2024年房地产开发精选报告报告

　　房地产开发与各地经济发展的密切程度如何?有机构按公开数据测算发现，今年前三季度，西安房地产开发投资占GDP的比重约33%。

　　房地产开发企业完成投资增速下降

　　2017年前三季度，房地产开发企业完成投资2196.83亿元，增长10%，增速比上半年回落6.4个百分点，比一季度回落9.5个百分点，比上年同期增速回落1.9个百分点，比全国平均增速高1.9个百分点，前三季度陕西省房地产开发投资增长放缓。

　　分区域来看，前三季度陕西省有5个市的房地产开发完成投资增速较上半年有所回落，其中延安市、铜川市和汉中市房地产开发完成投资回落幅度较大。其中，西安市主要受调控政策影响，房地产完成投资比上半年回落7.5个百分点，占全省75.8%，贡献率89.8%，成为影响全省房地产投资增长减缓的主要原因。

　　购地速度放缓。前三季度土地购置面积379.24万平方米，同比增长75.3%，比上半年回落79.6个百分点，比一季度回落180.1个百分点;土地成交价款148.78亿元，同比增长161%，比上半年回落69.6个百分点，比一季度回落278.7个百分点。由于去年房地产企业购地较少，增速一直持续负增长，随着今年房地产市场销售好转，企业开始增加土地储备，年初陕西省的土地购置面积高速增长，并在一季度达到顶点，之后增长速度持续放缓。

　　房屋施工和新开工面积增速回落较快。前三季度在房地产开发完成投资增速回落的同时，施工速度减缓，尤其是新开工面积增速下降。前三季度房屋施工面积22333.76万平方米，同比增长5.3%，增速比上半年回落6.2个百分点，比一季度回落6.6个百分点。房屋新开工面积2993.26万平方米，同比下降11.4%，比上半年回落37.5个百分点，比一季度回落87.5个百分点。

　　十年来西安房地产占比渐提升

　　2017-2022年房地产开发市场行情监测及投资可行性研究报告统计数据显示，2007年时，西安GDP总量只有1737.1亿元，当年房地产开发投资387.33亿元，占比大约是22%;十年后，2016年西安GDP规模已跃升至6257.18亿元，房地产开发投资为1955.82亿元，占比约31%。

　　记者梳理历年数据发现，这十年间，西安房地产开发投资额随GDP逐渐增加，在2012年及以前，占比一直不足三成;直到2013年开始，占比升至三成以上。

　　“房地产开发投资上升和西安城市建设、经济转型有关。”陕西城市经济研究会会长张宝通表示，随着去产能和经济结构调整需要，一些传统企业在国民经济中的比重有所降低;伴随城市发展特别是建设国际化大都市的需要，西安固定资产投资、房地产开发类投资需求持续旺盛。

一、营业收入分析

宇博智业产业研究院监测数据显示：2018年 上半年房地产开发行业披露财报的115家主要上市公司共实现营业收入7505.15亿元，其中：绿地控股实现营业收入1578.87亿元人民币，同比增长25.33%，行业占比21.04%；万科A实现营业收入1059.75亿元，同比增长51.8%，行业占比14.12%；保利发展实现营业收入595.14亿元，同比增长9.28%，行业占比7.93%；华夏幸福实现营业收入350亿元，同比增长57.13%，行业占比4.66%；招商蛇口实现营业收入210亿元，同比增长8.21%，行业占比2.8%。

图1:2018年上半年房地产开发行业主要上市公司营业收入及增长情况 单位：亿元，%

数据来源：报告网数据中心

图2:2018年上半年房地产开发行业主要上市公司营业收入占比

数据来源：报告网数据中心

二、营业成本分析

宇博智业产业研究院监测数据显示：2018年 上半年房地产开发行业披露财报的115家主要上市公司共实现营业成本5171.05亿元，其中：绿地控股实现营业成本1343.93亿元人民币，同比增长24.42%，行业占比25.99%；万科A实现营业成本694.8亿元，同比增长47.78%，行业占比13.44%；保利发展实现营业成本384.54亿元，同比增长2.03%，行业占比7.44%；华夏幸福实现营业成本190亿元，同比增长100.98%，行业占比3.67%；首开股份实现营业成本138亿元，同比增长69.5%，行业占比2.66%。

