商业地产行业现状

　　2018年1-6月期间，全国商业营业用房销售面积为5257万平方米，同比增长2.4%，较2017年同期收窄30.1个百分点，但绝对量仍保持高位。商业地产是一个超过百年的行业，一个行业能超过百年我们称之为成熟的行业，所以商业地产本身就有轻资产，轻资产是商业地产的一个完整闭环的最后一环。以下对商业地产行业现状分析。

　　商业地产行业现状分析，2018年1-6月期间，全国商业营业用房新开工面积9218万平方米，同比下降8.4%，降幅较2017年同期扩大3.8个百分点。商业地产行业分析指出，从各省(直辖市、自治区)商业营业用房新开工情况来看，2018年1-5月，江苏、山东、广东、河南、四川等省份商业营业用房新开工规模远高于其它地区。另外，全国大部分省市的商业营业用房新开工面积同比均下降，且降幅均在20%以上，其中北京受商办调控政策影响，商业营业用房新开工面积同比下降66.0%，在各代表省市中降幅最大。

　　2011-2018年1-6月全国商业营业用房销售面积及其同比增速

　　我国的商业地产整体呈现显著的供给过剩态势，且相比住宅地产，其下游需求区域分化更为显著。商业地产开发销售的运行逻辑与住宅开发销售接近，因此在此我们对于商业地产行业的探讨主要指商业地产开发后持有、运营的盈利模式。

　　1、投资同比增速略有回升，但仍保持整体放缓态势

　　2010年是商业地产市场投资的分水岭，近年来受宏观经济减速及房地产市场调控等政策因素的影响，商业地产投资增长持续放缓，2016年全年商业地产投资额22371亿元，投资增速7.5%，较2015年4.2%的增长率略有回升，但仍保持整体投资放缓的态势。商业地产去化压力大、商办物业同质化严重、加之互联网时代电商的冲击，使得市场对商业地产的投资趋向保守和谨慎。

　　商业地产行业现状分析，2016年，办公楼的投资增速继续下滑到5.2%，全年办公楼投资额6533亿元;商业营业用房的投资继去年达到增长低点(2015年增速1.8%)后有所回升，全年投资增速8.4%，商业营业用房的投资额15838亿元，占商业地产投资总额的70%。

　　2、新开工面积连续3年下降，16年市场供应量有回升迹象

　　2010年以来，商业地产市场的新开工面积的增速持续放缓，尤其是从2014年开始出现负增长的情况，甚至2015年新开工面积同比降幅达到10.2%，2016年随着房地产市场销售情况好转及部分政策利好因素，新开工面积降幅缩小至1.3%。总体来看，商业地产市场的供应量在维持减量的趋势下有回升迹象。

　　商业地产行业现状分析，2016年，办公楼的新开工面积持续2年减少至6415万平米，同比降幅2.3%，比2015年的10.6%的降幅有明显减小;商业营业用房的新开工面积持续3年减少至22317万平米，同比降幅0.9%，比2015年的10.1%的降幅有明显减少。商业营业用房的新开工面积占商业地产市场总量的77.6%，仍是市场供应主力。

　　3、住宅调控政策频出导致需求外溢，商业地产市场销售规模增长明显

　　商业地产行业现状分析，2016年，商业地产销售面积同比增长20.3%，达到近六年来的最快增速，最终实现销售面积14638万平米。一方面是由于各大主要城市2016年的住宅调控政策频繁出台且把控更加严格，部分自住及投资需求外溢到商业地产市场购买商用物业;另一方面是得益于国家出台的降准降税等一系列货币宽松政策，使得商业地产销售规模增长明显。

　　办公楼销售面积在2014年下降之后已经连续两年保持增长，2016年同比增幅31.4%，增长至年销售面积3826万平米。商业营业用房销售面积10812万平米，同比增幅16.8%，占商业地产销售面积的73.8%。对比来看，办公楼市场在过去两年的销售增长情况明显好于商业营业用房，这与科技行业的迭代发展、金融行业的快速增长有一定关系。

　　4、办公楼售价增幅回升，商业营业用房售价增长乏力

　　商业地产行业现状分析，2016年，办公楼市场的售价延续2015年的增长态势，平均销售价格达到14333元/平米，同比增幅达到11%;商业营业用房的售价仍处于低增长状态，同比增幅2.3%，比2015年的-2.6%的负增长有所好转，但仍增长乏力，这主要来自于商业地产行业快速扩张带来的规模泡沫、线上购物带来的消费分流等方面的压力。2016年商业营业用房的销售价格达到9786.3元/平米。

　　相比住宅市场，2017年的商业地产迎来了更为高涨的发展热潮。商业地产行业现状分析，三年后的2020年，中国房地产投资交易总额或将达到2600亿元，对比2016年将大幅增长45%。而其中商业地产将扮演着重要的角色，预计2017-2020年入市的资金将达到1万亿人民币。