据宇博智业市场研究中心了解，2013年销售1709亿元、净资产收益率19.66%、净负债率维持30.7%，处于行业低位，客户对房屋质量满意度提升4个百分点、国际化业务有了实质性成果......2013年度业绩会上，万科如此总结去年取得的部分成绩。 其中，对于销售不错的原因，万科认为主要是其产品结构有一个比较大的特点，即完全针对自住客户。
但较高销售背后，万科的结算均价、利润率却出现了一定幅度下降。中国报告大厅、宇博智业市场研究员表示，数据显示，2013年万科的结算均价为每平方米10152元，较2012年下降4.3%;结算毛利率为23.69%，较2012年下降3.72%;结算净利率12.76%，较2012年下降1.16个百分点。
对于利润率的下降，万科认为有三方面原因。第一，随着地价上涨，开发商本身的利润空间被压缩;第二，过去几年万科对的装修房比例一直上升，装修房利润率低于 毛坯房，但是装修房回报高;第三，2011年下半年房地产发生调整，而当时销售的房源恰好在2013年集中进入结算期。
另一方面，万科ROE水平在08年以来逐步上升，2013年其全面摊薄净资产收益率为19.66%，为1993年以来的历史性高位.
“行业利润率回到社会平均水平是一个大势所趋，没有任何行业可以长期获得暴利。如果说没有调控了，政策面趋稳定了，但是别忘了，我们还有行业之间的竞争。尤其 库存量还是在一个值得关注的水平上，而发展商又想能够有更好表现的时候，竞争会更趋于激烈，这也会抑制大家提升毛利率的想法”，对于利润率问题，万科总裁郁亮如是回应。
阅读中国报告大厅发布的《2012-2016年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告》
“走过青春期 不讲规模讲责任”
即使2013年万科销售仍排名第一，但在当天的发布会上仍不可避免的被问到“现在行业第二名已经1600亿，万科若真的被超过怎么办”?
对于行业老大有无危机感的问题，万科总裁郁亮态度坚定：“我想说我们真正走的跑道不是那条规模扩张的跑道，虽然我们跑的不是规模跑道，但却千万不要以规模扩张来衡量是不是胜利了”。
于现场，郁亮多次提及感谢媒体的督促，督促告诉其狼来了。随即郁亮幽默地表示，好在万科都是跑马拉松的好手，擅长长跑。
郁亮称，其实万科真的不在乎老大问题，小股操盘更是为了瓦解所谓的老大意识。
中国报告大厅、宇博智业市场研究员表示，据了解，在万科有三个称为“万科1、2、3”的东西，一就是一条底线;二是两项战略，即城市配套服务商、产业化;三个策略则是主流定位、快速周转、谨慎投资。
郁亮看来，今天万科如果能够吸收移动互联网的思想，运用工具、适应这个时代，把产品做的更好，做好城市配套服务商的话，万科就转型成功了，才真的发展起来了，真正引领中国房地产行业在发展，而不能再靠规模来引领这个行业往前走，否则规模越大，越危险。
“就好像中国经济如果继续要追求10%以上增长，就没法给结构调整留下任何余地、时间、空间”。
郁亮举例称，衡量一个青春期孩子长多少厘米是每半年量一次，多长了几公分就说明老爸没白养她。但当孩子过了青春期，光吃老爸的饭却没长个子，你觉得不应该，但是他的心智更成熟，力量更强大了，虽然个子不再长了，但可以为自己承担更多责任，为社会承担更多责任不是更好吗。
其续称，现在行业也走到了下半场，也需要有转变的时候，不要再拿规模去衡量一家公司是不是老大不老大的问题。
“对万科来说，我们未来能不能持续为客户提供更好的性价比产品和服务，能不能做好城市配套服务商是衡量万科的关键，而不是规模。所以，我们发自内心的说，万科在三年前，从2008年以来我们就放弃了速度、规模的模式，我们走了质量效益的模式。”
虽然郁亮表示不应用规模化去衡量公司发展，但在业绩会上，被问及股价表现不佳问题时，郁亮也表示出了“父亲”的担心。
“至于股价的问题，每年我女儿压岁钱我都折成万科股票，今年她说能不能不要折成万科股票了，作为父亲我也感觉到压力。我们在过去一段时间里，不断提高经营管理 水平，以提高ROE这个指标为目标，但我们还是忽略了资本市场的要求不止是提高ROE水平，也需要公司有更多的前景展示给大家看。我们也在努力，把公司变 得让股东更信赖，更支持我们。”
“以身作则 带高层接受新事物”
在不以规模化衡量企业后，郁亮表示，衡量企业的发展应从接受新事物的态度上来观察。
