物业投资分析

　　物业管理所提供的维护、养护、管理等一系列服务占据了整个房地产生命周期的90%以上。未来即便在不考虑物业管理费提价的情况下，行业市场规模也将达万亿，是一片资本的蓝海。以下对物业投资分析。

　　中国物业管理行业从1981年第一家物业管理公司深圳物业的成立开始，近年来行业已逐渐从探索期的单一经营模式转向多元化经营，2018-2023年中国物业服务行业市场深度分析及投资战略研究报告指出，行业整体营业收入与管理面积不断增长。预计2025年中国物业行业市场规模将达1.5万亿元人民币，在管面积超450亿平方米。

　　2014-2025年中国物业管理行业营收及预测

　　物业行业过去作为地产企业的成本中心，一直没有太大的存在感，偶尔受到关注也多是因为和业主的一些纠纷见诸报端。随着近几年越来越多的物业企业在资本市场上市，其独立的产业价值才开始受到重视。现从三大方面来了解物业投资分析。

　　维持较低杠杆比率。华润及龙湖一直都以健康稳健的资产负债表见称,截至6 月30 日,两家公司的净杠杆比率分别是52%及55%,低于行业平均数。华润2018-19 年到期的债务约350 亿元(人民币·下同)占总额之24%,远低于手头现金约610 亿元;龙湖方面,短期债务约130 亿元,占总额之12%,手头现金约420 亿元。两家公司的平均利息成本约4.5%,低于同业水平。

　　优质土储布局。经历多年发展,两家公司均已在全国主要地区布局土储,从城市分布来看,华润在华南、长三角及环渤海比较深根,会渗透入三线热点城市如惠州、南宁、苏州、烟台等。而在中西部核心区及东北三省的土储, 主要为省会级二线城市。华润首七个月的销售额约1160 亿元,同比增长56%, 全年目标维持1830 亿元,相当于约全年同比增长20%。而龙湖的土储则较多在环渤海及西南地区,占总建面约65%。在城市布局上,除了江浙两省和海西地区会打入强三线城市外,其他地区的土储主要位处于省会二线城市中。龙湖首七个月总销售额约1,140 亿元,同比增长约10%。虽然上半年销售增长受工程周期影响推盘,但管理层表示下半年加快节奏,并维持全年目标2000 亿元,相当于约全年同比增长30%。

　　成熟投资物业组合带来强劲经常性收入。我们喜欢华润及龙湖的最主要原因是公司分别拥有以万象城及天街为首的成熟投资性物业组合,为其带来充裕的可再生现金流。截至6 月30 日,华润在营运28 个万象城,加上办公楼等其他投资物业,上半年的租金及管理营运收入约20 亿元,差不多能全覆盖其利息支出。按计划,华润在2020 年将营运超过70 个万象城,租金收入预计达100 亿元。而龙湖上半年的租金营运收入约17 亿元,也是差不多全覆盖利息支出。龙湖天街计划由2018 年的29 个,增加至2020 年的53 个,相对应的租金收入达60 亿元。两家公司是内房中少数单靠租金及管理营运收入就足以覆盖其利息支出,强劲的现金牛是公司最大的安全网。

　　因为在抗击新冠疫情中展现出优秀的基层治理和社区连接价值，得到了政府的高度认可和业主的广泛好评，不少品质物业公司更是多次登上新闻联播等官方平台，共同迎来了物业行业的高光时刻。