图3:2018年上半年房地产开发行业主要上市公司营业成本及增长情况 单位：亿元，%

数据来源：报告网数据中心

图4:2018年上半年房地产开发行业主要上市公司营业成本占比

数据来源：报告网数据中心

三、净利润分析

宇博智业产业研究院监测数据显示：2018年 上半年房地产开发行业披露财报的115家主要上市公司共实现净利润1029.75亿元，其中：万科A实现净利润135.23亿元人民币，同比增长34.51%，行业占比13.13%；保利发展实现净利润93.11亿元，同比增长30.01%，行业占比9.04%；绿地控股实现净利润82.96亿元，同比增长32.78%，行业占比8.06%；招商蛇口实现净利润80亿元，同比增长93.27%，行业占比7.74%；华夏幸福实现净利润69亿元，同比增长28.34%，行业占比6.74%。

图5:2018年上半年房地产开发行业主要上市公司净利润及增长情况 单位：亿元，%

数据来源：报告网数据中心

图6:2018年上半年房地产开发行业主要上市公司净利润占比

数据来源：报告网数据中心

　　【知识】房地产开发投资是指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营的活动单位统一开发的包括统筹待建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施。

　　我国房地产市场真正起源于1987年，从深圳拍卖新中国第一宗国有土地使用权开始。此后，标志性的事件还有1998年的住房制度改革，2003年的确立房地产支柱产业地位，以及2004年实行国有土地全面招拍挂的“831”大限， 2011年的第一次全面限购限贷，等等。房地产上半场主要是一二级开发，随着存量房交易的扩大和长租公寓等租赁市场的崛起，下半场开启，但一二级开发还会继续。房地产下半场主要为投资市场、服务市场、运营市场，共同构成房地产大市场。房地产下半场，最重要的是开发市场和投资市场。

　　那么当前房地产开发投资现状如何呢？以下是宇博智业小编从国家统计局官网了解的2016年1-11月份房地产开发投资概况。

　　房地产开发投资完成情况

　　据国家统计局官网消息，2016年1-11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资62588亿元，增长6.0%，增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。

　　1-11月份，东部地区房地产开发投资51307亿元，同比增长5.2%，增速比1-10月份提高0.2个百分点；中部地区投资21001亿元，增长10.6%，增速回落0.5个百分点；西部地区投资21080亿元，增长5.8%，增速回落0.3个百分点。

　　1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积745122万平方米，同比增长2.9%，增速比1-10月份回落0.4个百分点。其中，住宅施工面积511416万平方米，增长1.6%。房屋新开工面积151303万平方米，增长7.6%，增速回落0.5个百分点。其中，住宅新开工面积104776万平方米，增长7.9%。房屋竣工面积77037万平方米，增长6.4%，增速回落0.2个百分点。其中，住宅竣工面积56379万平方米，增长5.3%。

　　1-11月份，房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2个百分点；土地成交价款7777亿元，增长21.4%，增速提高4.7个百分点。

　　房地产开发企业到位资金情况

　　1-11月份，房地产开发企业到位资金129484亿元，同比增长15.0%，增速比1-10月份回落0.5个百分点。其中，国内贷款19199亿元，增长3.1%；利用外资132亿元，下降49.0%；自筹资金44772亿元，增长0.3%；其他资金65381亿元，增长33.4%。在其他资金中，定金及预收款37246亿元，增长30.5%；个人按揭贷款21970亿元，增长49.3%。

　　11月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.04，比10月份回落0.06点。

　　更多房地产开发投资市场信息可查阅2016-2021年房地产开发行业市场竞争力调查及投资前景预测报告

　　未来的土地竞拍市场或将呈现出分化加剧的态势，即一线城市当地政府宁流拍不降价，二线和三线城市流拍现象将屡见不鲜。在一线城市房地产升温的背景下，一线城市土地市场将会持续升温，土地市场的竞争会更加激烈，地王或将频现。当前，全国房地产开发资金有向一线城市加速集中的趋势，二线城市因市场环境的一些不可捉摸的变化，可能还会有新的流拍现象产生。现对2016年我国房地产开发行业投资现状分析。

