2015年我国房地产开发行业竞争格局分析

　　低迷的楼市并没有降低房地产开发商的拿地热情，自2015年开年以来，北京市的土地市场依然热火朝天，卖地收入已超450亿元。

　　据记者了解，2015年1月，北京经营性用地共成交12宗，土地成交金额达342.3亿元。从楼面地价看，1月份的居住类楼面地价平均为 16442元/平方米，比2014年1月上涨了25.1%。2月10日，北京有3宗土地成功出让，分别被绿地、龙湖，以及由北京瑞达鑫远科技、北京永同昌地产和北京旭辉兴胜置业组成的联合体拿下。同日，北京土地市场还有3宗土地成交，分别是顺义、门头沟和太阳宫地块。其中，位于北京东北三环的太阳宫地块受到众多开发企业的热捧，龙湖、金融街、绿地等实力企业成为竞价主体。在经过了近百轮的激烈竞争后，该地块最终由绿地摘得。2月12日，北京平谷夏各庄地块、顺义赵全营地块、顺义新城地块出让成交，收入为19.16亿元。截至农历羊年春节前夕，今年北京已有24宗土地挂牌成交，土地总成交额达465.34 亿元。

　　在地价不断上涨的同时，房地产开发商对一线土地的竞争仍处于白热化状态。从各房企的拿地节奏可以看出，企业对市场的判断从2014年9月就已开始，知名房企已再次集中出现在土地市场。中原地产的靳瑞欣分析指出，三四线城市的整体趋势已经明确，预计后市一二线城市拿地的竞争将更加剧烈。而房企扎堆一二线城市的现象在推高当地地价的同时，也在酝酿风险。但相比三四线城市已经可以看到的风险，一二线市场的风险要低很多。

　　据房地产开发行业市场调查分析报告显示，从成交的情况来看，在资金和库存的双重压力下，有越来越多的开发商选择联合拿地，以分摊成本和风险。2015年1月7日，在北京总价地王丰台区白盆窑地块的拍卖现场，记者发现，除了万科外，华润、首开、平安联合体，龙湖、天恒联合体，金融街、首创联合体，住总、保利联合体等其余4家竞拍单位均是以联合体的形式进行拿地。

　　在各种用地形式中，居住类用地仍然最受开发商青睐。在2015年1月份成交的经营性用地12宗中，居住类用地有6宗，分别为朝阳区1宗，丰台区 3宗，昌平区1宗，房山区1宗;商业用地共3宗，分别位于海淀、大兴和平谷区;综合性用地3宗，分别位于丰台区、通州区和顺义区。

　　如今，楼面价格接近或超过房价已成为一线城市特别是北京土地市场的新常态，使得这些城市的房地产市场再现“面粉贵过面包”的状况。靳瑞欣对记者表示：“以1月份成交的东坝地块为例，其楼面价达每平方米3.2万元。未来，该区域的商品房售价将在每平方米5万元以上。”靳瑞欣给记者算了一笔账：该地块条件特殊，总建筑面积为68269平方米，但其中有两块基础教育用地，分别为2720平方米和16709平方米，剩余的住宅部分面积合计为48840平方米。最终，该地块被北京首都开发股份有限公司和北京龙湖中佰置业有限公司联合体以11.25亿元获得，开发商须额外配建2.15万平方米、售价在2.2 万元/平方米的自住房。按照建安(房屋的建筑成本和设备设施安装成本的简称)、管理、拿地税费等成本来计算所有建筑面积的成本，则售价为2.2万元/平方米的自住房部分可以承担3.44亿元的土地成本;1.94万平方米的学校部分需要额外承担9714万元的建安等成本;剩余的商品房住宅部分面积为 27340平方米，需要承担的土地成本为87814万元，综合以上计算，该地块商品房住宅部分平均楼面价为3.2万元/平方米。

　　另据记者了解，自2010年以来，北京东坝区域供应的住宅用地为8宗，土地成交额已突破177.5亿元。其中最近2年成交的商品房住宅类土地楼面价全部超过3万元/平方米，最高的项目楼面价甚至突破5万元/平方米，这使得东坝区域未来的在售商品房成本价将在5万元/平方米左右。

　　目前，东坝区域的在售二手房报价在每平方米4万元左右，但该区域的中介工作人员对记者坦言：“业主报价太高了，成交并不乐观。”新地块的成交明显让中介对于未来房价充满期待，“今年东坝会推出几个新项目，地价都那么贵了，房价上涨是早晚的事儿。”这位工作人员表示。