商品房销售行业分析

　　自2004年经营性用地全面实行“招拍挂”制度以来，我国房地产市场经历了快速发展的黄金十五年，龙头房企继续发挥规模优势，销售业绩上涨幅度超过市场平均涨幅，以下是商品房销售行业分析。

　　严调控下楼市业绩增速快速回落，目前行业探底或已完成，正逐步步入小周期复苏阶段，房地产正式进入总量稳定的横盘时期。2019年1至4月，全国653个城市累计商品房销售面积为2.98亿平方米，较去年同期基本持平；累计商品房销售额为2.7万亿元，同比增长6%。

　　截至2019年1至4月，房企今年境内信用债发行规模已经达到约2442 亿元，已经超过2018年上半年的1630亿元；商品房销售行业分析指出，美元债发行方面，房企今年发行规模已经达到约242亿美元，接近去年上半年约257亿美元的发行规模。

　　截至2019年1至4月，TOP100 房企销售额累计同比增速约为34%，大中型房企的良好销售状况奠定了其资金来源的稳健性，原因在于房地产企业销售回款占总资金来源的比例较高。

　　去库存热潮影响消退，房价增速回落逐步回归理性区间。从价格指标来看，2018年商品房销售均价为8737元/平米，同比增长10.7%；其中住宅销售均价为8544元/平米，同比增长12.2%。2019Q1商品房销售均价为9065元/平米，同比增长6.6%；其中住宅销售均价为8954元/平米，同比增长8.2%。

　　行业库存处于低位，至2019年4月末商品房待售面积为5.2亿平方米，同比下降10%；而去化率上，在行业快周转策略的推动下，自2018年下半年至今多数热点城市维持在12个月以下的低位，满足国家适当加快住宅用地供应的标准。商品房销售行业分析指出，棚改货币化的逐步退出下，非都市圈腹地的三四线城市市场整体呈走弱势态。

　　销量回升带动销售额同步上涨，龙头房企的头部效应最为明显。其中龙头房企在一线城市的销售额占比与2017年持平，二三线城市的销售额增长是总销售额增长的主要贡献来源。大型房企和区域型房企的一二三线城市销售额均较2017年有显著提高，大型房企二线和三线城市销售额占比不断提升；区域型房企主要依靠二线城市和一线城市的销售作为拉动。

　　5月是我国房地产传统销售旺季。5月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%、0.2%；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%、0.8%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%、0.6%。

　　目前，我国房地产市场进入平稳发展期，预计2019年后续业绩增速将延续2018年走势，继续保持在0%左右区间内。不过在总量保持稳定的前提下，“一城一策”的主导调控叠加都市圈化经济聚集效应发酵，或将加剧各能级城市间销售业绩的分化，以上便是商品房销售行业分析所有内容了。