商品房投资分析

　　9月50个重点城市商品住宅成交面积同比增幅大幅收窄至4%左右，绝对规模较6-8月有所回落。我国的房产数量并不少，以国内14亿的人口总数来看，有专家估算，如果算上国内所有的商品房、自建房、小产权房等房产，已经足够满足约30亿人口的居住所需。以下对商品房投资分析。

　　2020-2024年中国房地产行业深度调研及投资前景预测报告指出，2020年1-9月，50个代表城市商品住宅月均成交面积约2820万平方米，整体仍处2015年以来同期最低位，但同比降幅已收窄至6%左右。

　　多地先后出台楼市调控政策，严厉打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序。随着疫情影响逐渐消退，住宅销售额增长已经回正，商品住宅的市场热度较高。现从两大需求来了解商品房投资分析。

　　第一个需求是保障房投资需求。按照2017年600万套棚改计划目标，扣除60%货币化安置部分，40%属于保障房安置，然而，保障房建设用地一般靠政府划拨，房地产投资主要构成为建安费用，据住建部的数据，2016年12月的建安成本约为1650元/平米，商品房投资分析，根据《国务院关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，保障房的单套建设面积一般在60平米左右，据此推算，棚改实物安置带来的房地产投资新增需求为3000亿元，相对于2016年全年房地产投资的10.26万亿元，占比仅为3%，可谓杯水车薪。从这个需求来看，仅靠棚改的保障房安置带动的房地产投资，难以稳住总投资。

　　第二个需求是货币化安置后形成的商品住宅投资需求。然而，商品住宅补库存的投资前景并不十分乐观。商品房投资分析，2017年1-5月我国房地产投资实现8.8%的稳定增速，并没有得到房屋施工面积数据的支撑，而主要是来自于以下两方面动力：一是建材价格的攀升带动占总投资65%以上的建筑工程投资的快速增长;二是2017年1-5月占总投资比重达15%-20%的土地购置费继续保持18.9%的高位增长趋势。实际上，2017年1-5月房屋施工面积累计同比增速仅为2.6%，新开工面积也出现连续两个月回落。由此可见，虽然三四线城市房地产销售市场仍处于“供销两旺”行情，但开发商对前景预测并不乐观，也不急于进行房地产开发投资。

　　从商品房销售来看，东部地区核心城市新房销售量价齐升带动全国市场强力恢复，从当前前8月全国商品房销售面积与金额增速情况来看，2020年全年有望实现销售面积再创新高。当然恢复相对较慢的中部、东北部地区也值得关注，谨防市场下行期区域城市间市场分化加剧。