房贷利率下调减少购房者支出 政策落地促进新房消费需求

  中国报告大厅网讯，2022年我国房贷利率调整数据平均在20-60个基点上下，国内房地产市场在全社会市场总额中占有相当大的比例数据，首套房贷款利率下调将带动部分城市银行房贷利率大幅度下调。

  房贷利率下调减少购房者支出

  对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。在多轮利好政策支持之下，房地产市场销售情况未见明显改善，央行、银保监会祭出大招。

  5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(下称《通知》)显示，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照目前5年期以上LPR4.6%，也就说首套普通自住房贷款利率可以低至4.4%。

  2022年4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年4月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，连续3个月不变。

  作为房贷报价的参考基准，对房地产市场而言，更能反映按揭贷款利率走向的是5年期以上LPR。按照此前规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按4月20日5年期以上LPR为4.6%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按4月20日5年期以上LPR计算为5.2%)。

  按照新政，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，这意味着，首套个人住房贷款利率不低于4.4%;二套个人住房贷款利率维持不变，下限仍为5.2%。

  以一套贷款额为100万元、等额本息计算、贷款年限30年的普通自住房为例，按照原来首套个人住房贷款利率下限4.6%，每月还款额约5126.44元，利息总额84.55万元;按照新政下限4.4%计算，每月还款额5007.61元，利息总额80.27万元。那么，一年可省下约1425元，一个月可减少支出118元，30年内省下约4.28万元。

  本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，2022-2027年中国房贷行业运营态势与投资前景调查研究报告预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。此前苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。

  政策落地促进新房消费需求

  2022年以来，全国已有超百城优化调整房地产政策200余次，4月以来，政策优化的节奏和力度均有所加大。部分地区疫情反复下，短期政策效果尚不明显，房地产市场仍处于深度调整期。本次全国统一下调首套房贷款利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。

  4月，住户住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。下调首套房贷款利率具有紧迫性，或将产生三个作用：一是稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求;二是传递“稳房价”信号，促进房地产市场平稳健康发展;三是降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。

  二套房贷款利率下限依旧为相应期限LPR加60个基点，表明在“房住不炒”基调不变的背景下，本次房贷利率调整释放的信号是重点鼓励刚需、继续遏制投资投机需求。

  3月新发放个人住房贷款加权平均利率为5.49%，比去年12月降低0.14个百分点。这是去年年初以来居民房贷利率首次出现下行拐点。

  本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。未来，预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，一些热点城市的房地产市场有望逐渐企稳回温。

  目前的住房信贷政策调整，无论是金融管理部门还是商业银行，主要集中在支持刚性住房需求。下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，还会有较大的优化空间。比如，放宽二套房贷款条件、降低二套房贷款首付比例、调整二套房贷款利率下限等。此外，在部分三四线城市，还可以探索推出三套房贷款政策。

  房贷利率政策目前有望持续改善，2022年我国房贷利率下降趋势大，国内房地产市场仍处于行业深度调整期。房地产市场受疫情影响，买房消费意愿下降，成交低迷。各地不断出台楼市松绑政策，但从市场实际恢复情况，市场回稳的速度不及预期。

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