商业地产市场技术特点

　　随着又一波消费升级及产业格局聚变，2018年我国商业地产销售面积保持高位，特别是商业营业用房销售面积仍保持同比增长。截止2018年我国开业大型项目数量达970个（商业面积≥3万㎡）。以下是商业地产市场技术特点分析。

　　进入2016年，中产时代的商业潮流汹涌而至，消费市场需求增加，加之住宅市场遭遇频繁调控，商业地产投资呈快速增长态势，迎来了新的发展契机。商业地产市场分析，而在互联网时代、共享经济的影响下，传统实体商业地产面临着机会与挑战，不少房企纷纷转型新兴业态，通过线上线下融合，实现跨界合作，试图在改革与创新中突破瓶颈，在激烈的市场竞争中突围而出，现从三个方面来看商业地产市场技术特点分析。

　　特点一、房企将更专注于设计、开发、运营等核心业务

　　传统开发模式下，开发商通过融资、拿地、建房、销售，并以销售获得的现金流投资持有物业。目前，房地产市场整体增速放缓，商业地产局部过剩的，商业地产开发企业面临同质化竞争激烈，融资模式较单一以及资金压力较大等问题，同时，商业地产开发周期较长牵制了开发商投资回报率的实现。而以持有资产为核心的重资产经营模式已经不能适应当下形势，一方面是重资产开发的可持续性以及退出机制的局限性迫使开发商进一步专业化发展，另一方面电商的快速发展导致传统商业地产行业加速转型。轻资产转型成为商业地产企业转型方向之一。万达集团总裁王健林在万达2017年年会上说，万达的商业地产将力推“轻资产”模式，未来万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达负责，但投资全部来自机构，双方从净租金收益中进行分成。

　　特点二、新一线城市步入存量时代，三四线城市进一步布局

　　数据显示，新一线城市购物中心总存量平均为468万㎡，人均购物中心面积为0.48㎡，人均购物中心水平已达一线城市水平。从总量上来说，新一线城市均值与一线城市的930万㎡还有一定差距，但从人均购物中心面积来看，新一线城市人均购物中心面积为0.48㎡，而一线城市是0.52㎡；从购物中心人均资源来看，新一线城市已接近一线城市的人均水平。随着2018年新一线城市购物中心增速逐渐放缓至15%以下，新一线城市商业地产将步入存量时代。武汉、成都、杭州、天津、苏州、重庆、南京、西安、长沙、青岛、宁波、无锡、厦门、大连、沈阳、济南、郑州、南昌，共18个城市位列其中。在此情景下，一、二线城市的购物中心趋于饱和，三、四线城市是未来5—10年内商业地产的机会，甚至包括五线城市。

　　特点三、商业项目供给理性且小幅上升，但总体依然供应过剩

　　2018年全国开业大型项目数量达970个（商业面积≥3万㎡，个别产品线项目或特色项目例外），相当于2017年实际开业项目数量的2倍多。商业地产市场技术特点分析，预计2018年11月至2019年12月开业、商业面积5万㎡及以上的购物中心达419个。项目大部分集中于1线和1.5线城市，但是类似与昆明、沈阳、重庆等二三线城市的比重则有了较大提升。于此同时，我国商业地产存量仍然不容乐观。我们从上图中债资信评级机构的研究分析来看，大部分地区的商业地产仍然处于供过于求的状态，这种过剩的产能正在被市场逐步消化。

　　2019年，我国商业地产的时局又出现了新的变化。在这个变化莫测的大时代，商业地产企业需把握行业发展的趋势，提前做好定位和规划，从而适应新一轮的发展。此外批发和零售业、住宿和餐饮业增加值同比增速也持续回落。以上便是商业地产市场技术特点分析所有内容了。