经济适用房市场前景

　　1998-2010年，经济适用房的增长率高达880%，而普通住宅和别墅的增长率仅增长68%和89%。经济适用房的出现缓解了低收入人群住房难的压力，对解决城市住房问题起到一定效果。以下是经济适用房市场前景分析。

　　中国已经进入中国特色社会主义新时代，新时代的一个重要特征就是社会主义基本矛盾的变化，即由“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”转变为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。

　　根据2017-2022年中国经济适用房行业市场发展现状及投资前景预测报告表明基本矛盾决定着政策的发力点。房地产市场的发展就是连接着经济、金融与民生工程的交汇点。房子的问题，已经成为土地政策、货币政策与金融监管政策等必须考虑的元素，是影响中国各项事业迈向新台阶必须要跨过去的槛。为此，上面再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，并对中国下一步房地产市场的发展做出了明确部署，即建立“多主体供给、多渠道保障和租购并举的住房制度”，目的是实现“住有所居”。为此，有必要探讨适合中国经济适用房建设的模式。

　　经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。2007年11月19日，中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行共同发布了《经济适用住房管理办法》， 对经济适用房的优惠政策、开发建设、价格确定、交易管理、集资和合作建房、监督管理等作出了规定。

　　有人认为经济适用房杯水车薪，解决不了大多数城市居民的住房保障问题。其实这只是目前暂时的状况。目前的状况形成原因，一是政策的数量控制，二是前期国家财力的局限。而现在完全具备条件大量建设经济适用房，商品房的发展不过十几年时间，目前保障性住房的建设已经完全具备了滚动建设的启动财力，通过五到十年就可以全面解决，而五年左右则可以解决很大一部分。

　　有的人一提到经济适用房就攻击它走回头路，违反住房改革。其实这是很表面或别有用心的看法。获得经济适用房一样是需要购买的，因此它也是通过货币交换而来的，因此同样是一种形式的商品。其不同之处仅仅在于减免了地价和消除了建设期灰色支出而降低了售价。灰色支出本该消除。至于减免地价，这是因为城市土地作为城市的共有资源，城市居民本应享有一定的权利。农民可以分得土地和宅基地，城市居民同理具有一定的住宅土地使用权，换句话说，用于居住的土地其价值原本就是归属城市居民的，那么在购买保障住房时，以其拥有的自住土地价值去冲减地价，使得居民少付相应的现金而已。保障性住房并不因这个冲减带来的少付现金而降低了其本身商品的价值。

　　通过对经济适用房市场前景分析，发展经济适用房无论是作国民经济增长点的房地产业，还是对收入有限的普通百姓都更具有现实意义和发展潜力。据联合国1998年度人口状况报告：1999年全球人口将突破60亿大关。目前，亚洲占35亿，其中人口最多的有中国、印度，而中国人口就有12亿，人口发展趋势很大程度上取决于15岁到25岁年轻人的行为和选择，现在全球有10.5亿这样的年轻人，他们是巨大的住房需求市场。因此，我国发展经济适用房从需求方看，虽然我国目前城市化水平很低，但速度正在加快，而且我国总人口仍处于增长时期，城镇人口将不断增加，中低收入家庭将长期存在。

　　在经济适用房发展的数十年时间里，经历过高速发展时期，也经历过质疑时期，取得的成效无论是从政策上还是从实践上来说都是令人欣慰的。而经济适用房的发展也对环节城市住房压力、解决城市社会问题、推进城市住宅业的发展产生着不小的影响。

　　综上所述，随着经济适用房政策的逐步放宽，我国城市化建设进程的加快，居民生活水平的不断提高以及城市中低收入群体住房困难的矛盾逐步解决，相信经济适用房的未来发展空间更大。笔者相信在未来，与普通住宅、别墅（包括高档公寓）相比，经济适用房销售总量增长迅速，且销售量占比均有所上升。此外，经济适用房销售占比明显上升而普通住宅占比持续下滑。以上是经济适用房市场前景分析。