2013年下半年，郁亮带队和中高层管理人员先后拜访了阿里巴巴、腾讯、海尔、小米这几家公司，在拜访之后，郁亮于B股业绩会上表示，感受最深的是“天要变了”。
“我和这些公司的老总经常探讨一些话题。我觉得很多新的事物将深刻改变我们的世界，但光我改变不行，我需要管理团队、中层干部认识到变化的必要性，亲自体会看一看，比我讲100遍好得多，这个情况下我们搞了这么一个活动，带队去学习走访了这些企业”。
走访之后，郁亮也从中悟出了某些东西，其称，正因为我们行业离互联网比较远，所以我们才需要跟他们学习，因为我相信早晚会影响到我们。
至于说哪些方面已经在做了，郁亮介绍，万科正处于学习的阶段，相信未来万科会不断推出新内容，比如从组织架构推出合伙人概念就是其思考方向之一。
“现在万科的职业经理人，为什么未来不能是事业合伙人呢?从小米来看，这种合伙的关系可能更有利于投资者，也更有利于员工发展，因为可以形成背靠背信任。这一点未来也是可以探讨的。”
通 过亲密接触互联网行业后，郁亮还认识到，目前我们的传统行业对客户还不够好。“用互联网方式经营传统企业都需要遵循基本商业逻辑，对客户好是一个基本的商 业逻辑。你看房地产主要上市公司这几年的年报，毛利率在下降，但是利润总额在上升，也是通过薄利多销来完成这个行业变化和进步。”
此外，郁亮还表示，互联网是非常好的工具和思想，如果不适应它，就会落伍，未来会被淘汰。所以必须用这个思想提高对社会新的认识，用新的工具在管理上取得好的成效。
除通过走访网络运营商汲取新的营养外，万科还拟推广“小股操盘”的运营模式，来开辟更多的发展路径。郁亮补充到，小股操盘是合作模式的新变化，万科提到的66%的合作比例中，大多数情况是万科大股操盘。而从大股操盘到小股操盘，万科需要做更多事情。
“小股操盘并不代表万科只是输出管理跟品牌，万科是小股操盘，重点是在操盘上，不是品牌输出，但我们会学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的股东投入来给创造更多回报。”
国内均衡投资与B转H国际化
在回应了规模化发展与接轨互联网之后，当天业绩会上万科仍再次重申不拿地王、均衡投资的策略。
2013 年万科新进入泉州、郑州、常州、漳州、南宁等城市，新增加项目104个，按万科权益计算的占地面积约757万平方米，其中约66%的项目是通过合作、联合 方式获取，新增项目平均楼面地价约为3516元/平方米。截至报告期末，万科规划中项目按公司权益计算的建筑面积约4495万平方米，可满足未来两到三年 开发。
在被问及有无进军养老地产、旅游地产的计划时，郁亮透露万科对养老服务很有兴趣，但其涉及的“养老”更多是服务属性，不是地产属性。对于从地产角度做养老，万科兴趣不大。另外，万科目前在三亚有度假物业，但纯旅游地产是没有的，目前也没有特别多想法发展。
不过，万科的国际化业务推进倒是十分明显。其中，于近期被中国证监会批准的B转H股事宜也是其国际化进程的重要一步。
在B转H获批后，万科2013年度的分红派息也有大幅度提高，根据万科董事会建议2013年度末期现金股息为每10股4.1元，与上一年相比，派息比例提升一倍，每股派息则大幅增长127.8%。
对 于为什么分红会提高一倍，郁亮表示有多方面考虑。郁亮称万科有各种不同类型投资者，有短期的、长期的，有些投资者希望更多现金分红，万科现在有能力来提 高;另一方面，香港上市地产公司分红派息大概在30%左右，公司既然要转板，势必也要提前来适应相关规则做事情，这也是为了照顾到不同类型投资者对分红派 息需求的呼声。
“还有一个原因，股票低迷的时候，分红成为一个很重要收入。如果没有B转H，我们也会提高派息水平。有H股后，决心更大”。
郁亮随后也强调绝对没有任何融资计划，“包括H股在内，不仅是A股，我们早就没有这个想法了。万科现在积累的利润也已经足以支持公司发展。”
中国报告大厅、宇博智业市场研究员表示，另据了解，自2013年1月和新世界合作开发香港荃湾项目以来，万科接连落子海外。2013年2月，万科携手铁狮门，开发美国旧金山Lumina项目;4月，万科联合吉宝置业，开发新加坡林曦阁项目。在刚刚过去的2014年2月，万科在海外的第四个项目，列克星敦大道610号项目也在纽约曼哈顿举行了动工典礼。
京公网安备 11010502031895号