　　房地产开发投资增速面临下调压力

　　近期高频数据也已经显示部分原来的热点城市的住房市场开始降温。在这些因素的综合作用下，后续房地产开发投资增速不会大幅持续回升，且仍面临下调压力。

　　1-9月份，房地产开发投资完成额同比名义增速反弹至5.8%，较1-8月份提高了0.4个百分点。究其原因：一是房地产企业资金状况有所改善。1-9月份，房地产开发资金来源同比增长15.5%，结束了连续三个月累计增速下滑态势。但需要说明的是，在同期资金来源结构中，定金及预收款、个人按揭贷款两项同比增速分别为31.5%和51.4%，处于历史较高水平，国内贷款累计同比增速为1.2%，较1-8月份还下降了0.5个百分点。这也说明，这一轮资金状况改善的主要原因来自需求释放，而金融机构对房地产开发投资贷款仍持较为谨慎态度。二是近期部分热点城市的土地购置行情火爆，导致土地购置面积同比降幅收窄，进而支持了投资增速回升。1-9月份，全国土地购置面积同比下降6.1%，降幅较1-8月份收窄了2.4个百分点。这是土地购置面积的同比降幅连续两个月扩大后，再次出现收窄。三是销售情况较好，特别是在调控政策出台实施前，一批潜在住房需求加速释放。1-9月份，销售面积同比增速为26.9%，较1-8月份提高了1.4个百分点，9月份，全国商品房待售面积同比增长4.7%，增速已经较上年同期下降11.7个百分点。

　　房地产开发行业市场调查分析报告认为，后续房地产开发投资增速缺乏持续反弹的基础条件。首先，房屋施工面积同比增速持续下降，在实物量规模上对后续投资缺少有效支持。1-9月份房屋施工面积同比增长3.2%，较1-8月份下降1.4个百分点。其次，新开工增速出现大幅下滑，也对后续投资增速带来一定压力。1-9月份，房屋新开工面积同比增速为6.8%，较1-8月份下降了5.4个百分点。另外，随着“分城施策”调控政策的逐步落实，20多个城市的住房调控收紧必然会对当地住房需求产生一定抑制作用，市场紧张情绪将得到有效缓解。近期高频数据也已经显示部分原来的热点城市的住房市场开始降温。在这些因素的综合作用下，后续房地产开发投资增速不会大幅持续回升，且仍面临下调压力。

　　房地产开发房贷增速回落

　　中国人民银行10月21日发布2016年三季度金融机构贷款投向统计报告。截至9月末，金融机构人民币各项贷款余额104.11万亿元，同比增长13%，增速与上月末持平;1-9月增加10.16万亿元，同比多增2558亿元。

　　报告指出，房地产开发贷款增速回落，个人购房贷款增长较快。截至2016年9月末，人民币房地产贷款余额25.33万亿元，同比增长25.2%，增速比上月末高0.6个百分点;1-9月增加4.32万亿元，同比多增1.5万亿元，增量占同期各项贷款增量的42.5%，比1-8月占比水平高0.5个百分点。个人购房贷款余额17.93万亿元，同比增长33.4%;1-9月增加3.75万亿元，同比多增1.83万亿元。

　　企业贷款企稳回升。截至2016年9月末，本外币非金融企业及机关团体贷款余额73.64万亿元，同比增长8.8%，增速比上月末高0.2个百分点;1-9月增加4.88万亿元，同比少增9670亿元，其中，9月增加5650亿元，比上月多增4222亿元。

　　从用途看，非金融企业及机关团体固定资产贷款余额30.44万亿元，同比增长6.8%，增速比上月末低0.3个百分点;经营性贷款余额32.03万亿元，同比增长7.6%，增速比上月末低0.1个百分点。

　　同时，小微企业贷款较快增长。截至2016年9月末，人民币小微企业贷款余额19.92万亿元，同比增长15.9%，增速比上月末高1个百分点，比同期大型和中型企业贷款增速分别高6.8个和9.9个百分点。

　　另外，服务业中长期贷款增速回升。截至2016年9月末，本外币服务业中长期贷款余额25.38万亿元，同比增长10.3%，增速比上月末高0.6个百分点。其中，交通运输、仓储和邮政业中长期贷款余额同比增长6.2%，增速比上月末高0.2个百分点;文化、体育和娱乐业中长期贷款同比增长12.5%，增速比上月末低0.3个百分点。