“轨道交通+物业”模式未来10年有望快速发展

　　什么是“轨道交通+物业”模式？这一模式会对城市经济和市民生活产生怎样的影响？

　　增加地铁建设对社会资本吸引力，财政以较低投入让城市更便捷

　　6月12日，深圳地铁集团与万科企业股份有限公司签署合作备忘录，两家公司还分别同中轨控股集团有限公司、东莞市轨道交通有限公司及重庆城市交通开发投资公司签订合作备忘录，共同参与多地地铁项目开发。“未来10年，我国轨道交通将迎来快速发展。深圳地铁集团与万科共同打造的‘轨道交通+物业’模式，也有望向更多城市复制推广。”深圳地铁集团董事长林茂德说。

　　林茂德介绍，地铁上盖就是指地铁的站点、车辆段和停车场等场站的地上部分。公司推行的“轨道交通+物业”模式，是指通过上盖物业及地下空间与轨道交通同步规划、同步设计、同步建设，将沿线物业增值最大限度地转化为轨道交通企业内部效益，以促进企业可持续发展。

　　这一模式最直接的好处是增加地铁公司的盈利能力，从而使政府能够以较小的财政投入推动城市公共交通建设。“地铁、轻轨等轨道交通对缓解交通拥堵、带动城市周边卫星城或城市群发展有不可替代的作用。由于其基础设施属性，以往多由政府出资建设。而且，地铁票价要考虑市民承受能力，多数国家地铁运营都是亏钱的，企业可持续经营需要依赖政府补贴。”林茂德说，“但若采用‘轨道交通+物业’模式，地铁上盖物业的增值收益可补足地铁建设运营费用，从而增加地铁建设项目对社会资本的吸引力，减轻财政负担。”

　　“轨道交通+物业”有助于让市民出行更方便。“现在很多人不愿意坐地铁上班，是因为走到地铁站的时间太长。如果写字楼或住宅就规划在地铁之上，愿意坐地铁上班的人会更多，有助于缓解地面交通拥堵。”万科首席研究员谭华杰说。

　　“轨道交通+物业”可促进土地集约利用。深圳地铁集团总经理肖民说，对大城市而言，在建设通往郊区或卫星城的轨道交通的同时，可以在车辆段或停车场上盖这块原本不能利用的土地上盖住宅或者商场。同时可利用轨道交通这一便利出行工具吸引更多人到郊区或卫星城居住或购物，从而缓解中心区人口压力，带动城郊及周边城镇发展。

　　促进轨道交通和房地产转型升级

　　“轨道交通+物业”模式不仅对城市发展大有好处，对促进轨道交通和房地产两大产业转型升级也有重要意义。

　　对地铁公司来讲，“轨道交通+物业”模式可以提高企业盈利能力。除了上盖物业开发的利润外，这一模式还能增加地铁客流量，从而增加企业收入。而盈利能力增强后，将更好保障地铁公司加强地铁维护保养，提高运营服务质量，树立企业品牌。

　　另外，“轨道交通+物业”模式也将提高地铁设计建设水平。谭华杰举例：“建电动扶梯会增加地铁建设成本及安全管理压力，但如果地铁公司同时负责上盖物业开发，为吸引更多乘客走进上盖物业，地铁公司就会非常愿意建设电动扶梯。上下联动设计，就会在很多细节上让广大乘客感到更方便。”

　　不过，地铁建设投资大，考虑到融资成本，“轨道交通+物业”模式成功的关键，在于上盖物业能否尽快实现现金回流。这对物业开发、设计和销售回款能力都提出了更高的要求。“我们发现好的房地产公司在这方面更专业、更有经验，对市场的把握也更好。因此，我们创新出了与房企共同进行开发上盖物业的合作模式。”深圳地铁集团副总经理张泓说。

　　对房地产企业而言，参与“轨道交通+物业”项目是走出“拿地困局”的一条途径。高企的地价、频出的“地王”，让不少房地产企业望而生畏，但不拿地则没活儿干。而如果参与“轨道交通+物业”项目，就能实现“不拿地也有活儿干”。“虽然每平方米利润会低于自己拿地开发，但是资本投入也小，对房地产企业也是很有吸引力的。”谭华杰说。

　　参与“轨道交通+物业”项目也有助于房地产企业找到新的利润增长点。“如果说房地产行业已经进入白银时代，那么，我相信，‘轨道交通+物业’的铂金时代才刚刚开启。”万科董事会主席王石在“2016轨道交通与城市发展高端论坛”上如是说。

　　更多相关行业资讯请查阅由中国报告大厅发布的轨道交通行业市场调查分析报告。