2016年房地产行业融资盛宴淋漓尽致。上半年，较为宽松的融资环境和公司债政策的放宽使更多房企选择境内融资，房企前三季度公司债占比显著上升，房企融资规模同比增幅较大。但随着调控日渐收紧，房企融资渠道也急剧萎缩，加上美元走强，其在境内外的融资渠道均被“封锁”，导致四季度房企融资成本大增。业内人士分析，着调控不断深入与前期资金消耗殆尽，房企资金链日趋紧张。预计2017年房企融资环境将维持16年下半年的水平，融资成本的上升和大量债务的到期将会给房企带来较大的压力。
1、房企融资规模前三季度同比大增 四季度骤然收紧
2016年全国热点城市土地招拍挂市场不断升温、房企高杠杆拿地、地王频出，在房企销售规模和业绩门槛不断提高的同时，房企的融资规模也在显著扩大。据2016-2021年中国融资行业专项调研及投资价值预测报告显示，2016年1-11月108家监测房企融资总规模达11211亿元人民币，同比2015全年增加30.9%，增速高于2015年的25.7%。持续的货币宽松加之年初的市场回暖，给企业的融资扩张增添了动力。
随着楼市调控趋紧，房企融资规模大幅下降。据数据显示，2016年第四季度，房企债券融资仅为1100亿元，相比三季度的3480.7亿元减少了68.4%。
具体来看，2016年12月，房企合计债券融资仅126.7亿元，仅占全年融资总额11376.7亿元的1.11%，是近一年来的最低点。较11月融资额288.3亿元减少56%，较10月的684.88亿元减少81.5%，较第三季度的9月的1160.44亿元、8月的1096.53亿元和7月的1223.76亿元，更是分别下调了89.08%、88.39%和89.64%。房企的债券融资难度明显加大。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，对于房企来说，债券融资是成本最低廉的一种融资方式，其对2016年市场爆发提供了有力支撑。但自9月底，一系列楼市紧缩政策措施接连出台，上交所、深交所相继发文审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排，明确房企债券募集资金禁用于购置土地，房企发债融资得到了遏制。
除了发债渠道被堵，房企资金的另一个重要来源信托也明显收紧。根据用益信托工作室月度数据计算，房地产集合信托去年第四季度共发布132只产品，融资总额为360.41亿元，较第三季度的186只产品、538.35亿元融资额分别下降了29%和33%。
具体来看，2016年12月房地产信托融资规模继续下调，单月产品融资规模仅为81.3亿元，占信托融资总规模的5.38%，较11月、10月的10.71%、12.8%有明显下调。与8月最高时的15.02%更是下降近10个百分点。36只项目产品数量占比也仅为4.99%，较此前11月、10月的6.65%、10.64%有了明显下降。此外，从项目平均规模来看，12月项目成立平均规模也是2016年下半年以来最少的一次，仅为2.54亿元。
2、海外融资环比暴增近3倍
ju 数据显示，2016年12月份，房企融资虽然仍以人民币为主，但其他币种、融资总量及渠道均呈现出多样化的势态。其中，人民币融资金额556.25亿元，占比77.48%，环比11月额度增长72.48%；美元融资总额为20.36亿美元（相当于141.49亿元人民币），占比19.71%；港元融资总额8.75亿港元（相当于7.84亿元人民币），占比1.09%。
另外，2016年12月份，新加入的英镑融资总额达1.01亿英镑（相当于8.6351亿元人民币）；澳元融资总额0.75亿澳元（相当于3.7566亿元人民币）。
据统计，在40家典型上市房企的监测样本中，有10家房企在2016年12月份完成了外币融资，其中9家为港股上市或A+H股上市房企。
具体来看，12月份海外融资主要渠道也趋于多样化，中期票据、优先票据（公司债）和海外银团贷款均有涉及。12月份海外融资总额折合人民币161.72亿元，环比上涨近3倍。
