养老学院，给老年人更多的精神服务。”杨掌法认为，“这些理念在发达国家已经很流行，目前我们的服务对象可能还是高收入的老年人，这个也和我们的社区业主比较匹配。”

　　《2014-2018年养老地产行业全景调研与投资潜力研究咨询报告》显示，相比于硬件，老年人更需要的是软性的精神需求。正荣集团在近期也在自己的社区同微信进行合作试水，打造一个智能化社区。不同于年轻人，老年人对于方便和个性的要求更高。正荣集团物业公司总经理林志伟表示，以往标准化的物业服务将向更契合客户需求的体验式服务模式转变。而这些服务对于老年人而言显然也非常重要。

　　盈利模式探索

　　国内房企涉足养老地产也面临政策、人才、管理模式等瓶颈。虽然那么多房企都在探索从自己社区的角度打造养老地产，但是目前养老地产盈利模式依旧不明确。

　　内资房企在养老地产的涉足也很早，但进度缓慢。从上世纪90年代开始，越秀地产就介入部分民政局公办的养老机构，此后陆续承接了不少健康产业园与养老设施的咨询与规划设计工作。但直到2011年，越秀地产才与其下属设计院广州城建开发设计院成立养老地产研究中心。

　　“目前国内养老地产面临的一个问题是，我们客户未富先老，就算能够承受养老服务的客户，也有很多不愿意多花销进行养老。”上海万科副总经理许青川此前在接受记者采访时表示，“相比于国外比较成熟的养老模式，万科目前也在探索如何在社区内打造养老产业。”

　　绿城颐乐发展中心总监薛军对外表示，物业无疑将在居家养老服务中发挥重要作用。绿城集团下属商业化的养老服务公司绿城颐养集团，主要提供关于养老服务的运营及相关咨询服务。薛军指出，5年之后，改革开放之后成长起来的人群将面临退休，他们有一定消费能力，这时候养老地产将面临新一轮商机。但是目前的状况来看，作为长三角养老地产代表的天地健康城与乌镇雅园，销售去化程度可观但都面临运营问题。

　　接受采访的业内人士均认为，养老地产的未来方向可能就是嵌入式的，通过为社区做到有足够的养老配套，并提供长期专业化的养老服务，是下一步实践的方向，但这一模式能否进行复制，目前仍未有明确答案。