二手房价格走势预测分析

　　在刚刚过去的2016年，中国的房地产市场正从增量市场向存量市场转变，一线城市的二手房成交量已经达到了新房的2倍以上。3月，北京新建住宅价格环比再现上涨，广州环比涨幅显著扩大;多个三线城市新建住宅同比增速扩大;二手房市场热度上升。以下对二手房价格走势预测分析。二手房市场热度不减，70个大中城市中，仅有南京和乌鲁木齐二手房价格环比下跌。此外统计局还指出，三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，3月份比2月份扩大0.4个百分点。

　　据调查了解，3月18-31日，北京市新建商品住宅日均成交套数减少，二手住宅日均购房资格申请量下降，住宅交易三方合同成交笔数锐减。

　　二手房同环比数据对不同层级的城市具有不同程度的意义，由于一线城市存量房交易市场规模已经超过新房交易市场规模，因此分析二手房交易情况对一线城市房价的判断更有意义。同时，由于二手房价格形成机制与新房不同，政府对二手房备案过程中房价的管控能力弱于一手房，从而决定了二手房市场更能有效反应市场价格。我们可以看到，本月统计局专家对于二手房价格的解读是缺席的。

　　2017-2022年中国二手房交易行业发展前景分析及发展策略研究报告预计，从四个一线城市的二手房房价来看，北、广两市环比涨幅分别为0.8%和1.6%，上海和深圳分别环比下降0.4%和0.1%,一线城市总体表现为“有涨有跌”，总体变化在数据上显示是可控的。我们认为虽然数字显示向好，但实际一线和热点二线城市的房价仍然存在巨大向上动能。以北京二手房市场为例，实际交易热度仍然是居高不下，尤其是近期北京市政府频繁释放未来缩减供地的信号(控制总体国有建设用地供应规模、腾退土地优先绿化等)，即便考虑北京疏散人口、疏解非核心职能的政策，从基本面看，北京房价仍然有望保持向上动力，除非有更加严格的限购限贷政策出台。上海和深圳的供地数量提升同样压力重重，在大城市化进程的推动下，第一阶段表现的是超大型城市集聚效应的发酵，轨道交通和社会资源将吸引更多的人群以各种形式进入北京，即表现为房价的高速增长，一线城市的房地产市场更多的将体现出边际定价、资产重估和财富属性的三大特点;第二阶段是周边城市享受房价溢出效应影响，从而带动行业的“点”式繁荣。

　　对于二手房市场而言，2016年是大爆发的一年，尤其是在一线城市。相关研究报告显示，2016年，“京沪深”三大一线城市二手房交易额超过3万亿元，是新房交易额的2倍以上，而30个典型城市二手房交易额为5万亿元以上，是新建住宅交易额的1.1倍。

　　不过，在2016年末，因为政策收紧的缘故，成交量有了明显的下滑。众多业内人士普遍认为，2017年的二手房市场将会比较严峻。

　　继一线和部分二线城市之后，2017年会有更多城市的二手房成交量超过新房。有统计显示，2016年，我国新房住宅交易额约10万亿元，二手房住宅交易额为6.5万亿元。据测算，在存量资产端，二手房约180万亿元、商办物业50万亿元，待售住宅库存约3万亿元;在存量资产产生收益(即服务型收入，包括代理、渠道、媒体等)端，租赁交易额约为1万亿元、二手房交易佣金1千亿元、物业管理5千亿元，在加上城市更新等，这个市场的潜在空间巨大，目前才刚刚打开。

　　显然，在2017年，新房与二手房之间的成交差距将进一步缩小，二手房市场比重将越来越大。

　　此外，随着2017年市场趋于冷淡，整个行业或将进一步洗牌。不少传统中介可能会面临关店裁员的情况，一些经营不善的企业将被淘汰，一些专注于提升效率和服务的企业将获得更大的发展空间。