值得一提的是，2015年以来，随着公司债发行窗口打开，且利率不断下行，上市房企一度蜂拥而至去发行公司债，海外融资平台甚至一度遭弃，但近期发行公司债这一融资渠道收紧，人民币汇率变动，房企又面临2017年一季度拿地补仓的节点，因此拥有H股上市平台房企马上杀入了海外债券市场，为新的一年拿地扩张储备“粮食”。
3、资金成本大幅增加
房企融资资金价格上行已经成为趋势。数据显示，房企发债利率2016年12月最低的为南京安居4.2%。就在10月，张江高科五年期公司债发行利率仅为2.89%，天保基建为3.18%。除最低利率大幅上调外，12月，仅南京安居、新盛建设两家融资利率低于4.5%，其余均在5%上下，较此前8月上市房企公司债发行平均利率3.31%和9月的4%大幅提升。
以首开股份为例，2016年12月29日，首开发行面值20亿元的债券，发行利率为4.8%，其10月发行的10亿元融资额的第三期债券发行利率仅为3.57%。
业内人士表示，去年“十一”之后，房地产调控同时对销售端与融资端均有所限制，甚至此前房企融资来源大户影子银行也收紧了口袋。该人士表示，政策收紧，融资渠道变窄，房企融资成本上升是必然趋势。
此外，近期美元汇率大幅提升，发行美债成本大幅增加，受此影响，2016年绝大多数房企发债转向国内。据统计，2016年前11个月，21家境内房地产企业在海外市场上总计发行了47.6亿美元的债券，相比上年同期26家企业发行的128.87亿美元，不论是数量还是金额均出现大幅下滑。
据了解，房企提前赎回美债现象明显。据统计数据显示，仅2016年11月，房企提前赎回美元债务额度已经超过10亿美元。不过，值得注意的是，12月以来，在国内融资难度加大的背景下，部分房企再度转向资金成本更高的境外债券市场：12月2日，在香港上市的融信中国发行年息高达6.95%、期限两年的1.75亿美元债券；12月7日，碧桂园公告其发行10年期优先票据，融资额度为3.5亿美元，票息为5.625%。尽管这一利率是碧桂园美元10年期优先票据发行的历史最低成本，但与碧桂园2015年至2016年在国内发行的公司债相比，发债成本大幅提升，其境内利率仅为3.2%至4.75%。
在“抑制资产泡沫、防范金融风险”的调控基调下，2017年房企融资环资前景如下：
1、流动性大环境不会逆转，房地产行业资金面总体稳中偏紧
在今年末国家“抑制资产泡沫、防范金融风险”的政策调控基调确立的背景下，融资环境也趋于收紧。但2017年宏观经济尚未完全企稳，货币政策将告别宽松转向稳健中性，流动性大环境不会逆转，因此我们预计2017年房企的融资增速将放缓，房地产行业资金面总体稳中偏紧。
2、公司债发行受监管，今年将继续维持16年下半年发行水平
从去年第四季度房企融资的情况来看，在政策的调控干预和公司债发行的监管加强之下，无论是房企融资的总量还是公司债发行占比都较前三季度有明显的降低，预计2017年房企公司债的发行在监管政策的限制下将继续维持今年下半年的发行水平，总体的融资规模相较于16年的高增速趋于稳定，但是房企合理的融资需求还是能得到满足。
3、大量债务将到期，2017年下半年开始企业面临较大压力
房企近两年的银行借款、发行的短期票据、债券以及2015年之前的中长期债务将在2017下半年和2018年迎来到期偿还的高峰，房企只能通过新增融资或者依赖自有资金来应对债务偿还的压力。在融资渠道收紧的背景下，一旦2017年市场销售不如预期，销售回款不能满足企业偿还债务和新增开发投资的需求，那么房企的资金链将会面临较大的压力。
4、房企融资成本将上升，融资政策收紧对中小开发商融资影响较大
从房企的规模来看，预计2017年房企的融资环境将出现一定程度的分化。公司债、银行开发贷款等低成本融资受调控收紧，将会迫使房企寻求较高资金成本的融资渠道，如信托、债权基金、委托贷款等。特别是对于一些高杠杆拿地的中小型房企，17年融资成本的上升将会对中小型房企产生较大的影响。而大型品牌房企受政策收紧的影响程度则较小，一方面大型品牌房企销售业绩较稳定，销售回款情况较好，另一方面近年来大型房企与金融机构的合作也不断增多，这些房企通过规模优势推动其自身融资渠道多元化的发展，将进一步降低融资成本，扩大自己的竞争优势。
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