房地产行业现状：2022年房地产供求基本平衡

  中国报告大厅网讯，全国首套房平均房贷利率为5.36%左右，房地产经济发展迅速，中国已处于房地产发展的第六阶段。国家房地产市场将迎来新的挑战，由疯狂扩张走向稳健发展，房地产市场的稳步回落成为本轮调控的重点主攻方向。以下对房地产行业现状分析。

  2022年一季度，房地产开发投资同比增长0.7%，而商品房销售面积下降13.8%，商品房销售额下降22.7%。3月份，全国房价降势开始减弱，但全国商品房销售继续走低。国家统计局18日公布2022年1-3月份全国房地产开发投资和销售数据。2022-2027年中国北京房地产行业投资分析及“十四五”发展机会研究报告数据显示，1-3月份，全国商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%;其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%;其中，住宅销售额下降25.6%。

  我国之前一直在调控房地产行业，强调房子是用来住的，不是用来炒的，对房产泡沫的抑制已经取得很好的效果。国家现在就是在保障刚需买房者的诉求，房子的投资属性降低，希望通过买房来赚大钱的想法已经不合时宜。现从三大原因来分析房地产行业现状。

  第一大原因，中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。2022年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，全国房子建得差不多了。未来主要需求来自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。

  第二大原因，中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，这是过去房价越调越涨的一个基本背景。自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值，但2014-2015年的货币宽松、2016-2017年的棚改、以及“房价永远涨”的惯性预期延长了住宅销售和开工的景气周期，某种程度上也出现了严重透支，套户比上升带来库存增加。

  第三大原因，人口老龄化少子化加速到来，导致未来购房需求大幅萎缩。1962-1976年的婴儿潮人口正在退出劳动力市场，步入老龄化。2021年60岁及以上、65岁及以上人口占全国人口的18.9% 、14.2%，分别比2020年上升0.2和0.7个百分点。中国人口老龄化速度和规模前所未有，2033年左右进入占比超过20%的超级老龄化社会，之后持续快速上升至2060年的约35%。

  房地产行业进入存量时代，销售回款也是大幅下降，当下，房地产市场形势不容乐观。随着大开发时代结束，存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，推出房地产税替代土地财政是大势所趋。综合考虑各方面的情况，2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

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