房地产金融行业政策及环境分析

　　随着城镇住房制度改革的进行，商业性和政策性住房消费贷款快速增加，房地产相关贷款占全部金融贷款的比重不断提高。下面进行房地产金融行业政策及环境分析。

　　房地产属于第三产业，其增加值的概念是指房地产企业生产活动产生的增加值和居民居住消费活动产生的增加值，后者包括居民租赁住房费用支出和居民自有住房产生的居住服务虚拟部分。

　　《2020-2025年中国房地产金融行业市场需求与投资咨询报告》表示，随着我国第三产业在GDP中占比的逐步提升，以及海外发达国家的经验，房地产行业在第三产业中的增加值占比也是逐步提升。

　　换言之，房地产行业增加值在国民经济GDP中占比逐步提升，以现价计算，2019年房地产行业增值占比为7.3%，与2018年持平，目前看，我国与海外国家都遵循了这个水平。

　　金融机构对房地产行业的直接影响有三方面，即额度、利率和杠杆水平(首付比)。其中额度是央行窗口指导的一个途径，自2010年以来，主要金融机构秉承行业调控要求，一直对加杠杆的行业融资保持谨慎态度，特别是开发端。

　　利率方面，我们通过近年来的LPR改革，也能够较为明确看出中央对房地产定向调控的程度。结合近期变化，在这里，我们主要对首付比进行一定分析

　　从1998年的央行《个人住房贷款管理办法》开始，首付比例一直在20%-30%之间徘徊，直至2010年史上最严厉限购政策出台后，首付比例被提高至30%/50%的高点，之后的2014-2016年逐步回归。

　　从政策上看，非限购地区，理论上首付比已经降至相对低点(当然，根据各地区银行的按揭额度、税费的考虑以及非限购地区首付比较高的习惯，实际这些地区首付比要高于最低要求水平)。

　　近期各地调控政策频出，我们认为政策的出台是为了应对疫情带来的冲击，尽可能减少疫情带来的损失和危害，进而稳定经济的整体大局，并不是市场舆论所认为的放松调控。

　　展望未来，我们认为我国经济由高速增长向高质量增长转换的基本方向是不会改变的，不把房地产作为短期刺激经济的手段也是一以贯之的。在收益率大幅回落的宏观背景下，需要关注重点城市不动产的安全边际价值以及租售比趋向合理情况下的租赁市场开拓。以上便是房地产金融行业政策分析的所有内容了。