房地产开发投资走势由负转正说明市场看涨预期趋强

　　房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。

　　7月15日，中国国家统计局发布的“2015年1-6月份全国房地产开发和销售情况”显示,虽然前6个月全国房地产开发投资增速持续下行,但商品房销售却出现了量价齐升、整体回暖趋势。市场人士分析认为,在前期改善型需求集中释放的背景下,三季度楼市或将步入成交淡季,呈现温和缩水态势。

　　国家统计局数据显示,1-6月份全国商品房销售面积50264万平方米,同比增长3.9%;商品房销售额34259亿元,增长10.0%,增速提高6.9个百分点

　　此外,1-6月份全国房地产开发投资43955亿元,同比名义增长4.6%,增速比1-5月份回落0.5个百分点。

　　专业人士表示,房地产开发投资增速依然没有摆脱2013年12月以来的下跌态势,与2014年上半年的14.1%相比,2015年前6月该数据下降了近10个百分点。

　　据房地产开发行业市场调查分析报告显示，作为分析房地产开发投资走势的重要先行指标之一,房地产开发企业到位资金增速2015年以来首次由负转正,1-6月份,房地产开发企业到位资金58948亿元,同比增长0.1%,而前5个月为下降1.6%。该指标“转正”也反映出未来房地产开发投资的增长潜力。

　　业内人士认为,房企到位资金增长的动力一是房屋销售规模的增加,促使个人按揭贷款规模增加,这是房企资金回笼的主力;二是房企销售业绩看好,投资者信心回归,因此通过各类金融工具融资的规模增加;三是6月货币流动性进一步释放,如存贷比考核取消释放了银行信贷投放空间,央行[微博]同日实施降息、降准“双降”政策,使房地产企业资金面进一步宽松。

　　然而,分析房地产开发投资走势的另一重要指标——土地购置面积及金额的同比跌幅仍在30%左右徘徊。国家统计局数据显示,1-6月份,房地产开发企业土地购置面积9800万平方米,同比下降33.8%,降幅比1-5月份扩大2.8个百分点;土地成交价款2866亿元,下降28.9%,降幅扩大3.1个百分点。

　　一位中国房企投资总监告诉记者,开发商并非没有加大拿地的力度,而是加大了一二线城市的布局。所以整体来看,拿地面积和成交金额呈“双降”局面。

　　调研机构数据显示,2015年上半年,20大标杆房企在一二线城市购入土地金额高达1342亿元,占所有土地支出的90.1%,创历史新高。而与一二线城市土地市场的热度相比,三四线城市土地市场依然冷清。

　　专业分析师表示,房地产市场升温后,土地市场开始火热。一线城市和部分二线城市,再现地王频出现象。由于三四线城市市场持续低迷,标杆房企开始全面回归一二线城市。

　　业内人士分析称,随着各类宽松政策的有效释放,尤其是信贷政策的继续宽松,刚需和改善型购房者积极入市成为快速拉升成交量的重要基础。此外,从销售面积和销售金额的增速来看,销售金额增长明显超过销售面积。这说明市场看涨预期趋强。

　　但也有业内人士普遍认为,随着淡季来临,市场供应节奏开始放缓。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示,由于面临较高的成交量透支购买力,购房热情有降温苗头。楼市下半场房企需要重新蓄客,因此也将对供应节奏进行调整,预计后市成交会呈现温和缩水走势。