2013年中国房地产开发行业分析

　　5月房地产开发投资、房屋新开工面积增速均在下降，原本被寄予厚望的房地产投资似乎前景不妙，但考虑到土地市场供需两旺，土地推出量和成交量仍在持续增长，年内房地产开发投资增速预计将继续回暖。以下是对我国房地产开发行业现状分析：

　　我国房地产开发行业现状

　　目前一线城市刚需趋于稳定，但现有水平仍可维持，增长主要来自部分二线城市和广大三四线城市，目前三四线城市房地产市场份额低于其对应的人口占比，将来还有广阔发展空间。即使在保守假设下，三四线城市的增长也将持续到2020 年以后。

　　1）一线城市房地产销量目前已趋于稳定，从国际经验来看，成熟城市的住宅销售规模约占人口的0.6-1.0%，而北京上海目前的销售水平恰在这一范围之内，下降空间比较有限，销售状况在未来一段时期内应能维持。

　　2）二线城市房地产市场发展阶段差异较大，长珠三角地区的一些城市可能已经处于从成长期向成熟期迈进的阶段，而华北和东北地区则可能还处于成长的中早期，还有较大成长空间。3）三四线城市目前的房地产市场规模和其人口相比还并不适应，未来三四线城市将复制我国房地产市场过去十年的发展历程，相对核心城市将步入成熟区，而增长区域逐渐下沉，直至三四线市场份额达到与其人口规模相适应的水平。即使在很保守的假设下，三四线城市的增长也将持续到2020 年以后。

　　房地产行业市场研究报告监测显示，2013年6月3日-6月9日20个主要城市整体推出量与成交量均有增加，推出量环比增加19%，成交量环比增加12%，较5月继续放量。

　　此前，在政府增加土地供应的政策要求和地方财政压力下，5月多个城市迎来推地潮，全国土地环比、同比均有增长。房地产行业市场调查报告数据显示，2013年5月，全国300个城市共推出土地3623宗，环比增加9%，同比增加11%；推出土地面积14370万平方米，环比增加18%，同比增加11%。

　　房地产开发行业现状分析显示，土地成交的这一积极变化或可消减5月多项房地产投资数据同比增速下降所带来的悲观情绪。在制造业投资持续下降、基建投资受制于财政收入增速放缓难有突破的背景下，房地产投资已经被视为2013年中国经济稳定增速的关键力量。

　　房地产行业市场分析报告数据显示，1-5月份，房地产开发投资同比增长20.6%，较前四个月下降了0.5个百分点；房屋新开工面积同比增长1.0%，增速比1-4月份回落0.9个百分点。

　　2季度推地量和成交量都会好于1季度，而历史经验显示，3、4季度还会越来越好。更何况，开放商对未来预期较好，且重点城市推出的好地也比较多。从目前企业拿地的积极态度来看，年内房地产开发投资增速将继续回暖。

　　尽管5月房地产开发投资单月增速明显放缓，较上月下降3.78个百分点至19.44%，但肖肖指出，单月投资额的绝对值已经结束了前几个月逐月下降的趋势，创年内新高。

　　2013年中国房地产开发景气指数

　　2013年1-4月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是“国房景气指数”虽然还未越过景气临界值，但已处适度水平；二是房地产开发投资增速房地产投资增速结束了2012年4月以来持续在15%-18%低位徘徊的状态并反弹至20%以上；三是全国房地产开发企业土地购置面积增速延续了2012年以来的持续负增长态势，但降幅持续收窄。与此同时，待开发土地面积增速同比大幅下降，企业开发进程有所加快；四是全国商品房销售额和销售面积虽然3、4月份在“国五条”及其实施细则影响下，市场销量略有回落，但仍远远高于上年同期；五是新建商品住宅和二手住宅价格仍然整体上升，但环比涨幅收窄。

　　在中央坚持房地产调控政策不放松的影响下，2012年以来“国房景气指数”持续处于下行通道。进入2013年，在上年底房地产市场全面回暖因素影响下，全国房地产开发景气指数止跌反升，虽然还未越过景气临界值，但已处适度水平。国家统计局发布的数据显示：4月份，“国房景气指数”为97.35，比上月回落0.21点，但与上年同期相比回升1.73点，与去年12月相比回升1.76点。